作者：北京盈科（上海）律師事務所 合夥人律師 程知音
導語
受肺炎疫情影響，各地教育主管部門紛紛下達通知，要求線下培訓機構暫停2020年2月期間的培訓教學活動，甚至部分地區的教育主管部門要求培訓機構的復課時間等待通知。這對於培訓機構而言，在經歷了一波因政策監管培訓機構收費週期而導致的資金壓力後，又一次因肺炎疫情影響而造成培訓機構的現金流壓力，對培訓機構來說，可謂是雪上加霜。
2020年1月28日，萬達商管集團對全國各地所有萬達廣場的商戶，從1月24日至2月25日內的租金及物業費全免，被網友點贊稱為“中國好房東”。之後陸陸續續多家地產企業也做出了類似的響應，這對於租戶來說無疑是件好事。疫情面前，承擔社會責任，共渡難關。不得不豎起大拇指，手動點贊！
這樣的背景下，結合培訓機構來看，培訓機構的房東有沒有義務減免疫情期間的租金呢？如果房東不同意減免租金，培訓機構可以訴訟主張減免嗎？
為了回答上述疑問，我們需要了解一下國家的法律規定和司法判例。
法律依據
《中華人民共和國合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。”
結合當前的肺炎疫情，它是否構成不可抗力呢？如果它構成不可抗力的話，培訓機構要求免除全部或者部分租金有了法律依據。但是司法實踐中，對於肺炎疫情是否構成不可抗力存在爭議。所以，培訓機構以肺炎疫情為理由不支付房租存在法律風險。
司法判例
（一）上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛上訴案【(2003)滬二中民二（民）終字第354號判決】
■案情摘要：“2003年5月15日，拍譜公司向新黃浦集團發出一份要求“非典”停業期間免除所有房租的函，稱為防止“非典”，暫時停業，要求減免停業期間的全部房租。”
■一審法院認為：關於“非典”期間拍譜公司經營是否受影響問題，按照最高人民法院相關規定，由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權利有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理；因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
本案拍譜公司並沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在“非典”期間因政府及有關部門採取行政措施而導致合同不能履行。
因此，不適用“不可抗力”的免責規定，也就不能部分或全部免除責任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應該對因為受“非典”影響而停業以及停業時間、損失範圍加以證明，拍譜公司要求減免租金缺乏相應的損失依據，不予採納。
■二審法院認為：“基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實。
因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。”
（二） 上海億大實業有限公司與上海翊宇工貿有限公司租賃合同糾紛上訴案【(2004)滬一中民二(民)終字第32號】
■案情摘要：2001年12月3日，億大公司與翊宇公司法定代表人吳江簽訂《上海億大房屋租賃合同》。2003年4月25日，翊宇公司接到有關主管部門因防治“非典”疫情停業的通知，翊宇公司於次日起停業至6月10日恢復營業。同年7月13日億大公司、翊宇公司發生衝突後，億大公司實際控制了翊宇公司的租賃房屋並在通道上安裝了鐵門。現億大公司訴至法院。
■一審法院認為：億大公司、翊宇公司簽訂的《上海億大房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律規定，應屬合法有效。
後遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由於翊宇公司停止經營，應酌情減免。
■二審法院認為：關於“非典”疫情，因非法律所界定的屬於不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而實際停業的時間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業前應履行支付租金之義務，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責任，於事實認定及法律適用均有不妥...對“非典”時期的租金，原審已酌情予以減免，現翊宇公司要求全部免除，缺乏依據。
通過上述摘選部分可以看出， “非典”疫情事件是否構成不可抗力，司法認定存在不同觀點。從最後的判決結果可以看出，針對影響合同履行的重大疫情事件，根據公平原則，予以支持，以達到平衡目的。
給機構的幾點啟發
作為培訓機構的投資人、經營者，面對法律規定和司法判例，我們可以怎麼做？筆者提供一些思路希望對您有所啟發和幫助：
1、 主動聯繫房東，進行積極溝通。
如果您的房東是大型地產企業，以萬達、龍湖地產等企業的操作現況跟房東溝通，也許您的房東也會勇於承擔社會責任，跟您一起共度難關。
如果您的房東是小業主，甚至小業主自身也有房貸、家庭生活壓力，那麼彼此理解，如果能達成減少租金的目的，要感謝小業主的恩情，當然也不要忘記簽訂租賃合同的補充協議進行明確；如果小業主不同意減少租金，除非您真的已經無法支付租金，不然不建議您拒絕支付租金，畢竟訴訟有風險，應訴需謹慎。
如果您的房東是二房東，要知道二房東自己也要向大房東支付租金，所以彼此體諒。
2、如果確實已經支付不出租金，房東也堅決不通融分期支付等。
那麼建議您做好留痕，比如提出過書面申請，客觀表達了經營困難（舉例：停課所造成的直接損失），也提出來困難之後的租金支付解決方案。屆時起訴或應訴時，法院也許會基於公平原則或未來法院對這次肺炎疫情不同於“非典”而認定為不可抗力的情況，進行一定的損失共擔。希望總是要有的，萬一實現了呢！
最後，武漢加油！受到疫情影響的機構加油，中國加油！
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