會飛的魚2046
28萬億的房貸存量，每個人房貸月供少5個點，估計能幫釋放百億級別社會活力資本。國家當前需要這個刺激。但28萬億的利息，才是是國家和銀行長達20年的贏利根本，如果lpr真的要進入4以下，那得等國家銀行把這20年的利息賺完。
第二個關鍵，國家在2019年12月下調了利率到4.8，目的是為了保護這個存量的房貸在利率上贏利，因為大量房貸是按照4.9上浮的10-30%，而使用lpr+點，這個永久點的計算卻是用之前的貸款利率—4.8，而不是減去4.9，無形中保護了銀行0.1的利率。從這個角度品一下，國家並不是要給存量房貸人好處。
第三，lpr下的房貸，目前國家規定是必須加點的，60個點起加，有些甚至加完後比2019年10月之前的利率都高，5.88-6.35之間都有不少城市。所以，這不是在給買房人減負擔，不要理解錯了。
最後，我覺得不要賭利率上漲和下跌，有人說下行是大勢所趨，說利率上漲必須符合國家經濟高速發展時期，別忘了中國只是盤子越來越大，導致增長減速。中國未來的經濟提速未必在中國，商品輸出到產業輸出，也許會帶來新的資本需求。賭不賭？買房的時候，你是不是已經決定好要承擔這個利率和月供的？現在這個利率少了5個點，月供少了31塊，要降到100個點，月供才能少500多塊。回頭看看第一段，品一品，就可以固定了。
文字揹包客
2019年8月17日，央行就發佈房貸新政，要求2019年10月8日以後新增商業個人住房貸款時，以LPR作為定價基準。
當時針對的是新增房貸，也就是以後買房得這麼辦。但很多人更關心的是：過去那麼多年，已經發放的房貸該怎麼辦呢？
2019年12月28日，央行的政策出來了，針對的就是存量房貸（不包括公積金貸款）。
現在，所有存量房貸的定價基準，也可以轉化為LPR了。
LPR是什麼？定價基準又是什麼？
以前我們買房貸款，央行都會給出一個指導性的貸款利率，這個叫基準利率，所有商業銀行都得以此為標準，在此標準上再上下浮動，完成房貸利率的定價。而這個基準，或者說利率錨，完全是央行說了算的。
LPR是Loan Prime Rate的簡稱，中文叫貸款基礎利率。
這個就不是央行說了算，而是由多家銀行共同報價產生，目前有18家銀行共同參與報價，基本能反應市場真實的利率水平。
所以LPR其實就是一個標準的市場化貸款利率。
房貸利率的定價基準由過去央行說了算的基準利率，變為完全由市場供求博弈決定的LPR。
新政對房貸一族具體有什麼影響呢？
簡單說，我們多了一個選擇權：以後可以把我們的房貸利率轉換為跟蹤每月更新一次的LPR，也可以直接轉換為20年、30年都永遠不變的固定利率。
注意， 借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再做轉換。轉換工作將從2020年3月1日開始，原則上在2020年8月31日前完成。
在這段時間裡，銀行會找你協商未來的房貸利率怎麼算。你可以選擇跟著LPR浮動或者固定利率。
注意，絕大部分人的房貸合同約定的都是每個自然年更新一次利率，所以到2020年8月31日的過渡期結束後，絕大多數房貸一族會在2021年1月1日才正式啟用新利率，而2020年則還是根據現在的利率來還房貸。
到底該怎麼選？舉個例子
情形一，原利率高於基準利率：
假設小王有一筆30年的房貸，剩餘期限27年，因為是二套房貸，過去合同約定的是5年期以上貸款基準利率上浮10%，也就是1.1倍，現在小王要將定價基準轉換為LPR。
小王原來的利率為：4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR是4.8%，假如小王和銀行說我以後就按照LPR定價吧，那麼他未來的房貸利率“加點”就是5.39%-4.8%=0.59%。
這個“加點”的意思是說，你現在的利率水平和LPR之間的差額。
而小王新的房貸利率計算公式就變成了：LPR+0.59%（加點）。
從現在到2020年底，小王房貸利率還是按照5.39%來計算的。
但2021年1月1日開始，小王的房貸利率計算標準就會變了。
這取決於那時候的LPR有多高。
如果那時候5年期以上的LPR降到了4.5%，那麼小王的利率就會變成4.5%+0.59%=5.09%，還是比現在的利率更低。
情形二，原利率低於基準利率：
假如小王是2009年買的房子，當時房貸利率破天荒打了7折，那麼小王原來的利率就是4.9%×（1-30%）=3.43%。
現在加點幅度就是3.43%-4.8%=-1.37%，（一般銀行稱之為下浮137點）。
沒錯，“加點”名義上是“加”點，大家可能會理解為都是增加利率，實際上如果之前的利率高於LPR，加點就是正數，低於LPR，加點也可以負數。 如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%，小王的利率就會變成4.5%+（-1.37%）=3.13%。
總結
過去利率上浮的，改革後，利率還是偏高；過去利率打折的，改革後，利率還是偏低。
你覺得以後LPR可能大概率要持續上漲，那選固定利率，提前鎖定利率風險，就是更明智的選擇，如果你覺得以後LPR可能大概率要持續下跌，那就應該選擇跟著LPR隨行就市，未來月供支出就會越來越少。
瘋狂LDS
轉換不轉換，不影響提前還款。
LPR轉換，是為了讓利率更市場化，利率變化能及時表現貨幣變化，你可以理解成大數據需要，一種表現形式的變化。
2020年轉化還是不轉化，今年的房貸都是不變的，影響的是以後。選擇固定利率，也就是你的利率就是固定為現在的利率，今後無論LPR變與不變，你都不受影響，也就是降低了你不能省錢，上漲了你不用加錢。而轉換成LPR，從2021年開始，你的房貸月供是根據LPR改變的，下降就少還，上漲就多還。
預計5-10年左右利率是下降的，如果你考慮提前還款，可以選擇轉換成LPR。提前還款需要提前跟銀行確認一下，一般也就前1-3年有違約金，其餘時間是沒有違約金的，只要提前約定還款金額和時間，就可以了。
希望可以幫到你
深惠房產資深顧問
轉換不轉換，不影響提前還款。
LPR轉換，是為了讓利率更市場化，利率變化能及時表現貨幣變化，你可以理解成大數據需要，一種表現形式的變化。
2020年轉化還是不轉化，今年的房貸都是不變的，影響的是以後。選擇固定利率，也就是你的利率就是固定為現在的利率，今後無論LPR變與不變，你都不受影響，也就是降低了你不能省錢，上漲了你不用加錢。而轉換成LPR，從2021年開始，你的房貸月供是根據LPR改變的，下降就少還，上漲就多還。
預計5-10年左右利率是下降的，如果你考慮提前還款，可以選擇轉換成LPR。提前還款需要提前跟銀行確認一下，一般也就前1-3年有違約金，其餘時間是沒有違約金的，只要提前約定還款金額和時間，就可以了。
希望可以幫到你[微笑]
鄭州購房助手
樓主，給你個圖解[靈光一閃]
房地產王柯
我做房產中介，說實話LPR是個什麼東東我也看不懂，從這點上可以看到某行太不講契約精神，完全置合同不顧，拿出固定利率和浮動利率讓客戶選擇。
不過作為貸款用戶只需要記住一點，從來只有銀行佔用戶的便宜，沒聽說過哪個人能佔銀行的便宜。我這麼講，相信你能做出正確的選擇。
南京老孫
不要隨便轉換，如果你的固定利率低於LPR就不要更換了。因為那個LPR是由基準和浮點共同構成的，這是套路，自古套路得人心啊！你要非常小心啊！這個世界沒有天上掉餡餅的事情。
淘淘一起濤濤
未來房貸還款LPR利率模式應該怎麼計算？應該取上一年度12個月的LPR利率，去掉其中最高LPR利率，再去掉其中最低的LPR利率。最後取10個月的LPR利率平均值來計算下一年度的LPR房貸利率。以上屬個人猜想，純屬娛樂，如有雷同，那就是真的。[呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙][呲牙]
Moka20
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渭南房哥官方版
我感覺近5年利率會下行，提前還貸可以等等
