在我國，“爛尾樓”的概念並無統一規範。一般來講，那些已開工建設，但因資金、技術、規劃等原因停建或緩建達較長期間且無明確續建計劃的房地產開發項目，可以說成是“在建工程”，但實質上就是“爛尾樓”。爛尾樓的基本處置方式不外乎作為資產直接轉讓和作價投資再轉讓股權兩類，實踐中各種雲裡霧裡的處置手段實質上都只不過是這兩種基本方式的變形或組合。由此，研究爛尾樓處置的涉稅問題，主要就是從稅務籌劃的角度分析這兩種處置方式的區別以及對買賣雙方而言的不同利弊權衡。
一、將爛尾樓項目作為資產直接轉讓的涉稅問題
對賣方而言，將爛尾樓項目作為資產直接轉讓，主要應繳納如下稅金：
1、增值稅
賣方轉讓爛尾樓項目資產一般屬於“在轉讓建築物或者構築物時一併轉讓其所佔土地的使用權”,應按“銷售不動產”稅目繳納增值稅（銷項稅）。“銷售不動產”的增值稅計算略為複雜，因為要區分賣方是一般納稅人還是小規模納稅人、是房開企業還是非房開企業、轉讓的不動產是老項目（2016年4月30日前取得或開工建設）還是新項目（2016年5月1日後取得或開工建設）、是自建的還是從他方取得的，不同情況有不同的計稅方式。簡化起見，這裡假設賣方為一般納稅人，其轉讓的爛尾樓項目資產是自建形成的，則應納增值稅額的計算見下表：
2、城建稅及教育費附加和地方教育附加
城建稅按納稅人所在地的不同分設三檔稅率：7%（市區），5%（縣城、鎮），1%（其他）；教育費附加和地方教育附加的徵收比率分別為3%和2%。據此，賣方轉讓爛尾樓項目資產產生的城建稅及教育費附加和地方教育附加總額=轉讓爛尾樓項目實際繳納的增值稅×（城建稅率+3%+2%）。
3、印花稅
賣方轉讓爛尾樓項目資產應按產權轉移書據稅目繳納印花稅，稅率為萬分之五，應納稅額=合同所載轉讓價格×萬分之五。
4、土地增值稅
賣方轉讓爛尾樓項目資產應按增值額繳納土地增值稅，具體計算步驟為：
⑴計算轉讓收入總額，即轉讓爛尾樓項目資產取得的全部價款（不含增值稅），包括貨幣收入、實物收入和其他收入，非貨幣收入要摺合成貨幣金額計入轉讓收入總額。
⑵計算可扣除項目金額，包括：
a.取得土地使用權所支付的金額，含地價款和相關稅費;
b.房地產開發成本，含土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套費、開發間接費等;
c.房地產開發費用。能提供金融機構貸款證明的，開發費用=利息+（a+b）×5%以內；不能提供貸款證明的，開發費用=（a+b）×10%以內；
d.與轉讓行為有關的稅金，主要包括城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅；
e.加計扣除額。僅適用於房開企業，加計扣除額=（a+b）×20%。
⑶計算增值額，增值額=轉讓收入總額-扣除項目金額。
⑷計算增值額與扣除項目之間的比例（⑶/⑵），以確定適用稅率的檔次和對應的速算扣除係數（土地增值稅採用四級超率累進稅率）。
⑸計算應納稅額。應納土地增值稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數。
5、企業所得稅
賣方轉讓爛尾樓項目資產應納企業所得稅額=[不含稅的轉讓收入總額-開發成本和費用(a+b+c)-城建稅及教育費附加和地方教育附加-印花稅-土地增值稅]×所得稅適用稅率。
對買方而言，將爛尾樓項目作為資產直接收購後投入資金繼續開發建設，至建成銷售時，主要應繳納如下稅金：
1、增值稅
計算方式同賣方，但計稅依據為買方完成續建後的銷售收入。買方增值稅實際稅負=買方銷項稅（不含稅銷售收入×買方適用稅率）-買方後續投入產生的可抵扣進項稅-收購賣方資產時產生的可抵扣進項稅（即賣方銷項稅）。
2、城建稅及教育費附加和地方教育附加
計算方式同賣方，但計稅依據為買方增值稅實際稅負，即：城建稅及教育費附加和地方教育附加=買方增值稅實際稅負×（城建稅率+3%+2%）。
3、印花稅
計算方式同賣方，但由於印花稅為雙邊徵收，因此買方印花稅實際稅負=（賣方不含稅轉讓收入+買方不含稅銷售收入）×萬分之五。
4、契稅
由於契稅僅對承受房地產權屬的一方徵收，因而買方需單獨承擔該項稅負，契稅應納稅額=賣方不含稅轉讓收入（即買方不含稅收購支出）×適用稅率（3%—5%的幅度稅率）。
5、土地增值稅
計算方式同賣方，但應稅收入為買方完成續建後的銷售收入，可扣除項目包括：⑴買方後續投入的可扣除項目支出（房開企業還可對a+b項加計20%扣除）；⑵不含稅的收購賣方資產支出（部分地區也允許房開企業對該部分支出加計20%扣除，但各地政策不一致）。應注意的是項目⑵，由於賣方已進行了土地增值稅清算，故其可扣除項目的計稅基礎在買方這裡發生改變，買方可以直接按收購賣方資產的支出金額扣除。
6、企業所得稅
計算方式同賣方，但應稅收入為買方完成續建後的銷售收入，即：買方完成續建及銷售應納所得稅額=[不含稅的銷售收入總額-不含稅的收購賣方資產支出-後續投入開發成本和費用(a+b+c)-城建稅及教育費附加和地方教育附加-印花稅-土地增值稅]×所得稅適用稅率。
二、將爛尾樓項目作價投資再轉讓股權的涉稅問題
將爛尾樓項目作價投資再轉讓股權的基本交易架構為：賣方與買方成立一個新的公司（非房開公司），賣方以其名下的爛尾樓項目資產作價出資，買方以其他方式出資，之後賣方再將其持有新公司的股權轉讓給買方，從而完成爛尾樓項目的轉讓。或者賣方直接以其名下爛尾樓項目資產作價出資成立一個新公司（非房開公司），之後分兩次轉讓該公司股權至買方，從而完成爛尾樓項目的轉讓。
對賣方而言，將爛尾樓項目作價投資再轉讓股權，主要涉及如下稅務問題：
1、增值稅
賣方最終轉讓新公司股權不屬於增值稅徵收範圍，但其將爛尾樓項目資產作價投資至新公司時，應分解為銷售和投資兩個環節，其中的銷售環節在“營改增”之前不徵收營業稅，“營改增”之後則需按“銷售不動產”稅目繳納增值稅（具體計稅方式與前述將爛尾樓項目作為資產直接轉讓的情形相同），計稅依據為該資產評估後的公允價值。
2、城建稅及教育費附加和地方教育附加
與前述將爛尾樓項目作為資產直接轉讓的情形相同。
3、印花稅
與前述將爛尾樓項目作為資產直接轉讓的情形相同。
4、土地增值稅
賣方將爛尾樓項目資產作價投資至新公司，屬於整體轉讓未竣工決算房地產開發項目，符合土地增值稅清算的條件，本應繳納土地增值稅。但按照《關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2018]57號），“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形”，該政策繼續執行至2020年12月31日。據此，如果賣方及新公司均非房地產開發企業，則賣方將爛尾樓項目資產作價投資至新公司時，可不進行土地增值稅清算，不繳納土地增值稅。
5、企業所得稅
賣方將爛尾樓項目資產作價投資至新公司，應按該項資產評估後的公允價值扣除計稅基礎（即資產成本）後的餘額確認資產轉讓所得，計繳企業所得稅。此情形下，因賣方暫未實際收到轉讓價款，因而可享受稅收遞延政策，在不超過5年的期限內分期均勻計入相應年度的應納稅額。之後，賣方轉讓作價投資形成的新公司股權時，如按取得該股權時的價格（即項目資產作價投資時評估的公允價值）轉讓，則不會產生新的所得稅，如超出取得該股權時的價格，再還需確認新的所得稅。此外，因賣方轉讓股權時已實際收到相應價款，故之前遞延的剩餘應交所得稅不再遞延，應全部繳清。
對買方而言，收購賣方以爛尾樓項目作價投資形成的股權，主要涉及如下稅務問題：
1、增值稅
計算方式同賣方，但計稅依據為買方收購股權並完成續建後的銷售收入，增值稅實際稅負=買方銷項稅（不含稅銷售收入×買方適用稅率）-買方後續投入產生的可抵扣進項稅-接受賣方以項目資產作價出資時產生的可抵扣進項稅（即賣方銷項稅）
2、城建稅及教育費附加和地方教育附加
計算方式同賣方，但計稅依據為買方增值稅實際稅負，即：城建稅及教育費附加和地方教育附加=買方增值稅實際稅負×（城建稅率+3%+2%）。
3、印花稅
計算方式同賣方，但由於印花稅為雙邊徵收，因此買方印花稅實際稅負=（賣方作價出資金額+買方不含稅銷售收入）×萬分之五。
4、契稅
買方需單獨承擔該項稅負，契稅應納稅額=賣方不含稅作價出資金額×適用稅率（3%—5%的幅度稅率）。
5、土地增值稅
買方收購賣方以爛尾樓項目作價投資形成的股權後，投入資金完成項目續建及銷售時，需繳納土地增值稅。此時的應稅收入為買方銷售收入，可扣除項目包括：⑴買方後續投入的可扣除項目支出（房開企業還可對a+b項加計20%扣除）；⑵賣方移交財務賬目中反映的之前賣方為該項目投入的符合稅法規定的可扣除項目支出（賣方投入的a+b項支出是否可加計20%扣除，各地政策不一致）。應注意的是項目⑵，由於在此種交易方式下賣方並未進行土地增值稅清算，故其可扣除項目的計稅基礎在買方這裡不能改變，買方只能按賣方之前投入的可扣除項目的計稅基礎金額扣除。
6、企業所得稅
買方完成續建及銷售應納所得稅額=[買方不含稅的銷售收入總額-賣方以項目資產作價投資時的評估金額-買方後續投入開發成本和費用（a+b+c）-買方城建稅及教育費附加和地方教育附加-買方印花稅-買方土地增值稅]×25%。
三、兩種處置方式比較
通過上述兩種方式處置爛尾樓項目的涉稅比較，可以看出，如果選擇將爛尾樓項目作價投資而後再轉讓股權的方式，賣方不需繳納土地增值稅，實現了節稅目的，對賣方有利，而買方進行後續開發及銷售時需繳納土地增值稅，實際上是賣方將繳納土地增值稅的義務轉嫁到了買方，因而此部分的納稅成本往往成為雙方在股權轉讓價格談判中的一個焦點。此種交易方式下，從買方角度看，受讓賣方以爛尾樓項目作價投資形成的股權後繼續開發直至完成銷售並進行土地增值稅清算時，可扣除的原成本項目即為賣方原賬面反映的符合稅法規定的項目，而如果採用直接收購賣方爛尾樓項目資產的方式，則可扣除的原成本項目即為賣方的資產轉讓價款（或項目資產的評估值）。所以，在股權交易方式下，如果賣方以其項目資產作價投資時評估的公允價值低於項目資產的賬面成本（即資產折價投資），則有利於買方實現土地增值稅的節稅目標，股權交易方式為優選方案；如果賣方以其項目資產作價投資時評估的公允價值高於項目資產的賬面成本（即資產溢價投資），則不利於買方土地增值稅節稅，加之若出現賣方項目資產原賬面成本記載不規範、相關票據缺失等問題導致買方進行土地增值稅清算時不能完全抵扣相關成本項目，則更為買方留下隱患。此時直接收購賣方項目資產的方式即成為買方的優選方案。
但上述利弊分析僅考慮了土地增值稅因素，因而並不全面。如果對爛尾樓處置所涉各稅綜合考慮，則可能有不同的結論，例如：少繳土地增值稅會減少稅前扣除金額，因而會帶來企業所得稅的多繳，進而會抵消一部分節稅功效；在股權交易方式下，賣方以其項目資產折價投資雖然對買方有利，但折價投資也會使賣方少繳增值稅，導致買方可抵扣進項稅減少，從而增加買方增值稅實際稅負；如果所處置的爛尾樓項目是建造普通標準住宅出售（容積率1.0以上、單套建築面積120平米以下、成效價格低於同等住宅平均價格1.2倍以下）且增值額未超過扣除項目金額20%的，則可享受免徵土地增值稅的優惠政策，進而又會改變買賣雙方的利弊權衡；等等。可見，從稅務籌劃角度考慮“爛尾樓”處置方式對買賣雙方的利弊，還需結合具體案例、具體數據進行整體測算，不僅要考慮自己一方，也要考慮對方。同時，也不能將稅務籌劃的目標僅侷限於節稅，而是應將目標定位於股東權益的市場增加值上來，這就更需要對爛尾樓處置方式的選擇進行整體、通盤考慮。
總體講，由於爛尾樓處置及收購業務往往涉及的金額較大，風險較大，運作難度也較高，因而是一個複雜的系統工程。運籌和決策這樣一個系統工程，優先考慮的因素包括是否有利於資產的盤活、有利於資源的配置、有利於風險的控制、有利於收益的實現以及是否有利於公司戰略的實現等重大、關鍵問題和目標，涉稅問題只能居於其次而不能佔居主導。所以，探討稅務籌劃不能一葉障目，而是要與那些更高層次的總體目標相結合，才會體現出其應有的價值。
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