回顧整個2019年，西安樓市上半年市場整體供不應求，小陽春引發的樓市熱，熱鬧情況依稀可以看到18年的“影子”。進入下半年後限購升級、限價零漲幅、房源供應增多，各樓盤之間兩極分化嚴重，千人搖與無人登記並存，可謂冰火兩重天。
今天起AI君陸續會從房價、大事件、城建等方面全方位解讀2019年的西安樓市。首先我們來看“2019年房價”。
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2019年西安樓市實際推盤量
環比下降19.3%
備註：以下數據均來自西安&西鹹新區發改委公示。
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2019年西安上市了多少項目，多少房源？
西安及西鹹新區總計公佈有174個項目105929套房源的備案價，環比下降19.3%。
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西安佔比多少，西鹹新區佔比多少？
從佔比來看，在這174個項目105929套房源中，西安供應89543套，佔比85%；西鹹新區2019年共備案房源16386套，環比上升53%，總僅佔比西安總備案房源量的15%。
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洋房、高層各佔比多少？
從產品來看，西安及西鹹新區2019年總計推出高層80445套，佔比76%，小高層10803套，佔比10%，洋房12093套，佔比11%。此外，值得一提的是，西安在今年推出的產品類型中，別墅佔比1%，超高層產品佔比2%。（備註：洋房層高6-11層，小高層高12-18層，高層18層以上，超高層38層以上）
可見，高層依舊佔據了絕對優勢，小高層及洋房佔比相比去年有了明顯提升，這是由於近兩年高價地陸續入市，倒逼房企傾向於高端產品，而這一趨勢也會在2020年延續。
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精裝佔比多少，毛坯佔比多少？
2019年西安備案的房源中，精裝佔比61%，毛坯佔比39%，精裝佔比環比上升9%。
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2019年西安哪月房源備案量最多？哪月最少？
2月是全年備案房源最少的月份，低至636套，一方面是由於春節，另一方面則是年初各房企都還在進行新一年的計劃，不著急推貨，預計今年此種情況依舊會延續。
9月是全年備案房源最多的月份，高達17476套（西安14578套，西鹹2898套），樓市素來有“金九銀十”一說，因此無論去年還是今年，9月跟10月的推盤量都比較可觀，然而今年9月從全國到西安，樓市熱度回落，呈現下行趨勢，反應在西安市場則是去化率降低，市場觀望趨勢上升。
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2019年西安房價走勢
整體漲幅達28%
備註：以下數據均來自西安&西鹹新區發改委公示，月度、年度均價是根據實際推盤量及房源均價計算的均值，可能存在一定的誤差，僅供參考。
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2019年西安均價在多少？
縱觀2019年西安各月房價走勢，剔除別墅產品後，整體均價維持在1.5萬元/平左右，年尾環比年初漲幅高達28%。其中1、2月房價處於“低谷”，主要是因為當月推出了大量低於區域均價的房源——1月的大華翰林華府、奧園譽府、陽光100阿爾勒、楓林九溪及鼎誠馥桂園，均為1萬元左右的房源。
2月份則僅有世茂璀璨傾城、高科綠水東城及陸港濱海灣公佈備案價，均價範圍在9000-11000元/平。而均價處於“高峰”的5月及12月份也是同樣的道理，推出了大量高於區域均價的房源，且主要是高端及洋房的推售旺月。
低價房買一套少一套，高價地逐步入市，產品更替導致西安房價穩中有升。
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2019年西安高層和洋房差價在多少？
不同產品之間的房價也存在差異，如高層與洋房之間存在近3000元/平的差價；高層裝修房和毛坯房差價則在1953元/平，小高層裝修與毛坯之間差價高達4000元/平，而洋房兩者基本持平。
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高新與曲江之爭誰贏了？
2019西安房價最高區域高新（19327），與房價最低區域國際港務區（12455）的差價近7000元/平。
從數據來看，曲江房價低於高新2000元/平，高新區目前房源密集區是高新二期核心地段，房價處於高位。而曲江一期圍湖而建，宜居宜業，是西安高端住宅集聚地，目前業已發展飽和，鮮有新盤上市；曲江二期韭菜樓扎堆，雖然依舊宜居，但與曲江一期還是有較大差距，目前僅有靠近曲江一期的中海城、金輝世界城版塊發展較為成熟，其餘區域人氣較低。這些因素導致曲江二期房價相比高新區“略遜一籌”。
此外，高新目前主要新房聚集高新二期，但二期核心區發展基本飽和，因此軟件新城及高新三期這兩個片區，大概率將會是高新區未來幾年主力發展區，僅從最近土拍市場就能窺見一二，市場趨冷之際樓面價依然能夠高居不下，基本維持在1萬元/平左右，不愧為房價標杆區域。
而曲江在擁有宜居屬性之外，擁有豐富的旅遊產業，但新區的後起之秀滻灞除了擁有這些屬性，還可借勢2021年全運會東風，大興文旅、會展產業，大有接替曲江成為新的宜居區域，也可以給對居住環境要求較高的人群多一個選擇。
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滻灞與灃東之爭誰贏了？
滻灞與灃東一直是西安新區中的大熱門，然而今年灃東的價格可謂是上天的節奏。
從房價來看，灃東新城房價不但高出滻灞2000元/平，而且已經超越大部分主城區，灃東新城今年除了整個能源金貿區價格較高之外（高層均價1.7萬元/平），還有碧桂園國湖、華宇東原閱境及融創海逸長洲等均價超1.6萬元/平的改善、高端項目。
除去能源金貿區之外，2019年灃東新城高層均價基本維持在1.33萬元/平，滻灞高層均價則在1.29萬元/平左右，滻灞高層均價低於灃東約400元/平，兩區小高層差價則相當大，滻灞小高層1.46萬元/平，而灃東小高層均價高達1.9萬元/平，高出滻灞近5000元/平。
此刻，AI君只想說厲害……
雖說灃東房價遠高於滻灞，然而從今年購房者登記情況來看，滻灞卻是誕生千人搖最多的區域，就AI君統計，2019年總計千人搖樓盤有33個，其中滻灞佔比27%，位列第一。
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2019年各區域在售新房明細
最後，相較於平穩上漲的西安整體房價，各個區域的價格起伏則比較大。AI君跟去年一樣，統計了西安2019年15個區域在售新房。
備註：房源均價數據是根據2019年西安發改委、西鹹新區開發建設管理委員會房源備案價計算，區域劃分根據物價局備案地址劃分，部分樓盤所屬區域可能存在誤差，僅供參考。
1.6萬元/平以上——高新區、雁塔區、碑林區、灃東新城及曲江；
1.2-1.6萬元/平——長安區、新城區、未央、滻灞、大興新區、蓮湖區、經開區、航天新城、灞橋區及國際港區；
1.2萬元/平以下區域為0。
備註：高層、洋房、別墅等類型差價較大，所以取每個樓盤的最高均價和最低均價，且以最低價排序，方便大家查看，僅供參考
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15個區域明細？
高新區
高新區2019年總計公佈6112套房源的備案價，均價約為1.9萬元/平，整體房價較為平穩，其中2月、4月、6月及10月無新盤推出。其中推盤量前三的項目有：蘇寧雲著、保利天悅及鴻錦城十年城。
高新2019年公示備案價的項目明細如下：
曲江
曲江新區2019年總計公佈了17630套房源，整體均價約為1.7萬元/平，推盤量前三的項目為：中海曲江大城、金輝世界城及大華公園世家。
曲江2019年公示備案價的項目明細如下：
灃東新城
灃東新城2019年總計公佈16090套房源的備案價，均價1.7萬元/平，推盤量前三的項目為：綠地新裡公館、保利和光塵樾及碧桂園國湖。
灃東新城2019年公示備案價的項目明細如下：
長安區
長安區2019年總計公佈了3852套房源，整體均價約為1.7萬元/平，推盤量前三的項目為：中海長安府、萬科如園及海亮德文郡。
長安區2019年公示備案價的項目明細如下：
雁塔區
雁塔區2019年總計公佈4936套房源備案價，均價約為1.6萬元/平，2019年僅有6個月有房源推出，其中8月均價最低，是由於僅推出華安紫竹苑及龍湖紫宸兩個項目的高層。其中推盤量前三的項目為：天地源萬熙天地、奧園和悅府（還未登記）及拉克雷公館。
雁塔區2019年公示備案價的項目明細如下：
新城區
新城區2019年總計公佈4628套房源備案價，均價約為1.6萬元/平，推盤量前三的項目為：融創東方宸院、紫薇東進及融創西安壹號院。
新城區2019年公示備案價的項目明細如下：
碑林區
碑林區2019年總計公佈1161套房源備案價，均價約為1.61萬元/平，碑林區是今年才開始有新房冒出，且僅有兩個項目：恆志雲都及太乙城時光裡。
碑林區2019年公示備案價的項目明細如下：
未央未央區2019年總計公佈了3852套房源，整體均價約為1.5萬元/平，推盤量前三的項目為：世茂璀璨傾城、中南君啟及正榮紫闕臺。
未央區2019年公示備案價的項目明細如下：
態區
滻灞生態區2019年總計公佈了3852套房源，整體均價約為1.5萬元/平，推盤量前三的項目為：合能楓丹唐悅、萬科瀾岸及御錦城。
滻灞生態區2019年公示備案價的項目明細如下：
蓮湖區
蓮湖區2019年總計公佈了2679套房源，整體均價約為1.4萬元/平，推盤量前三的項目為：富力開遠城、德傑狀元府邸及鼎誠馥桂園。
蓮湖區2019年公示備案價的項目明細如下：
大興新區
大興新區2019年總計公佈了2063套房源，整體均價約為1.4萬元/平，該區今年總計三個純新盤今年面市，也是區域內今年的主力供應，分別為：中南青越、保億公元印及大興正榮府。
大興新區2019年公示備案價的項目明細如下：
航天新城
航天新城2019年總計公佈了5257套房源，整體均價約為1.33萬元/平，推盤量前三的項目為：大華翰林華府、康橋悅蓉園及曲江觀山悅。
航天新城2019年公示備案價的項目明細如下：
經開區
經開區2019年總計公佈了5201套房源，整體均價約為1.28萬元/平，推盤量前三的項目為：綠城桂語蘭庭、合悅華府及白樺林溪。
經開區2019年公示備案價的項目明細如下：
國際港務區
國際港務區2019年總計公佈了8863套房源，整體均價約為1.23萬元/平，推盤量前三的項目為：西安全運村、匯悅城及華潤置地未來城市。
國際港務區2019年公示備案價的項目明細如下：
灞橋區
灞橋區2019年總計公佈了5201套房源，整體均價約為1.2萬元/平，推盤量前三的項目為：高科綠水東城、悅上錦雲及中國鐵建花語城。
灞橋區2019年公示備案價的項目明細如下：
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