參哥說：最近和朋友聊天，說起西安的房價，還是有人覺得泡沫虛高，要降價，說現在很多城市都已經打折促銷了，比如隔壁的鄭州，還有合肥......不過參哥還是要說，降價的概率真不大，夢想房價回到2016是不可能的，不相信，我們來看看房價的成本構成，看明白了，你就知道為啥不會降太多了！
作者 | 參姐
主編 | 參哥
01
一套房子的成本構成究竟是什麼？
房子成本=土地成本+建安成本+財務費用+稅金+其他費用(融資、管理和營銷等)
備註：此處計算公式源於網絡，僅供參考。
1土地成本
樓面價≠地價
樓面價只是土地出讓價格，不是地價。地價除了出讓價格外，還包含土地契稅（土地出讓價格的3%）、市政配套費（西安2018年4月11日新增了地鐵專項配套費，變為240元/平，之前是150元/平）等。
備註：數據來源西安財政局
即 地價=樓面價+土地契稅+市政配套費
2建安成本
建設成本：房屋建設從始至終包含的所有費用，涵蓋人工、規劃設計、材料、基礎設施搭建、管理、園林綠化等一切費用，即建設小區要花多少錢。
據美城股份市場研究中心總監沈瑋女士反饋，西安目前的高層建安成本約在3000元/平米左右，洋房建安成本約在3500元/平米左右。
3財務費用
財務費用主要是利息這一塊。一般按500-600元/平米通算。
4稅金
一般按總銷售收入的10%通算。
5其他費用
管理費用一般指人員工資、保險、辦公等費用，一般在總銷售收入的1%以內；營銷費用主要指推廣、代理公司費用，推廣費用在總銷售收入的1%之內，代理公司費用在總銷售收入的1-2%之間。
根據西安房天下數據顯示，9月份，西安商品住宅成交均價為14188元/㎡，以此均價為基準，稅金和其他費用這兩項，每平米加價1600-2000元是可以的。
根據上述內容，我們不難看出房子成本構成為：
1、土地成本：樓面價+契稅（土地出讓價格的3%）+市政配套費（2018年4月11日千拿地，150元/㎡，以後拿地240元/㎡）
2、其他費用：約為5600元/㎡（建安成本+財務費用+稅金+其他）
3、精裝成本：普通裝修高層成本約為750元/㎡；高品質精裝高層、大平層或洋房，精裝成本約為2000元/㎡
02
以A樓盤為例，計算房價成本及利潤率
下面，我們以最新公示價格的A樓盤為例，算一下它的房價成本和利潤率。
今年年初，A品牌在城西參與土拍拿下四宗地，平均樓面價為3626元/㎡ ，以此推算A樓盤的成本：
1、土地成本：樓面價+契稅+市政配套費約為：3626元/㎡+108.78元/㎡+240元/㎡=3974.78元/㎡
2、其他費用：約為5600元/㎡（建安成本+財務費用+稅金+其他）
由於該項目是毛坯高層，無需加入精裝成本。
因此，房價城本為土地城本+其他費用約為9575元/㎡。
而該項目最新的價格公式為16961元/㎡，可以算出，該項目的利潤率約為43%，相對較高。
根據西安房天下數據，9月西安的新房均價為14188元/㎡來看，大多數三四千樓面價的項目，還是有32%左右的利潤率。
03
西安房價究竟有無下降可能？
其實上述A樓盤的樓面價，在目前的西安市場，已經算是平均水平，如此算下來，房價成本已近萬元。
1地王頻現，地價上漲
更別提今年以來，西安主城區土拍價格居高不下，“地王”樓面價頻頻比肩市場新房價格，2018年末，金泰青龍寺土拍，樓面價高達9467元/平；2019年初融創競地東二環，樓面價高達15444元/平；2019年3月高新地產拍地軟件新城，樓面價高達13482元/平米......
頻頻上漲的地價，導致樓面價不斷上漲，整個西安的樓面價也在不斷拉高，不同於兩三年前，平均一兩千的樓面價，如今的西安的平均樓面價基本在3500-4000元/㎡左右。
2建築成本價格提升
一方面是樓面價提升，另一方面是建築成本提升。據業內人士稱，自2018年3月開始，西安建築材料價格上漲了10-15%，而這些也會直接體現在房價上。
3多數房企利潤空間受限，降價可能性很小
目前西安樓市整體處於被“限價”的狀態，為了獲得更高利潤，多數開發商通過做改善型產品來增加溢價。這也是為什麼從今年開始，改善樓盤不斷湧現市場的原因之一。
我們以西安的平均樓面價3500元/㎡左右來算，目前普通毛坯高層的成本為9500元/㎡，精裝高層成本在11500元/㎡左右，因此，受政策影響，在裝修房大批上市的西安，房價大幅下降是不可能的，但是受政策影響，保持穩步上漲還是可行的。
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作者 | 參姐
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