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社區商鋪時代，到底買什麼類型的鋪好？投資者應該如何選擇優質商鋪呢？蔣老師結合自己的經驗總結出來一套完整的商鋪投資方法論，這次我們深入剖析一下，社區商鋪要怎麼投資，才能夠更好地賺錢。

一，什麼是社區商鋪？

從性質上來說，社區商鋪體現的是一種區域化的商業功能，即針對店住區的居民，而非中心的供應；從建築形態上來說，它是一種住宅加商業的結合；從業態來說，主要業態分為人們就近消費日常消費，比如美容、乾洗、餐飲。

那麼這就從功能、建築形式、業態組合三個方面界定社區商鋪必須以社區居民消費為主的商業投資。

二，社區商鋪的特點是什麼？

社區商鋪的主要特點是體量規模不同，以受眾區域大小作為劃分。供給與需求是一定要成對等的，如果體量太大，可能區域人口不足，導致消費不旺盛，那麼裡面商鋪會有空置。

另外一個方面，它的建築形式是分割的，比較小型的，便於後期經營、招商和銷售，商鋪面積從規模來說是比較小，適合於投資和租賃。

社區商鋪與其他商業投資之間有明顯的區別：

1，經營範圍不同

一方面，一般商圈商鋪經營很廣泛，有的可能從外地過來，有的從別的區域過來，主要是看中商鋪的位置和出於對人流的考慮，而且業態做的也比較全，不受社區消費業傑的限制。

2，租金水平差距較大

另一方面，其他商業租金水平可能因為不同業態差距很大，有的租金能力特別強，而對於社區商業米說，租金相差就不多了。

3，覆蓋人流不同

社區商鋪覆蓋的人群比較有限，以區域為主。常規性的、不確定的人流給商圈商鋪經營帶來的機會也不一樣，而相對社區商鋪來說這樣的機會就比較少，消費群體是比較固定的。

三，投資社區商鋪要考慮哪些因素？

社區商鋪有一個“五、十”原則。

1，五分鐘路程

如果說五分鐘路程會吸引到那些消費者群體，那麼這主要看消費者所輻射到的五分鐘附近有哪些商業點。投資者不僅要判斷周邊住宅檔次，是中高還是中低，而且要觀察消費者的消費形式是怎麼樣。

從投資角度來說，要從商業點的習慣性的人群來源作為著手點，可能一些消費者到這個商業點是五分鐘，到別的商業點也是五分鐘，至於最終怎麼選擇就要看個人的消費習慣。

2，十分鐘商圈

此外，10分鐘就涉及商圈或者購物中心，購物中心的投資靈活性比較差，這主要是看主力消費人群，其他可能是一個滲透。比如五到十分鐘，有一些人就想到你這來，但這是滲誘，不能視為主力人群，主要是看你的物業的位置，另外投資者要分析人群到達你這裡的頻率，還有你物業的優勢，就是你這個環境能夠吸引人來。

3，商鋪集聚效應

如果你商鋪很小，很孤單，有一些人可能吃完飯會去買包煙，而你這餐飲很少，沒有集聚效應，所以他會去看周邊其他地方，就不來這邊了。

4、消費群體定位

商鋪的規模以及未來消費的群體的定位，這是應該考慮到的。規模的考慮是看將來的商業氛圍，對於覆蓋人群應該是主力消費群的是哪些。第二要考慮消費人群，然後再判斷進行投資。

四，如何正確計算社區商鋪的投資回報率？

投資回報率有個統一的算法，不管是投資寫字樓、商鋪還是社區商鋪，用年收益除房子總價然後乘100%。

這是一般的算法，但是要注意到這裡是忽略了契稅以及利息。如果用純年收人除總成本，這是更為準確的計算方法。但是，我們通常所說的是毛收人，利息，稅是不在考慮範圍內的。

此外，還要考慮投資回報週期和淨現值，如果回報週期過長，那麼淨現值就比較低，看似賺到了錢，但是實際上可能沒有賺到錢。

五，社區商鋪投資過程中存在哪些投資風險？

1，財務風險

應該如何規避投資風險中最主要是財務風險，財務風險是可以儘量避免的。在投資者選擇之前會對不同地段租金的增值進行判斷，有的可能是正確判斷，有的可能是錯誤的判斷，就要看投資者對這個區域的瞭解有多少，對區域未來發展的預測是準還是不準，這些是在選擇之初就要解決的問題。

2，經營管理風險

在選擇之後，投資者是否能夠獨資經營控制這個商業也是很重要的，比如租金多少以及營業時間，看投資者是否能夠單獨控制這些因素。如果是大型商業就不可能自己控制。

3，租金回收風險

另外，在投資管理過程中，投資者的租金回收的情況也是財務風險之一。比如投資者租給了商家，商家付出的持續性和經營的能力是否能夠讓出租期間無斷檔期，這對於投資者的收益穩定性也是很關鍵的。

4，現金流風險

還有，投資者要考慮目前的市場租金水平與當時投資時算出的收益翠是否合理。如果發現租金滿足不了最基本的還貸水平，那麼肯定要吃虧，現金流就會出現問題。

六，要注意哪些投資策略

1，要投入時間和精力

很多投資者未必都在本地，他可能僅僅做投資，包括後期租金收取都不是靠自己來實現的，這時候可能有一個新的物業出來，你可以馬上購買下來，它是物有所值的，但是後期經營、出租都出現了問題，過兩年你沒有時間經營，但是商鋪要還貸的，所以這裡要考慮你後期經營的時間和精力的問題，這也是風險。

2，符合經濟狀況

另外，注意投資額度要適合你的經濟狀況，再後來要看到市場的變化，就是商鋪周邊環境的變化、市場的變化所帶來的正面、負面的影響。

3，注重商業氛圍

有的可能周邊競爭項目出現，導致商鋪的租金水平和商鋪入駐率開始下降，這也是投資風險的關鍵。有個關鍵的要點是：要看商業市場後期商業氛圍是否良性的，注意消費場所是否在轉移。

4，注意投資週期

這時候如果業態不再適宜社區的發展，則可能要進行業態升級，這也是一種風險，除此之外，消費者業態興趣的轉變也會是一種風險。這還要看週期，來決定繼續經營還是轉賣，在任何環節上如果不去作良性的判斷，那麼都可能會出現風險。

七，社區商鋪投資實戰，如何選擇優質商鋪？

1，哪些商鋪易升值？

從投資者購買期鋪到商鋪交付使用，這個階段商鋪的升值主要取決於商鋪房產價值的增值。那麼，何種社區商鋪最容易看漲呢？社區商鋪的房產屬性決定商鋪升值的空間，有下面這些情況：

整個社區商鋪數量越少，所能服務的顧客數量越多，其價值就會因為稀缺而比較高；如果單個獨立經營的商鋪面積在50平方米以下，其投資價值地越高；單個商鋪的門幅越寬，進深越淺，鋪內立柱越少，其價格就越高；位於小區居民出人口處，馬路轉角，靠近車站位置的社區商鋪，其價值較高。

2，哪些行當最賺錢？

商鋪買好了，經營內容如何決定呢？一般來說，不同業態決定了不同的獲益期限，租金收入差異達10%~15%。成熟階段的商鋪業態一般可分為四類：生活類，服務類、休閒類和維修類。

不同的業態大致可分為兩類：一類是租金低、租期長，獄利小，但收益較穩定的行業，如便利點、小型超市、麵包餅屋、自助銀行、書報店、藥店、房產中介等；

另一類是租金高、租期短、獲利大，但收益不穩定的行業，如棋牌室、網吧、美容美髮、洗衣房、足浴、教育機構等。

據悉，社區商鋪中高獲利的業種有：建築材料、裝潢材料、衛浴設備、油漆塗料、鎖具小五金、快餐麵館等，但是提醒社區商鋪投資者要根據自身情況選擇經營自己比較熟悉的行業。

3，自己做還是別人做？

許多投資者在購買社區商鋪時，往往更多的是從投資回報角度去考慮，但在經營方面缺少經驗。很多投資者由於對很多行業不熟悉，因此經營的商鋪不僅經濟效益差，而且還可能因為其店鋪形象差、經營的商品檔次參差不齊、衛生條件不好等原因，而收到小區物業的“驅逐令”。

很多社區開發商，為了儘快回收投資成本，同時也為消除投資者的後顧之憂，紛紛推出了有產權但無經營權的商鋪，同時還對商鋪的投資回報率給予一定承諾。

社區中的所有商鋪，均由開發商進行統一的設計和經營管理，因此，投資者若無經營經驗不妨可以考慮讓別人來經營。

4，社區商鋪哪裡去找？

在眾多的商鋪中，如何找到稱心的物美價廉的社區商鋪？投資者不妨從以下途徑多加留心：

在舊區改造中新建的社區商鋪，這是由一些沿街企業、倉庫和一部分住宅等非居住用房改建成的商鋪，但是這類商鋪存量有限，特別是在大規模的舊區改造後。所以很多投資者不得不轉戰到機會較多的新建的社區中去尋覓商鋪。

綜上所述：

社區商鋪時代，並非隨便買商鋪就能收穫投資收益，而是要把投資策略和自身狀況，以及投資風險全部考慮到位，只有這樣才能夠在投資社區商鋪之前把全部的情況考慮到位，最大程度規避風險，選到優質的商鋪，賺取最大的收益。

蔣昊說經濟

商鋪現在供應量太大，想買到投資回報高的鋪子已經很難了，普通的臨街商鋪人流量已經不行了，遠遠比不上專業的商場。我們這邊420萬的商鋪一年租金也就18-20萬，投資收益率4個點多一些，比不上一些銀行理財更不要說動輒年化百分之6-12的信託基金和債券基金了。此外，商鋪變現的能力很差，升值空間有限。現在的商業模式已經從步行街、臨街商鋪升級為吃喝玩樂教於一體的各種綜合體了，普通商鋪的租金收益這幾年都在往下走，加上商業地產過度開發，商鋪供應量大大超過了需求，所以現在真的不建議投資商鋪。但是一些區位較好、交通便利或者離學校近的中大型社區底商還是不錯的，如果起價不高，收益還是可觀的。現在的現實情況是400多萬買的商鋪和1-200萬買的門面房租金差異並不大。

社區商鋪還要看小區周邊的業態。周邊是否有學校，是否有政府行政中心、商業寫字樓、餐飲一條街、商業綜合體和大型超市這種聚集人流量的業態。此外還要考慮的周邊小區的入住率和交通問題，這些都關乎未來商鋪是否能租出好的價格。

連雲港購房內參

本人就在重慶賣商鋪的，在重慶主城大部分樓盤都有在售，選社區商鋪首先樓主應該是做過簡單的調查的，社區商鋪是現在電商很難影響到的一塊淨地。給樓主提幾點建議1、首選一樓、2、選小區出入口的門面。3、選拐角處的門面。4、選臨街的門面。5、如果附近有輕軌站或是公交站旁邊的門面。6、不要買帶柱子的商鋪7、不要買二手門面。再就是看這小區的人流量和租金回報率和門面本身的增值空間。

商鋪投資職業顧問

好位置是優質商鋪的生命，我們在選擇商鋪門面時，首先考慮的問題就是門面所處的位置，即使是在一個區域之內，相比較也要選擇相對繁華的地段，而如果經濟條件允許，則應該選在主要繁華的大街上和比較大型的小區。

我所處在的城市是重慶市。重慶市是現在處於穩步向上發展的城市。重慶市主城區的人口也是非常密集的。主城區大型小區也非常的多。我以重慶市半山華府小區為例。半山華府小區分三個板塊。最先修建的是鵬潤藍海c區。然後才是鵬潤藍海a區和半山華府小區。三個小區加起來有6000多戶人口.而小區樓下週圍的門面很少.現在那裡的門面租金幾乎都是200元每個平方以上。並且每年以8%~10%的速度在遞增。為什麼那裡門面這麼好出租呢？而且租金這麼貴呢？主要有兩個原因。一是門面比較少,而且小區人口很多。第2個主要的原因是流動人口比較多，租住戶比較多。因為半山華府小區緊鄰北濱咯金源廣場。金源廣場裡面有很多KTV超市電影院.裡面的很多打工者都租住在半山華府小區。就是說小區年輕人比較多，消費力比較強，吃喝玩樂都很容易在外面。

反正如果一般的小區不大,門面又相對比較多。那就不具有投資價值。再舉兩個例子。2016年修建的招商錦星會小區,雖然離觀音橋步行街很近。但是隻修了三棟房子,每棟房子的底樓和2樓都修了很多門面。到現在很多門面都沒有租出去。主要原因就是人少門面多，不成正相比例。還有重慶紅旗河溝的龍湖新一街也是這個樣子。也只修了三棟30層左右房子。但是每棟房子下面1層2層三層都是門面。已經修好了好幾年了。雖然住宅和門面都已經賣完了,但是投資門面的房客是不容樂觀。因為90%以上的門面轉租率非常的高。主要原因就是人少門面多，商戶根本經營不下去。

那麼現階段怎樣選擇優質門面呢？我認為首先要選擇大型小區。其實要選擇大型小區裡面的小區大門旁邊的門面。就是說小區人口主要進出這個位置的門面。這樣的門面相對來說是比較優質的。買過來之後也是很好出租的，並且出租的價位也相對來說也是比較高的。即使租客經營不善做不下去了，馬上轉租出租，很快就會有人來接手。

股期財經

新研智庫

只能說現在人越來越聰明瞭，包括開發商，一鋪養三代的噱頭鼓吹下，價格也是翻著跟頭的往上漲，幾百萬變成鋼筋水泥的空房子，如果能出租出去大於利息收入就算是燒了高香，如果放在無人問津的地方空置好幾年那就有點悲催了，現在投資商鋪就像賭命，千萬不要衝動購買，有價值的價格也高，沒啥人氣的價格低風險更大，我一個朋友買的商鋪，當初就是感覺雖然偏僻但價格相當便宜，但是就是發展不起來沒人租，已經空置8年了，現在依然還著銀行貸款、掏著物業費堅持著。

好的社區商鋪現在基本上不害怕出租不出去，但也有空置期的風險，考慮的因素更多，譬如本小區入住人口情況、商鋪數量比的問題、住戶消費層次、交通人流、周邊主要業態、附近長遠規劃等情況，都要仔細分析，謹慎投資。資金充足可以做長遠考慮購入不動產，如果大量貸款就得慎之又慎了！

總之人流等於錢流，賭對了你就等著發財吧！

甲天下說財經

你這個社區商鋪時代我非常認同！未來也必將是社區商鋪時代，未來人除了網購外，購物都會就近原則，小區底商購物是無法過時的，我看好小區底商商鋪！

諸葛找房網盛可軍

醫院流動人口大，藥店生意超級好，電商做藥太慢，醫院搶救藥都是藥店買，一百萬的商鋪租二萬一月沒問題，特別是當地大醫院，一間小鋪子每月租五萬的很普遍，因為病人是集全家財力在治療

嚴1398

雖然不想打擊你，我還是想吐槽：

誰告訴你的這是社區商鋪時代？！！！！

現在無論是哪種商鋪，他的消費都在被線上侵蝕，同時社區目前還在出現社區團購、自動售貨機這樣的攪局者。商鋪的顧客以及嚴重被分流了！！

不過商鋪也不是完全不能投資，只是投資回報率都沒有那麼高了！你要想“一鋪養三代

”是不可能了，錢沒地方用，存銀行又嫌利息低，懂一些實體店經營的知識，還知道怎麼選位置，倒是可以投資，應該能比存銀行高點。

但是如果你什麼都不懂，還沒有開店經驗，你聽售樓部給你吹去買，那就勸你不要了！開發商可能讓專業團隊測算過的，你的收益很難超過5%，還有虧損的風險！

投資有風險，不要把自己的錢放在不懂的領域！

策劃人邊邊

用經濟數據查看整體行業消費水平，觀察人流量，可以實際考察詢問各街道商鋪營業情況，做一個系統的整體分析。根據當地人行為偏好，當地經濟消費能力，選擇臨街商鋪並根據綜合考察決定從事什麼行業

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