前天，暗夜老師的《你的買房思路，也許一開始就錯了》，留言爆棚，大家意識到，
金融屬性才是房產投資的靈魂。今天，順著上篇的思路，我們實戰下，跟著暗夜老師，分析下車位對房價的影響，看看你是否掌握了這一真理的應用。 ——老南
買還是不買呢？
相機抉擇的過程，是一個不斷動態權衡得失利弊的過程，決策在不同的背景條件、不同的動機下、不同的自身財務狀況與投資環境之下，同樣的元素可以有完全不同的結論。
所以，找尋到與自身現階段需求最契合，同時，又兼顧未來稀缺性價值增長趨勢的那個平衡點，才是最符合你的方案。
居民車位，總體來隸屬於消費行為。
無論是便宜的大幾萬到貴的大幾十萬，相比之同期租金回報比折算來說幾乎都是溢價級別，簡單的說就是租更划算。
一個20萬的車位，即使按照4%左右的，市場低風險理財收益率來算，所得月利息7百，大概率大於這個20萬車位，所匹配的車位租金。
當然舉例選取中位數，自然有更貴的和更便宜的，但基本租金比例是同步大差不差的。
這就是若僅從租售比上看，車位價格是存在不合理性的，租售比小於市場合理回報率，理應租為先。
但相信所有暗夜米課的童鞋們會很快會反應過來，就跟僅僅通過租售比，來衡量房價是否存在泡沫一樣，腦回路太簡單了。
我早在多年前課程中就說過，衡量一件事物有沒有做的價值，應該用動態思維而不是靜態思維。
只要這件東西內在，具備強烈的內在發展動力，使得他的使用稀缺性，在未來可以得到不斷的體現，那麼無論他的使用價值體現（租金），還是獲得性價值體現（價格），都會節節上升，只要內涵價值具備成長性，短暫的泡沫都會被充實。
而反之，只要內涵價值沒有成長性，都是純粹消費行為。因為沒有成長性，更多的是因為沒有稀缺性，也就沒有流動性，更會被金融屬性拋棄。
那麼砸進去的錢的唯一價值，就是你自己的感受而已。
比如小白領省吃簡用換得拎著LV包包擠公交，只要自己因此昂首闊步覺得爽那就是有價值。但是也許別人可能認為擠公交的拎的包包是A貨：一個不被市場認同的自我感受價值是低效的。
因而，僅僅的從賬面價格去思考決策是不妥當的，價格永遠沒有絕對便宜和貴，只有相對論--對，我們講的是一切投資行為。要從預期成長性、預期稀缺性來考慮思辨。
而你還要明白的是，車位價值的獨立存在感很低，它往往是依附在對應房產的價值之上作為一個附加價值而存在。
那麼慢慢結論就越來越清晰了——要不要同時買車位，主要取決於主體-房產的預期屬性！
一般而言，我們先說兩個大方向：
- 成熟優質發展中地段的好房子
我們姑且簡單叫做改善區域，本身就具備了很強的預期稀缺性，發展不斷吸引高質量人群湧入，同時富裕人群家庭擁有車的數量往往會不止一輛。
而好地段的住宅往往因為土地稀缺昂貴，車位配比不會過足，同時好區域的道路違停管理一般會很嚴格，使得找尋替代成本很高，所以車位預期稀缺性也會很強。
更重要的是，有無車位會比較大的影響該房屋的二手交易流動性繼而影響價格，願意花大價錢購買改善物業的人往往更看重的是完美性、便利性。
車位的初始價格，比之大噸位房價的增速會不斷攤薄，卻往往能在捆綁銷售時增加銷售溢價，或增強銷售的成交便易性。
大噸位的東西稍微增加一點溢價，帶來的絕對收益都會高不少，又或者在不太好成交的季節搭配增加成交快捷度，哪怕這邊少賺些，卻能更好的拿到錢找到更好的機會就是價值。
當然，如果自己住，那麼貴的房子都買了，還要為車位降低居住感本身就是一件很錯配的事情，所以高端改善區域的房屋，建議配車位甚至在規則、財力允許下多配。
但是，這邊要提出一個分支，即低密度高端社區發展初期，又沒有強勢學區快速拉聚人氣的階段，會有一個漫長的人氣積累期。
這個階段房子多的人並不會選擇這裡作為第一居所（不方便），所以短期也不會稀缺，那其實急不急擁有還要看，價格、你的財務負擔，以及此時市場有沒有更好的投資機會。
而，一個本身就是靠強學區概念開發的地方，勢必從一開始就會高人氣，所以如果配比並不那麼富裕的話，其實沒什麼好想的。
- 剛需敏感型區域的房子
或者高概念故事區域發展初期的房子，往往對應人群，是總價敏感型人群和投資客。
所以，一是實際居住率在很長時間內都不會高，二是擁車比例也不會立刻很高。
所以相對於前者，車位需求度並不高，車位不稀缺時就比較容易以較低價格租到，又或者外圍區域路面管理較寬鬆，路邊停也能持續很長時間，可替代性強。
所以此類物業過早沉澱一大筆錢在車位裡，時間成本機會成本浪費較大，而在發展過程中尤其是早期，接盤的也多是價格敏感型的剛剛需人群。
所以，多一個車位的價格有時候會是拖後腿的行為，因而此時不建議過早購入車位直到該區域或樓盤發展到一個突破節點時再行決策以免影響效率。
下面我們再細分一下各種情況：
- 自住
暗夜米課的小夥伴們應該記得，我們在主課程裡，特別強調了，自住兼保值增值和純投資行為是分開來算的。
在自住自用的情況下，我們在保證預期增值屬性的前提下，可以適當的犧牲一些效率，因為畢竟自住自用也是一種價值。
你想想看，百萬級花費的房子都買了，你還把要車停在馬路邊。風裡來雨裡去，上班提前走逃罰單，下班歸家還要花時間找車位說不定還很遠。
如果你有孩子，那就是不可想象的，而你買車的意義何在？還不如把買車的錢用來打車，夠打多少年的，對吧！
同樣，買車本身就是消費行為，如果消費行為都不能讓你的生活變得更舒爽，那麼這個消費行為也是沒有效率的，所以自住要不要買車位一切按照便利度來決策。
如果租的很方便、路邊停也很方便就等等，如果非常不方便，價格也不是太離譜，還是買了好。
你要知道，不方便也是一種預期稀缺性，會逼著你的未來下家也要買。
所以，想明白的其實都是一回事，對吧。其實，關鍵，還是，你的房要買對！
- 時機
購買車位的效率，跟購買房子的時機也是緊密相關的。
在春天，可以打劫開發商，那個最好的購房季節裡，剛剛歷經寒冬，對春天還不覺察的開發商們，往往會把車位當做一個促銷房屋銷售的附贈品，給於很好的價格，那時候當然應該入。
而反之，在狂熱季裡，開發商往往為了獲得更高的利潤，隨著房價的大漲，把車位也拉到了一個極其不合理的價格出售，就跟標榜多少多少錢的精裝修標準一樣，那都是為增加利潤。
這個時候，你就要多權衡了，有人可能會說，開發商強制捆綁，不買車位不給買房啊怎麼辦，對啊，因為你買房的時機本身就不是對的。
當給你機會蹂躪KFS的時候你沒有這麼做，那麼回過頭來自然就是被蹂躪，世界是公平的。
- 投資
對於純投資行為，因為我們對於沒有自用效力的純投資行為，賦予了更高的效率性要求。所以，我並不太贊同，對於車位的純投資行為，也就是購買多個車位，空著未來加價賣出的投機行為。
首先，車位不能使用貸款槓桿。（任何高息貸都不被認為是好的槓桿，尤其是大量真實利率是你以為名義利率兩倍的各種套路貸充斥著非純房貸領域）。
沒有乘數效應，車位的價值是依附於房產的價值，本身有多大的獨立價值，很難說。
其次，能一下賣給你多個車位的樓盤估計也不是什麼好樓盤，起碼就顯示出了非常不稀缺的狀態。不要賭開發商的大傻瓜，雖然偶爾會犯傻給我們機會，但這事上犯傻的還不算多，
其三，就是綜合上述兩個原因，預期不稀缺、資金沒有倍數效應，就很難說有效率值。一個沒有可測性效率的純投資行為，是不恰當的。
好了，本話題基本說完了，雖然我們說的是車位決策問題，而且有點‘小題大做’。
但，我們更多是展示簡單決策背後的分析邏輯思維框架，而不是簡單的能還是不能。
相信如果你都聽明白的話，知識是可以平移的，很多其他的投資決策問題你都可以有自己的專業性分析了。
這個世界很少非黑即白的簡單時刻，大多數時候是灰的。很多時候不是能還是不能做的問題，而是你能不能把它做好的問題。
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作者：暗夜，金融從業14年餘，CFP持證人、香港新加坡註冊金融理財師，任某著名跨國保險集團高淨值部門，曾服務於國內某商業銀行私人銀行，私人銀行家。房地產投資實戰專家，金融、地產特約評論員、撰稿人，知識體系融合實操，全國首個房地產投資網課教育平臺暗夜米課聯合創始人。操作過數十套房產，每一個週期都能極致把握投資效率，以至於在業內被賦予“預言帝”的稱號。
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