這幾天，降準的消息沒有挽救地產股的頹勢，兩條行業相關新聞，卻是把地產股壓得喘不過氣。
傳聞國開行將地方棚改辦的棚改合同審批權收回，更重要的是，未來將減少棚改貨幣化安置比例，改為實物安置為主。傳聞一出來，市場著實被嚇得不輕。
也是動靜太大，昨天晚上國開行領導不得不召開電話會議向市場傳達信息。透露出來的內容包括兩方面，一個是說審批權確實收回了，但強調是剛剛收回不久，情況沒那麼嚴重。另外則是承認了棚改貨幣化安置已經是推高房價的元兇之一。
這個消息坐實，那些棚改力度超大而推動房價快速上漲的中小城市，預計房價上漲的動力基本熄火了。這些中小城市的項目，購買力多來自於棚改貨幣化補償後的大量閒置資金。沒有了資金來源，需求和價格的持續快速上漲也就無從談起。
讓拾遺君更感興趣的是另一條新聞。從西安最先出臺政策開始，接著長沙也出臺了政策，據說上海也在醞釀中，說的都是同一件事，就是禁止企業買房。
前段時間西安買房搖號醜聞之後，這兩天杭州搖號也出現了有3家企業連續中籤5套房的狀況，讓搖號公證制度的公信力幾乎喪失殆盡。
據媒體報道，公證結果顯示，其中一個項目這3家公司能同時搖中的概率僅為0.34%，1000個人裡也就能中3個半，偏偏最後這3家公司都能搖中，且這3家公司都是近期才設立，還是關聯公司，搖號的公平公正讓人質疑也就毫不奇怪了。
家醜外揚的杭州也是痛定思痛，立馬跟上西安和長沙的節奏，禁止企業在限購區域買房，新房和二手房都不行。幾個城市幾乎在同一時間出臺了相同的政策，想必頂層的機制設計已經考慮過要補上這一漏洞了，拾遺君相信，近期還會有很多城市會推行這一政策。
不過，這一政策信息被很多媒體忽略。實際上，這麼多年來房價能夠快速上漲，企業購買的大量房源實際上起到了非常重要的推動作用。審計署剛發佈的審計年報，其中就有提到多家上市公司炒房的問題。
典型的如溫州炒房團，進入一個區域，出手就是上百套，哄抬價格之後，再對外散售。
要說企業持有的房源價值，確切數字很難統計。但光是wind的統計數據就顯示，上市公司持有的投資性房地產市值已經接近1萬億。
顯然這個1萬億的市值是遠遠低於實際情況的，這和上市公司怎麼把房源記錄在資產負債表上有關。這1萬億的市值只統計了投資性房地產的規模，但很多主業不是房地產的上市公司會把房產資源都放到固定資產這個科目下，而固定資產每年是要計提折舊，並且也不披露詳細信息，要計算實際的規模幾乎不可能。
比如一套房子5年前100萬買的，每年計提個5萬的折舊，現在這房子在公司賬上顯示的就只有75萬，但市場價實際上可能已經到了500萬甚至更高，所以我們會經常看到，一些業績奇爛無比的上市公司，通過賣一兩套北京的房子，瞬間就能盈利一兩千萬，輕鬆扭虧為盈，賣房保殼的例子也越來越多，一次性甩賣幾十套房的企業也不在少數。
之前有一篇學術論文其實研究過企業買房的問題。研究發現，從2004年到2013年的10年間，全國35個一二線城市房價的年平均增長速度是17%，遠高於同一時期其11%的平均可支配收入的增長速度和9%的工資上漲速度。與高速增長的房價共存的是同一時期土地價格的急劇增長，其年平均速度達到了16%。
這一現象正是和企業資金的“脫實向虛”有很大關係。尤其是那些在經濟轉型期擁有高資本收益率的企業，他們的投機性購房決定了房地產市場價格的增長速度。
在房地產預期回報率，也就是預期房價增長速度高於固定資產回報的情況下，本身具有高資本回報的企業，由於對未來中國轉型結束後的低資本回報率的理性預期，會將本來投於實體經濟的資金不斷流向房地產，直到兩者的預期回報率相等為止。
簡單說就是，當廉價勞動力優勢逐漸消失，人力成本越來越貴，企業在實業方面賺錢越來越難，但市場上又大把閒置資金的時候，企業自然會把錢都投到房地產上，炒房利潤更高，來錢更快。
很高興看到這次監管層終於拿企業炒房的漏洞開刀。雖然說調控政策就像狗皮膏藥一樣一層層往上貼，難言治本之道，但有總是聊勝於無，況且這個政策還很重要。夢想還是要有的，萬一哪天實現了呢。
論文內容可參看《The Great Housing Boom of China》
閱讀更多 拾遺地 的文章
