假設，你目前的財務狀況醬紫：
舉全家6個錢包之力，能勉強湊出100萬首付款。
舉全家6張信用卡之力，能還到1萬多的月供。
那麼，深圳、廣州、臨深、臨廣…
你覺得，你能買得起哪裡的房子？
坐在電腦前敲鍵盤，我們曾一度認為莞惠佛肯定更便宜！
然而，經過一番折騰，一路把大灣區踩盤下來，
我們團隊被迫得出一個殘酷的結論：
所謂“逃離大城市的老破小，逃到周邊城市買套好房子”的夢想，
哪有那麼容易實現？！遠比你想象的成本高多了！
全款之城
惠州，深莞惠的“房價窪地”，是一座至今仍未對外地人採取“限購”政策的友好城市。
近幾年，在反映市場情況的大深圳樓市成交面積排行榜裡，惠州新房總是以幾乎霸屏TOP10的誇張態勢碾壓深圳、東莞。
我們也逐漸形成共識：惠州不愧為大灣區的“地主”，供給量巨大；大亞灣最受青睞，近9成房子都是深圳客在買買買。
而事實上，今年的惠州樓市卻與以往有所不同。
（上半年惠州臨深區與深圳交界片區新房均價）
“惠州不再只是深圳人的，現在這裡是全國人民的惠州！”
當我們問及近期成交的客戶比例，當地的開發商朋友如是說。
目前，惠州臨深片區的深圳客已降至5成左右，但北方客、香港客明顯增多！
這得益於去年以來，粵港澳大灣區政策即將出臺的利好刺激，特別是雄安之後，大量看重政策走向的北方人一時間大舉南下囤房。
同時，把房價大幅跳漲與惠港關聯的一系列規劃看在眼裡，不少香港客也開始對家門口的這塊“窪地”動了心。
當地一線銷售告訴我們，到訪他們樓盤的深圳客開始減少，接受力也逐漸變差，而更偏向全款、高首付購房的外地人明顯增多。
“北方客來了就刷卡，毫不猶豫，畢竟他們都是專程飛過來買房的，時間也挺寶貴。不像深圳客，磨磨嘰嘰的。”
除了客群發生變化，我們還發現一些特別現象：
·售樓處看房客都不多，因為聽說開盤節點都賣得差不多了，剩餘房源一般只剩少數大戶型在售。
·住宅產品基本沒有高贈送面積了，有的甚至不帶裝修交房。
·即將入市的新房幾乎都被人惦記著，購房者想確保百分百買得到，恐怕得“準備全款”。
站在購房者立場來看，現階段按整體均價1.5萬/平，理論上還能買到新房，但更靠近深圳、或區域已發展成熟、或靠近惠州南站的樓盤早已水漲船高，有的甚至逼近2萬/平！
另外，想在惠州買房還需要注意按揭貸款利率大幅上調，銀行放款速度慢，審核嚴格等情況。
所以，假設你想在惠州買一套90平的三房戶型的新房，除了要準備好面對來自全國購房者一起來買的壓力，首付款至少要準備100萬左右，最穩妥的方式是備齊全款！
至於惠州房子現在是否還具有投資價值，見仁見智。
一方面，惠州政府對房價與開發商銷售方式的管控非常嚴厲，短期投資肯定行不通！當地朋友告訴我們，“有的小區從去年到現在房價真的是一分錢都沒漲過，甚至還微跌了一點。”
另一方面，我們也聽說自從海南樓市“封島”後，大量中介帶著客戶資源都來惠州賣房。
而且，惠州當下存量已不多，好樓盤能買到的越來越少，這反而更符合內地客心中理想的“濱海休閒物業或環一線城市物業”的投資標的。
據當地自媒體大V“企鵝找房”報道，在新房限價、限售及信貸市場大規模緊縮的背景下，惠州在2018年上半年表現突出：
全市一手住宅成交84304套，成交面積875.98萬平方米，銷售金額1007億元，這三項指標不僅刷新了惠州歷史記錄，也比東莞、中山、珠海三個城市總和還多！
其中，大亞灣片區依然呈龍頭地位，上半年供應22625套＜銷售26271套，新房市場供不應求。
嚴查之城
誰都沒想到，廣東省的一個二線城市能與中央政策挨的那麼緊。
從2007年開始，東莞開始執行“二手房過戶要繳納房產增值部分20%”。
而這兩年，特別是今年以來，當“房住不炒”的調控指令日益趨嚴，東莞再次緊跟北京步調，加大力度整治房地產市場，成為一個徹頭徹尾的“六限（限購、限貸、限籤、限售、限價、限商改住）”城市。
上有政策下有對策，民間依舊存在著的各種規避辦法（如“陰陽合同”等）。
對於市場亂象，南方樓事調研獲悉，近期政府又開始介入調查“通過辦理假社保，破樓市限購”的買賣雙方。有知情人透露，涉及房源數量“很誇張”。
事實上，隨著東莞2016年起逐步加碼調控政策，當地樓市新房成交量已經逐年下跌。去年成交面積相較於2015年與2016年，幾乎接近腰斬！
當然，想買一套也沒那麼容易。
除了要繳滿社保，適應當地收緊的房貸政策（首套最高上浮25%，二套最高上浮30%，多家銀行二手房停貸），購房者可能還需要面臨一個問題：東莞城區內可選的新房住宅並不多！
據當地人介紹，東莞城區（非臨深片區）目前僅有一個純新盤住宅項目即將入市，剛改型產品，預計售價或將達到3萬/平！而臨深片區的一些大盤，開盤即熱銷，就剩些大戶型尾貨。
東莞的房價也很神奇，由於東莞為採取分區限價，為突破限價“紅線”，開發商多通過高低價盤搭配聯合備案，從而達到整體均價保持平均水平。
“有一個優質的中心區盤，不想賣低價，但是因為品牌小，也沒郊區盤搭配，現在正考慮和大品牌開發商深度合作”。
另外從均價上看，看似在1.7萬/平左右，假設你買一套100平3房戶型，總價170萬，首付3成也才54萬，感覺很不貴！但你實際支出的購房成本卻遠不止這個數。
通過踩盤接觸到的一線銷售人員告訴我們，東莞在售的新房住宅實際價格：
市區普遍在2.8-3萬/平，長安3萬+/平，虎門2.7-2.8萬/平，塘廈2.5萬/平，鳳崗3萬+/平…
所以，售價中高出政府限價的部分，開發商往往會以裝修款等名目一次性收取。
因此，你想在東莞買套大房子，真正需掏出腰包的首付100萬都不一定夠用！
暗箱之城
去了一趟佛山，才發現雖然這個“臨廣城市”各方面條件都挺不錯，甚至感覺優於東莞惠州。
但是，它也早就不是一個你想買就能買的地方。
佛山較貴的片區集中在限購區，基本在2.5萬/平左右，最高破了3萬/平。
值得購房者注意的是，佛山樓市也因政府限價，且指導價遠低於市場價，所以一些開發商會另以裝修、水電等名義補收一筆額外費用。
這樣的話，你的實際購房成本就會大幅增加！
以均價2.5萬/平，100平三房戶型為例，總價250萬，首付理應3成75萬。
但如果政府規定該樓盤只能按2萬元去賣，即總價200萬元，那另外50萬就得按裝修合同去單獨付清（不能做30年銀行貸款）。
所以你買套250萬的房子，首付至少要拿出110萬！
儘管購房成本較高，佛山的吸引力對於外地人也是非常顯著的。
·地鐵已基本與廣州打通，雙城互通非常便利，這是莞惠與深圳目前尚不具備的。
·佛山由於歷史原因，城市呈多中心發展，每個中心版塊都各有優勢。比如：千燈湖（最熱門、最貴板塊、名校聚集區），獅山（新開發片區，不限購），大良（中心區、老牌公立名校多），陳村（靠近廣州，投資客多），禪城的湖景片區（老中心區、房價貴、名校聚集區）、奇槎片區（新興熱門片區）…
佛山，一直很少被人知道是廣東省第三大城市。據2017年度的全國城市20強GDP排名，佛山以9660億名列廣東第三，僅次於深圳和廣州。
樓市行情也一直挺穩，它是全國首個全國地產50強房企全部進駐的城市，每年TOP3的銷冠都在200億以上。
不過，自從去年廣州客及北方客來襲，導致限購區與非限購區出現明顯的市場分化：目前，限購區的開發商出貨壓力普遍較大，市場較冷；而非限購區域賣得較火，個別樓盤甚至憑藉限價的價格優勢，一經推出就能夠清盤。
結語
即將結束踩盤行程，站在佛山南海某售樓處，下著雨，看著現場不少各地趕來的購房者客戶看房、簽約，不免有點感慨：
佛山、惠州、東莞這些臨一線的城市，不管此時此刻，涼了還是熱了，真心想買一套都沒那麼容（便）易！
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