我用一個灰色但不失幽默的小故事開篇。
2046年，當張生還完最後一個月房貸的時候，他想起了30年前同事介紹北京大土豆、財上海、深圳淘房志等大V微博給他認識的那個下午。
年老的他已經不太記得，那個政府宣佈再次延長退休期限的日子，那個房產稅開始徵收的日子，那個退休金髮放政策修改的日子，那個醫保政策修改的日子，那個教育政策修改的日子。。。30年前以為買了房就是一切，到現在才發現買了房也終究沒有擺脫中產的辛苦一生。
然後他去把他這個月的退休金3600萬取了出來，花36萬吃了一頓麥當勞。
一、2016年的匯率市場
首先聊一聊2016年匯率問題，這是最近一次房價直接上漲（個人見解）的導火索。2016年一年的時間內人民幣對美元的匯率波動高達10%之多，通俗講2016年初你買入美元到到11月份，你的盈利就可以拿到10%。他的收益超過了定期存款，更趕上了"剛性兌付"的信託。英國脫歐的黑天鵝事件，國際市場的匯率巨大波動。我們再次來談論國際事件，就拿米國來講：國內失業率的降低加上製造業的恢復，美聯儲加息不再是笑話，不再是開玩笑。美聯儲加息事件（最近的降息時間稍後再論）給我們國家乃至全球帶來了一個巨大的問號？加息前提就是兩個指標，就業率和通貨膨脹。再說下美聯儲加息對於我們國家的影響。在美元持續升值的壓力下，國內的熱錢在不到三個月的時間流向海外，有的通過換匯，有的通過海外保險。儘管中國的外匯儲備有30000億，但是也禁不住持續的資金流出。原因就是資產慌，股市不景氣，房地產已經開始躁動，很多人選擇了海外資產配置。英國脫歐這個黑天鵝給股市匯市都帶來了很大的震動，在2016年的上午匯市匯率指數一個深V又導致了多少爆倉的案例。股市還好，因為最多也就-10%（僅僅指A股）。中午高層不會任由事態發展，在匯率市場大膽出手，保7成為那一戰的終極目的。所以根據以往的習慣性思維，只要政府出手就沒有管不住的匯率，終於經過幾天的博弈，匯率穩住了。
二、鎖定熱錢策略
在人民幣持續貶值的這段期間，房價向上的速度好像竄天猴一樣，一夜之間讓人明白了，A股欺騙了你，外匯欺騙了你，只有房地產只漲不跌。所有的熱錢又一次找到了方向，那就是房地產。但是你想過沒有在國內很多行業很不景氣的情況下房地產為什麼就這麼火爆？房地產這麼火爆的情況下，為什麼家居裝飾城這麼冷清？在去年八九月份我跑了好幾家大型的裝飾城，偌大的一個裝飾城毫不誇張的說，顧客還沒有銷售人員多，這就是現實。有的人就說了現在的買房的都是期房，我想告訴你也有很多買的現房，你可以去中國統計年鑑上查一下中國2016年房屋成交比例。實際上這期咱們把匯市跟樓市一起來說是因為他們之間存在某些必然的聯繫，保匯率犧牲樓市，具體的原因各位自己思考去吧。咱們就舉例期房；老百姓的熱錢一下鎖定了房市，貸款30年。當熱錢鎖住了，房價不斷的在推高，人們也為之瘋狂。你以為高層不明白這是泡沫？那你就錯了。這就好像是皇帝的新裝，人人都明白。假如你跳出來說房價會跌好像要革誰的命一樣。做了一個死局，相信房價會漲，政府呢每一次調控就是一次上車的機會，每個人都沉浸在金融漩渦中，無能為力。我們都明白，90年代的日本曾經放出豪言壯語可能買下整個美國，但是結果呢？房地產的腰斬使日本的經濟倒退了20年。一個處於黃金髮展階段的國家瞬間回到解放前。
三、人口結構角度看房價市場
作者作為一個90後，現在剛好大學畢業，為了三五千塊的工資天天玩命的幹活，為了生計先就業後擇業的例子比比皆是。聽過這麼一個心痛的演講"曾經我用一麻袋的錢去買了一麻袋的書，到最後我把書賣了，卻換不回來基本的柴米油鹽"，話題是沉重的結果是蒼白的。
有時候我就在想日本房地產的崩盤會不會最終有一天活落到我們身上。我們大家都知道日本的年輕人工作壓力是全亞洲最大的，他們同樣揹負著各種房貸以及別的消費貸款。可以類比一下現在我們國內的大部分年輕人，我們為了結婚，房子、車子、穩定的工作，玩命的奮鬥著，買完一套房基本掏空了三代的積蓄。
前段時間有個同學聊天問道，為什麼很多北漂的年輕人都不願意離開北京？他們明明不會留在北京但還是選擇了繼續堅持？其實他們是不甘心！在寫下去就有點心酸的味道。
1、我為什麼始終看空房地產？房子是不是一種商品？接下來我僅僅從人口結構的角度分析一下。我們是90後，我們大部分是獨生子女。我們現在面臨著結婚，我們一定會選擇生一個孩子。別不服氣，結婚了給你個膽量你敢生兩個嗎？你可以去問一下身邊的朋友，會嗎？咱們就舉例一對新婚夫婦。結婚你要買一套新房吧，因為你是剛性需求。可能新人兩邊的父母都還有一套房子。假設老房子2套還剩下50產權，你們自己買了一套70年產權。這是典型的8421結構家庭。你們的孩子長大結婚需要25年。接下來你的孩子還沒買房就有三套房子，2套25年產權，1套45年產權。你應該慶幸這幾套房子還沒拆呢。咱們接著預測你的孩子結婚再買一套房子，他的孩子25年再結婚。這種樹杈型的模式推論下去，你想過沒有你的孫子也是三五套的房子。咱們國家的人口紅利已經不再了。現在也陸續推出了二胎政策，但是你敢生嗎？假如房價保持現狀，子子孫孫傳下去，每個家庭都有三五套房子，剩下的只有房子，那麼誰來買呢？這種設想可能是一種理想的模式。有的人就說還有很多別得因素在影響人口跟房子的比例，我想說我不想辯論。就像我們瞭解的很多物理理論一樣都是在理想情況下才成立的，是現實存在的問題，我們不能去忽略他。
2、其實房地產泡沫為什麼破滅？房地產不同於大宗商品，有國際定價標準。當國家找到新的經濟增長點的時候，就會被毫不留情的刺破房地產。有可能是黑科技的誕生，也有可能是新一代工業革命。國家在進步，人類的科技也在進步。關於房地產的論調觀點有很多，磚家也很多。在2015年股市因為很多磚家的帶頭，我們暢想著帶領我們走向1萬點。2016年樓市即使沒有磚家的帶頭我們也感覺投資房產走向人生巔峰不是夢。還是那句話，天上掉餡餅的事情不是沒有，怕就怕落下來把自己砸死。
我們是爬到終點，還是走到終點，總之我們在負重前行！
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