夢魘190726
根據《物業管理條例》規定，實行物業管理的小區，入住率（且持有物業面積）達到60%的小區，既應成立業主委員會。這個工作由所在社區委員會主持進行。這時社區委員會的工作職責。對於社區工作滯後的，熱心的業主可催促其儘快落實。
至於說怕物業管理部門打擊報復，則大可不必。首先，物業管理部門是在工商管理部門註冊的企業，不能有任何涉黑的行為，並受到《物業管理條例》制約。決不能允許物業管理部門在工作和業務中涉黑及使用暴力。其次，物業管理部門是服務性企業，以通過服務來收取物業管理費維持生存。消極或不正當的物業管理行為，相當於自殺。通俗的講，物業管理小區的所有人是全體業主，物業管理部門只是承擔著小區物業及相關配套設施的維修管理和養護，負責小區安全秩序的的管理。就像一個大家族一樣。小區全體業主就是大家族的成員，物業管理部門就是家族成員聘用的大管家。試想一下，管家怎樣才能報復主人？所以，一個正常的社會生活環境中，物業管理部門報復業主是行業規範和法律不能容忍的事情。
“物業，是已建成並投入使用的住宅和相關配套設施。”物業管理企業是通過對業主的物業實施管理，達到為業主服務的目的。所以，我不贊成現今《物業管理條例》中把物業管理企業改稱為“物業服務企業”的做法，這是形而上學的。不能把服務於人轉為服務於物。
我國的物業管理已經走過了將近40年的路程，但存在的問題越來越多，需要國家不斷地完善各項物業管理法規，不但要嚴格的規範物業管理部門和行業的經營行為，也要規範業主的各種不當行為。
良好的物業環境不但可以使業主享受到良好的服務，也會使得物業（住房）獲得保值和增值。亂炒物業的行為，只會把小區變成破大院。所以，小區業主也要支持、協助物業管理部門工作，並寬容物業管理部門的一些無意的失誤。
物業管理企業不是“老大”，業主也不要把自己當成“上帝”。物業管理企業與業主的關係就是商業買賣關係。業主通過貨幣（物業管理費）來購買物業管理企業的服務，物業管理企業通過自己的勞動（良好的服務），獲得業主的酬傭來生存並是自己的企業發展。
老段167167312
很多人指點江山,但是又有多少人有過這樣的經歷？筆者就經歷過和兇猛的物業鬥爭。過程不是一般的複雜。下面說說筆者當時的經歷。
本小區也是開發商招的前期物業，和開發商本是分成的，後來在小區直接兩家翻臉了。物業公司直接把開發商甩了，所有的錢不和開發商分，還跟開發商要維修費用。因為物業公司不僅有大後臺，也是大痞子，有很多的小弟維護收費，想收什麼就能收什麼。你想投訴也是沒用的。畢竟上面有人，而且有誰投訴，他們立馬知道，會有七八個戴著金項鍊墨鏡紋身的光頭男去問候你。
說實在的，開始兩三年還是很不錯的。項目經理很負責任，很多事親力親為，也和小區業主關係處的不錯。但是為人耿直，後來得罪了老闆被開了。後面再來的項目經理，還真的都成了幹部了，除了做做小區衛生，其他幾乎是不動的。多層的樓梯還算乾淨，每週一到兩次，小高層的樓梯可以說真的有1毫米厚，電梯轎廂本來的四個燈最多剩了兩個，地板上保證讓你看得想吐。消防栓直接都是鏽蝕不堪，就連消防水帶都沒了。最後小區一戶失火的時候，直接無法撲滅，還是消防車裡的水滅火的。
正是這樣的物業公司，每年都在套用維修資金修監控，可是監控連攝像頭都沒了。電梯也是不斷的在貼維修公告，每部電梯每年基本在三萬左右的維修費用，但是電梯幾乎不讓你正常使用，就是物業搖錢樹；外牆維修啥的，直接是每年幾萬十幾萬的在用；道閘從新的變壞的，後來直接就拆了賣廢品了；並且把小區近一百個車位的停車場賣給了門市房。
物業公司後來看中小區車輛越來越多，動起了本不收費的公共停車位。而且收費超過了物業費價格，光是停車費一項，要是收費就能收一百五十萬，還沒算他要的車位建設費。所以，筆者領頭參與了維權活動。
維權從開始的幾個人到幾十個一百個人，後來由於物業公司的蠻橫，開始威嚇領頭人，筆者是首當其衝的，不過沒有被嚇到。後來動用那些人上門威脅其他人，有部分人後退了。不過，由於人數眾多，加上小區也有很多有實力的人。活動越演越烈。筆者和另一個領頭人為了維權被抓過被打過，但是，一直不屈不撓。這樣的行為也贏得業主的心。
後來經過能力和法律的鬥爭，從法理上讓那些利益部門不敢再袒護物業公司。然而在成立業委會過程中，就已經有人被物業收買了，雖然不多，也就十幾個。但是影響極壞，很多人覺得我們無利不起早，成立業委會就是為了弄錢。不過，最終這些人還是被大部分業主譴責了。最後沒敢露面。
很多業主的心態其實就是觀望，置身事外，反正你們爭取了也不會少我的。筆者為了成立業委會的簽名和籌備組成員每戶門上最少去了三次。有業主開始直接回“我不參與，你們弄吧，我不簽名！”還有的人說“不關我的事，我物業費每年交的，別找我”甚至有人直接說“物業就是流氓，我們上有老下有小的，我不參合”。這種情況太多了。很多時候，維權並不需要業主說話，只要有人到場就行，這就是支持！都是為了大家利益，任何人都不應該置身事外！
其實任何一個小區需要有強有力的人一起努力，讓大家看到希望。當然，這途中，我們也曾經因為業主的態度想放棄，可是最後堅持了。雖然經歷了很多，但是最後獲得了大家的信任，這還是讓我們感覺無論多辛苦，值了！
如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴！
說天評地鹽城哥
業主自治不是業主或業主委員會有資格從事物業行業經營活動，法理依據是：1、業主委員會是民間組織，連祖團組織都算不上，也不是法人組織，不可以辦理企業營業執照，也就辦不了稅務登記備案（收錢不交稅違法），業委會從事經營行為是違法的（公司法、合同法、物業管理條例）。2、既然不是法人組織就承擔不了法定的責任和義務，包括經營不善造成的有限責任賠償，無權招聘用工人員（招聘人員就是非法用工，員工權益受不到法律保護）辦理不了五險一金，等等（勞動保障法、社會保險條例、權益保護法），巜物業管理條例》規定業主自治的意思，業主有權參與小區的物業管理事務，包括擁有解聘、選聘物業企業為小區提供物業服務，依法依合同對物業企業進行監督和管理，申請啟用維修資金對小區進行中修、大修、更新改造，等等，業主委員會是業主大會執行機構，接受業主大會監督。業主委員會是中國民間腐敗的高發區，與任何一個政府部門相比有過之而無不及，只不過基數小而已，但體量大，90％業委會成員純粹是為了私利而去的。10％的業委會是出於熱心公益，想把小區搞好，自己住得也舒心，當然這10％中還有就是小小區、老舊小區沒有多少私利可撈，搞一點點就會被發現。業主委員會的腐敗：1、更換物業，要求回扣、利潤提成(參乾股），2、免自家甚至親戚的物業費，3、向物業報銷費用，4、申請維修資金對小區公共設施設備進行中修大修更新改造虛高報價、多報工作量、多報項目等方式，將多餘款項報回私分。5、公共設施場地廣告攤位租金、多餘物業用房出租收入都被業委會私分大半，6、地面停車收費同樣被業委會私分大半。中國是社會主義特色國家，因此，對涉及十億市民這麼大體量，涉及國計民生重要環節的物業服務行業應該由社區組織成立物業服務部門，用黨的紀律檢查制度，用行政手段管理物業部門，可有效防止解決收費難的問題，對物業部門腐敗運用黨紀國法來處理。同時廢止業主大會制度，取消業主大會和業主委員會。90％以上物業企業不專業，不能提供質價相符的物業服務，這裡面有超過20％的物業公司無恥、無德，急功近利，謀取暴利做前二、三年就撤。
天成一心6
業主們畏懼物業會打擊報復，連業主委員會都成立不起來，怎麼辦？
這種現象是不可思議的，如果存在的話，首先可以基本肯定的是，這家物業公司可能涉黑涉惡，業主可以進行舉報。
當下，在一些地方，一些物業公司或存在涉黑涉惡違法犯罪現象，採取暴力或威脅手段，與業主發生衝突，使得一些業主敢怒不敢言。然而也正是當下，全國正在開展掃黑除惡專項鬥爭，如果真有這樣涉黑涉惡的物業，是不可能讓其繼續作惡的，必然可以堅決殲滅，所以有關業主完全可以大膽舉報。
其次，關於業主委員會的組建，應該是一個基礎工作、前提條件。
一是業主委員會應成為社區的一個組織。小區所在的街道、社區應該承擔組建業主委員會的職責，凡是沒有業主委員會的小區，街道、社區要負責組建，並且要將業主委員會作為社區的一個組織來進行管理。
二是有關部門應該將業主委員會是否成立，作為物業公司能否收費或服務的一個前置條件，如果沒有成立業主委員會，就不允許物業公司收費，也要解聘物業公司。
因此，對於沒有組建業主委員會的小區，有關部門和街道、社區有職責完成組建，否則就存在不作為。
最後，關於小區業主與物業公司之間矛盾解決的法治方式問題。
一方面要十分明確物業公司與小區業主之間的關係，那就是為業主服務，這個服務要有程序作支撐，比如一年一聘用的服務關係，必須經過業主委員會和業主大會同意。
另一方面都要通過法治方式解決問題，而不能採取過激的辦法化解矛盾。業主要學會用法律維權，物業公司也要用法律維權。
碧翰烽
我理解說的這些根據是有事實依據的，物業橫行霸道已經讓公眾怒不可言，如：前面發生在西安土門西二環路邊的藝術家小區震驚全國的案件，由幾個勞改釋放出獄的組建的物業公司霸佔了這個小區，業主們在無法忍受的情況下要求組織成立業委會，業主代表被這些黒社會物業公司僱傭的黒惡勢力跟蹤到二環街道上用鋼棒等當場殺死，給社會造成巨大傷害與震動影響，能強行到小區裡來的物業就是在橫行霸道的時候業主們是惹不起而害怕的，西安土門這個案件的血腥殘忍令人髮指，沒有得到法律嚴懲的後果讓人不顫而慄。所以提前成立業委會，業主們都感到非常可怕，不僅僅是怕打擊報復，更害怕自己會為此丟了自己的人生付出生命代價。沒有能夠公開聲張公平正義的時候，誰能去要求成立業委會？現在大家都在看掃黒除惡的結果，盼望能消滅黒惡勢力的物業，把小區的業主自主權力真正迴歸到業主們手中，不然面對物業流氓是沒有人站出來去成立業主們自己的業委會的，只有物業操縱下去成立維護他們利益的業委會。
睿眼雲鷹
希望能夠通過問答的審核。
業主委員會的成立非常不容的，自己有過成立幾屆業委會的經驗，今天和大家分享一下。
小區裡矛盾和糾紛相對比較多的時候，容易成立業委會。
1，當小區風平浪靜，如果想要成立業委會，一個是業主可能不積極參與，自己可能還會被物業認不懷好意，也會被別人誤解，認為你破壞了小區和諧。 2，當小區物業管理不善，問題層出不窮，投訴或者反映又總是沒有結果，讓人感覺頭疼不已的時候，這時候成立業委會可能比較容易。 比如一些業主切身利益的事情。
a，如房屋質量問題，學校孩子就學問題，治安不好的問題，周邊環境衛生的問題，這些問題可能很多是開發商的遺留問題，久拖不決。
b，如物業公司管理不善，亂收費亂漲價，盜竊事件頻發，公共設施維護不力，影響業主居住生活，這些問題往往是物業公司管理不好引起的。
這時候，大家吐槽不斷，有一些矛盾解決不了，而且個人難以改變現狀，迫切需要成立一個組織，共同面對問題。有的小區容易成立業委會，有的小區難以成立業委會，業主的團結和參與非常重要。
老年人多，公務員多，經商老闆多的小區參與度可能不高。
年輕人多，熱心的，想改變現狀的人多的小區參與度相對比較容易。
小區業主的出頭人非常重要，要有一些堅定的支持者。
如何成立業委會，有什麼竅門呢。
1，召集業主參與是最關鍵的一步。首先是傳遞信息，溝通協調，收集小區的一些資料。最好的做法就是，建立業主群，建立棟群，區群，選出熱心人士，不顯山不露水的進行。當然，敲鑼打鼓的進行也可以，但是容易激發矛盾，受到不小的阻力。
2，當業主人員進群到一半或者三分之二時，大家人多了，宣傳成立業委會的重要性，獲得支持比較容易，溝通也比較方便。
3，通過組織開會，談判，選代表的方式同物業公司，或者其它部門協商解決問題。通過這種方式容易團結業主，選出業主的談判代表。
解決小區問題的關鍵就是需要一個能代表業主的組織，誰代表小區業主出面進行處理問題。所以，成立業委會是必然的選擇。
這種情況下通過各種途徑面對問題，促使各方轉變思想，認同接受成立業委會，出面協調解決小區的問題。成立業委會不能急於求成，需要抓住問題的關鍵，團結所有的業主，合法合理有序的去工作，獲得地方職能部門的支持也是非常重要的。
我將與你同行
我們小區110多戶人，是一個十幾年的小區了，一直有一家物業公司服務，每平米0.36元的物業費，每年也就收取四萬多元的物業費吧，留了3個人進行日常管理。憑良心說雖然物業有時候也有些小瑕疵但是總體來說還是不錯的，住的都很祥和。但是自從去年八月新的業委會上任後，便攪和的物業公司沒法幹，最終退出小區。物業公司和上一屆業委會簽訂的服務合同還沒到期，新上任的業委會幾個大爺，就不認可原來的合同，貼通知、發公告不讓業主交物業費，說是物業沒有和他們簽訂合同。等合同簽訂完了大家再交費。據物業說合同裡提出來好多不合理的條款還要求物業費要下降，幾次談判都沒有打成協議，物業只好退回已經收取2019年個別業主的物業費，退出了小區。這樣的情況在我們當地好像還很多，新的業委會一換屆，馬上先趕走老的物業公司，然後找來新物業公司接盤。在新老物業交替時，小區總是會動盪不安一陣子。
鷹135212271
在物業管理區域內召開業主大會會議成立業主大會選舉產生業主會員會是《物權法》賦予全體業主的權利，是小區業主自治管理的基礎。國家法律法規已經有了，只要業主向街道辦申請，街道辦就有責任幫助小區組建業主委員會籌備委員會，並組織召開業主大會會議，選舉產生業主員會。新的《物業管理條例》也把成立業主大會選舉產生業主員會的門檻大大的降低了，參加業主大會會議的業主的人數也從2/3降低到了1/2，還允許採用推定原則。這一切都是為了方便成立業主大會選舉產生業主員會。
按照國家法律法規成立業主委員會，為什麼會畏懼物業企業報復呢？小區內業主共同的事項，共同管理的事務是由業主大會會議決定的，業主委員會只是業主大會的執行機構。在小區內業主委員會和物業管理企業的目標是一致的，就是把小區的物業工作做好，讓更多的業主滿意。成立業主委員會就是為了規範物業服務行為，幫助物業管理企業更好的服務業主，協調物業企業與業主的糾紛，物業企業應該是歡迎的。小區內沒有成立業主大會選舉產生業主委員會，沒有業主大會的授權物業管理企業是無權對小區內業主共同事項和共同管你的事情作出決定的，會影響物業管理服務的效率和質量。
現在社會上就出現了一些很奇怪的現象，小區物業管理企業與業主沒有矛盾的時候，誰也不會想著去成立業主大會選舉產生業主員會。只有當業主和物業企業產生了矛盾時才會想著去成立業主大會選舉產生業主委員會。而成立業主委員會的目的不是規範物業管理、加強監督，調解矛盾，成立業委會的目的是更換物業。那種成立業主委員會目的就是更換物業而不是規範管理、加強監督、協調矛盾的行為是不會受到廣大業主支持的，這樣只能加劇業主與業主之間，業主與物業之間的矛盾，最後受損失的只能是業主。
物業管理區域內成立業主大會選舉產生業主委員會的目的就是小區自治管理，小區內業主共同的事項，共同管理的事務由全體業主組成的業主大會共同決定。只要業主委員會遵守國家有關法律法規，執行業主大會的決定，按照《物業管理服務合同》的約定監督物業管理企業的行為就無需懼怕任何人，任何企業的報復。
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w苦行僧
中央政府近年有新文件，要求基層政府加大力度推動小區業主委員會的組建工作。
各小區業主在條件具備的情況下，應該聯名向當地街道辦事處和區房管局提交書面申請，要求對小區籌備業委會的工作予以指導和扶助。
一般情況下，街道辦事處和社區居委會會派人參與並擔任籌備小組的正副組長。籌備小組還有派出所和開發商代表參加，但業主代表必須佔大多數。
這樣以來，就大大減少了籌備的阻力，能杜絕混混鬧事。還可以保證組建工作的程序合法，更有利於後期業委會成立之後向街道和區房管局的備案過程一帆風順。
總之，業主們要有主動維權和業主自治的積極性，也要爭取政府的扶助、指導和監督。
執中bj1
我們的小區，開發商把空地劃線收停車費，把一塊綠化地挖掉修賓館。前任業委會不作為，服從開發商的物業，並且超過任期很長一段時間了。有幾個有頭腦，又有學歷熱心公益的業主出來承頭成立業主委員籌委會，搞宣傳，一天晚上在宣傳的時候，突然小區來了十多個社會閒散人員，氣勢洶洶的威脅，漫罵。有關部門遲遲不批准成立業委會。開發商在三證不全的情況下，竟然開工修賓館。在有關部門的批准下，符合開發商的口味新業委會成立了。賓館也總於建成了，維權的業主們，受盯梢，跟蹤，恐嚇都紛紛搬出小區。開發商終於如願已償，小區又恢復了平靜，再以沒有足夠力量維權。
