因為疫情壓抑的購房需求，已經開始釋放。
上週（2.24-3.1），惠州住宅網籤繼續走高，全市住宅網籤864套，環比上漲291%。其中惠陽區市場熱度上升明顯，網籤227套位列第一。
數據最為真實，看來惠州市場已經開始甦醒。
許多人的印象中，惠州房價好像一直不溫不火，維持在1萬出頭，給許多人造成不用著急買的“假象”，這都是惠州限價的原因。
2016年10月14日，惠州市發改局、房管局發佈的關於進一步規範商品房銷售價格行為的通知，要求對惠州房價實行限價，一是嚴格的新房價格備案體系，二是規定了低於備案價的10%交易將被鎖盤。
後續為了完善相關嚴格的備案價政策，還出臺了多個補充文件，比如要求每棟樓的備案價差不能超過7%，同一棟樓不同樓層的備案價差不超過8%，且重申樓盤備案價只能降低不能上漲。
當時的通知時間限定是3年，而2019年10月14日起，這紙通知就到期了，於是中介一波吹漲惠州房價，隨後住建局回應：依然延續限價路線，不會出現政策空檔。
但實際上的市場卻是備案價已經開始有5%-9%差別化調整。也就是說，從去年開始，惠州房價就在一步一步往上漲，雖然一次移動的腳步不大，但每一小步都走得無比堅定。
大灣區九市中，以城市組團來看，價值最高的絕對是深莞惠，其次是廣佛，但同樣都是臨廣、臨深，東莞和佛山的房價一再被推高，東莞最高去到3萬+，佛山千燈湖板塊也去到2萬+，唯獨惠陽，依然維持在1萬+的房價。
如今限價到期，官方雖強調限價仍是惠州主基調，但卻默認部分項目放開，名其曰:“執行差異化調整備案價，並不是對價格沒有限制。”
去年限價到期前，有部分新盤就開始在抬高備案價，金裕星河丹堤花園、御水龍庭、德威江譽城等新近拿到預售許可證的項目，備案價相較上一批單位都有了不同程度的上調，上調幅度在500-1200元/㎡之間。
限價已經執行3年，讓惠州樓市得以健康發展，但差別化調控卻更符合市場化的需求。
限價不可能全面放開、大水漫灌，但之後肯定是有漲有跌，有保有壓、優質優價，讓價格更符合市場規律。
三年裡我也曾去過幾次惠陽，2016年去惠陽的時候，普遍均價1.2萬左右，當時受熱捧的星河丹堤不過1.4萬左右，如今星河丹堤的二手房接近1.8萬，還有很多比較優質的項目也已經突破1.5萬，但也有很多項目依舊徘徊在1.2-1.3萬左右，3年未見上漲。
雖然房價看似上漲不大，但地價卻在不斷上漲，2017年惠州平均地價為4315.4元/㎡，而2018年全市平均地價為7054元/㎡，其中惠陽2017年平均地價為5893.7元/㎡，到2018年平均地價6586元/㎡，地價在不斷上漲，但房價卻死死被限價壓住，假設限價全面放開，部分優質項目會直接突破兩萬。
很多人對惠陽樓市的印象是：一直停留在1萬出頭，漲幅不大，這種印象很片面，實際上部分優質項目已經在悄悄漲價了。
這幾年深圳的發展是一路向西，樓市跟隨著城市核心的轉移，從西至東，房價逐漸走低。而購房者也跟著這樣的足跡去置業，富人買西邊，剛需買東邊。
但也奈何不住高房價自西向東的一路碾壓，尤其是去年深圳房價再一次迎來輪漲，迫使剛需再次往東走，位於深圳東部的臨深區域，在深圳房價一路往東發展的態勢下，成為深圳客置業的熱門區域。
近幾年，惠陽頂著“深圳後花園”的稱號，吸引了大量資本入駐，經歷過高速集中建設的幾年，惠陽目前遍地是房子，基本是隻見房子不見人，我在16年第一次去惠陽時，也深有同感，但19年再次踏上惠陽時，開始有了別樣感受。
雖然還是有成批的房子，但是夜晚亮燈率開始多了起來，白天帶孩子的老人也開始出來了，在小區裡也能看到一些年輕人在晨練，但這些景象，只在部分小區有看到。
（網友拍攝的臨深小區夜晚亮燈率）
在限價的這幾年，惠陽其實也在實現從量到質的轉變，扎堆的樓盤建設，但真正有價值的卻不多。
當下的惠陽樓市同樣有規律，優質樓盤很好賣，每次新推盤的備案價都有一定幅度的上調，而那些差一點的樓盤，則基本無人問津，且3年價格幾乎絲毫不漲。
有人經常說，惠陽遍地是坑，我也同意，惠陽早就不是閉著眼就能買的城市，找到優質好項目尤為重要，這也是大鬍子李俊懷老師曾多次考察惠陽的目的，實地考察，為學員找到最優質的項目。
惠陽當下的房價邏輯和深圳房價上漲邏輯是一致的，深圳房價的上漲，往往都是由優質片區的優質項目開啟，越優質的項目，漲幅會越大，而那些靠著概念炒上去的，泡沫總是會被擠一擠。
哪怕是深圳，也不是所有房子都能無條件上漲，比如鹽田的豪宅、龍崗的公寓，惠陽的房子亦是如此。
惠陽能不能買，會不會漲，漲多少？這是普遍購房者關注的問題。
很多人用很多數據和概念規劃去論證，這裡我就不重複了。我只想讓大家關注幾個問題。
第一個，限價能堅持多久，3年限價到期，遲遲沒有新政補充，基本默認優質優價，未來惠陽樓市房價分化已是事實。
第二個，地鐵利好，雖然惠州還未達到300萬城區人口，無法修建地鐵，但250萬和300萬差距非常小，從由百度地圖慧眼編寫《2019年度中國城市活力研究報告》中顯示，中國100個城市中，根據人口吸引力指數進行排名，反映城市人口吸引力狀況，惠州排名16。
惠州的人口吸附力還在不斷加強，要達到300萬人口，不會很長時間，而深圳地鐵14號線已經動工，從白雲新城到14號線的最後一站沙田站，只有2-3公里，公交換乘地鐵，實現雙城生活，沒想象中難。
第三個，粵港澳大灣區規劃已經出臺，城市群發展勢必是中國未來發展的方向，而眾多城市群中，粵港澳大灣區城市群是最具核心競爭力的，惠州臨深，具備先天發展的地緣優勢。
第四個，擴容，這個我們屢次提，深莞惠都市圈尋求發展，人大代表已經提案要三地合作共同建設公共住房，接下來幾年，融合肯定是趨勢。
搞清楚以上幾個問題，其實對於惠陽能否買，會有基本的概念。
疫情逐被控制，春天即將到來。惠州樓市已經在慢慢回暖，上週網籤864套，惠陽熱度上升，而這個月也將突破零供應，預計18盤將推新，近千套新貨入市。
不過，供應多並不是有價值的房產就多，買可以，但得挑著買。
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