在工業用地近年來投資熱度持續升溫、政府大力推動先進製造業的發展和有限的工業用地供給背景之下，不少企業都面臨著拿地難、拿地週期慢等問題。
選址君梳理了園區工業用地拿地流程，旨在幫助更多企業拿到心儀地塊。
企業在哪兒拿地？
選址先選城，我們把城市分為四個梯隊。
第一梯隊：一線城市“北上廣深”
“北上廣深”是大陸經濟實力最強的四座城市，擁有其他城市無可比擬的人才、資本和技術資源。從智聯招聘對全國白領求職狀況分析來看，求職者選擇投遞一線城市崗位的佔比87.6%，因此，對高層次人才，如外籍專家、技術達人等有要求的企業來說，北上廣深是企業必須要佈局的城市。此外，中國有129家世界五百強企業，而其中60%都選擇落戶到北上廣深。想與世界500強為鄰，北上廣深就是企業拿地的最好選擇。由此看來，在這些城市，無論入駐哪個園區，在哪裡拿地，投資都是穩賺不賠。唯一需要考慮的問題就是你究竟能用什麼打動招商人員，才能說服當地政府從牙縫裡“摳出”一塊地給你。
第二梯隊：天津、杭州、成都、武漢、青島、蘇州等“新一線”城市
這些城市，或是國家中心城市、或是城市群核心城市，具有極高的戰略地位和發展潛力，是大部分企業投資佈局的不二選擇。對於企業而言，只要屬於國家級或省市級園區裡的地塊，能拿到就是勝利，唯一需要注意的就是，這些城市營商環境天差地別，所以，需要企業立足自身情況，選擇最適合的城市拿地。
第三梯隊：其他省會、副省會城市、二線城市、以及區域性城市
第三梯隊更加適合本地企業或投資金額有限的企業。他們屬於在本省內競爭力較強的城市，他們所轄的園區都是本市傾力扶持打造的，在這些園區拿地，競爭壓力相對區域中心城市會小很多。但這類城市，產業基礎相對薄弱，所以在投資拿地前，企業必須要全面評估當地的產業基礎、開發運營成本、發展潛力等，謹慎拿地。
第四梯隊：三四線城市
在這類城市投資的好處是地價低，物價低，勞動力成本低，能夠有效的降低企業運營成本。所以，如果是對成本控制較嚴的企業，可以在綜合評價後選擇這類城市投資。
企業如何拿地？
與一般的經營性用地招拍掛不同，企業想要在園區拿工業用地，核心是要園區政府點頭同意。所以，學會如何與園區領導打交道，對於企業縮短談判週期，提升合作概率至關重要。和政府打交道，最重要的一點，就是把他們感興趣的東西，用最精煉的語言表述出來。
根據十年助力企業選址經驗，政府感興趣的點，主要包括三個方面。
你是誰？
拿地主體是誰，是政府首要關心的問題，直接決定了你有沒有資格拿地。一般而言，政府會從企業的主體規模、是否有操作經驗、能否帶動上下游產業集聚，以及工程建設管理能力、資金募集能力、運營管理能力等方面出發，對企業進行綜合評估。
你能帶來什麼？
既然我們是從政府手裡拿地，所以我們就要先想政府之所想，站在政府的角度考慮這個問題。
首先，瞭解地方政府的領導需要什麼？上面領導想做什麼？近期的政府文件有哪些要求？其次，項目能給當地帶來多少稅收？拉動多少產業？帶動多少就業？引進多少人才？給當地帶來多大的影響力？再次，評估項目有沒有風險？企業以前有無拿地騙補的劣跡？各項生產手續是否齊全？環保是否達標？最後，企業不能逼政府犯原則性錯誤，比如上級政府明令禁止該產業拿地，那就肯定是不能做的，與其和政府糾結這類問題，不如早點選擇其他地方投資佈局。
你要怎麼做？
既然知道了政府想要的，下一步我們就是去包裝項目，迎合政府的需求。企業需要出具一份項目規劃書，要在符合城市戰略方向、符合多方利益的基礎上，做出詳細的企業規劃和發展預測，要有理有據，梳理和拓展相關人才、資本、技術資源，這樣才會得到政府的認同。
前面三點滿足政府要求後，政府就會拿出誠意，用土地、政策和你協商談判。
土地
在這個階段，政府會告訴你能出讓多大面積的土地、位置在哪、價格如何、產業和住宅的具體配比等信息。但具體能談成什麼樣，一個是看政府對你有多大興趣，另外就是要通過調整合作模式來為雙方的利益找一個平衡點。
政策
政策包括當地政府或園區管委會針對某個行業的扶持政策，比如稅收減免、地價減免、投資引導基金、科技信貸、上市獎勵、貼息貸款、快速審批等；還有政府針對企業引才的獎勵，比如新增創新載體的科研經費補貼、自主培育項目的資金補貼、引進高層次人才的引才獎勵和薪酬補貼等等，以對企業員工的購租房補貼、生活補貼等。但這些需要你找到當地相關的產業政策，對號入座。
如果你的投資項目比較重大，可以和政府一事一議，圍繞著稅收返還、資金補貼、註冊資金返還等去談，政府會給出相應的承諾。如果是特別重大的項目，還可以請專業人士去談，他們可以幫你談出許多意想不到的條件，以及避免企業遇見政策兌現難等問題。
綜上，不同城市拿地選址各有側重，每一種方式的進入門檻也不同，企業可根據企業自身特點、優劣勢比較以及對應的風險評估採用適合的拿地城市。
選址拿地就是與政府博弈的過程，如何實現和政府雙贏、企業經濟效益和項目社會效益共漲的格局，就是影響企業拿到優質地塊的前提。
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