姜彬250379405
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4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》指出，將支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金(REITs)
l 這個房地產投資信託基金是什麼？
REITs，也就是房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。所以，REITs 是基金，募集來錢之後去做房地產投資的一種基金，換句話說，你的收益來源，會是住在你投資的不動產的租金。
l 那REITs與我國當前的房地產信託主要有什麼區別？ 有如下區別：
一是投資屬性不同。REITs雖然有債權性質，但是屬於股權投資，其收入來源於出租收入或物業出售升值的收入。而我國房地產信託屬於債權投資，其收入視信託計劃的方案設置而定。
二是流通性不同。REITs是標準化可流通的金融產品，能夠在證券交易所上市流通，產品週期一般在8~10年。目前國內的房地產信託計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
三是收入分配不同。REITs需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的90%以上分配給投資者。國內的房地產信託計劃對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報。
四是運作方式不同。REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營。國內的房地產信託計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分參與項目公司運作獲取回報。
l REITs試點發行，對我們有什麼影響？
現在，住房租賃市場的發展是國家對房地產業的調控方向，勢在必行。而租賃住房的問題在於投資回收期太長，有久期錯配的問題，而reits的發行，可以使租賃房開發企業形成穩定現金流，有利於資金快速回流。而且，國內金融市場近年ABS實操不少，技術上不是問題，與國外相比，主要是稅務存在問題，這也是未來要克服的一個困難。
l 它的發行會對於股市債市造成影響嗎？
不會有太大影響，REITs與股票、債券市場的相關性較低，我們也建議在投資組合中配置一部分不動產基金，也可優化投資組合，分散單一投資證券市場的風險。
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簡單來說，兩者最大的區別應該是底層資產不一樣。REITs的底層資產一般是房產，其受益來源主要包括租賃收入和物業升值受益。當然，美國也有房地產貸款REITs，底層資產是房地產按揭貸款和開發貸款，但目前這類REITs基本消失了，現在主要是權益性REITs。而ABS的底層資產一般是房產的租賃收入的分配權。ABS不佔有房產的產權，所以也無法享受房產的增值收益。
