自北京一鳴驚人而起，中國金茂旗下“金茂府”這個產品IP，縱橫江湖十年，始終順風順水，不料卻在深圳栽了跟頭。
經過三年打磨，作為深圳龍華片區第一個均價過10萬/平方米的住宅，金茂府11月24日連夜開盤，據現場中介、購房者稱，整體去化不佳，大概不到30％。
這和深圳福田、南山、蛇口片區的豪宅熱銷、售罄，形成鮮明對比。龍華，這個剛需集中的片區，顯然還沒有準備好成為“豪宅區”。
在龍華上塘打造一個豪宅，看起來確實是個高風險的嘗試，金茂此舉也是無奈，因為當初拿地的價格太高了。
在深圳，像金茂府一樣的高價地普遍面臨困境。泰禾三年多前拿下的尖崗山地王，也遲遲未能入市；今年6月，龍華、光明又拍出了幾個地王。
而它們很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳最新一批土地出讓，政府修改了土地出讓規則，實行“雙限雙競”，對地價和未來房價進行限定，直接把前地王們套住了。
新規結合之前的限價之下，深圳樓市的未來趨於穩定，房價暴漲成為歷史。地王們的坎坷甚至虧損命運，也似乎已經註定。
錯位的豪宅？
11月20日，深圳房地產信息系統顯示，龍華金茂府已備案，面積約155至248平方米，可售總套數665套，均價10.3萬元／平方米。
24日晚，金茂府推出約200套房源向購房者開放，但銷售去化成謎。據中介人士稱，當天成交約42套，去化率僅約21%。
而金茂對外表示，當天是內部認購，共認購161套。
11月29日，金茂方面就此對21世紀經濟報道回應，作為一個豪宅來說，深圳金茂府目前銷售數據正常。“在現在市場行情下，如果一下子售罄，那就是定價失誤了。”
金茂府的定價遠遠高於區域平均水平。周邊二手房如鴻榮源尚峻、中海錦城、特發和平里的價格，多在每平方米5.5萬元至7萬元左右。
在深圳，均價上了10萬的片區，只有福田中心區、南山、前海片區。儘管金茂府引入了上海名校作為項目的加分項，但收效不甚大。
“10萬以上的價格，我肯定買南山了。”一位購房者表示，龍華片區整體還不成熟，產業、商業和配套都不太好，也沒有不可替代的自然資源，作為豪宅來說，先天不足。
並不是豪宅都不好賣。11月28日，位於前海的招商領璽開盤，歷經4.5小時，456套房源全部售罄，均價10.8萬／平方米。
更早之前，位於福田香蜜湖片區的深業中城，均價約13萬／平，192套房源，也是一天賣完。
這些區域，全是深圳最熱門的豪宅片區，配套成熟，但在限價政策下，新房和二手房價格倒掛，這些豪宅無論自住還是投資，人們認為都有套利空間。
業內人士指出，豪宅一日售罄並非正常現象，這是由於畸形的限價政策、過高的投資預期導致的；在正常的市場環境下，豪宅的銷售應該是一個相對緩慢的過程。
金茂府所在的龍華，是近年來地王頻出的地方。2013年的中海錦城，到2015年的龍光玖龍臺地王，最後都順利入市了。
金茂府此番入市，雖受限價制約，但最終獲批的價格仍然創了龍華新高，但是，市場價格上不去了，人們不認可。
地王的尷尬
金茂府是三年前的龍華“地王”，那是一個火熱的年份，人們對未來充滿了信心。
2016年6月2日，龍華出讓當年第一塊商住用地，也是深圳首宗商品房現售試點地塊，被中國電建集團和金茂聯合以82.9億拿下，樓面價高達56781元/平，與當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等掛牌均價持平。
往前半年的2015年12月，泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價約5.13萬元/平方米，另一宗樓面價約7.99萬元/平方米，刷新全國單價土地記錄。
此後深圳樓市進入平穩期。
今年6月，深圳再次迎來久違的土拍，被稱為“史詩級土拍”。金茂府的旁邊又拍出了一幅新地王，6.7萬元/平方米的地價，被龍光拿下。
同時，越秀拿下的寶安尖崗山宗地，可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔；光明區一幅地塊也創造了區域高價，被中海地產以54.08億拿下，可售住宅單價約為4萬/平方米。
然而狂歡沒有持續多久，地王引發的市場漲價預期，讓深圳市政府開始警惕、反省。
11月22日，深圳又迎來一場超百億的土地出讓。與上次不同的是，這掛牌出讓的6宗住宅地塊中，有5塊宅地都被嚴格標明瞭“入市價格限定”，採用最高限價方式限制房屋最高售價。
新規導致開發商熱情喪失，這次非但沒有地王出現，還有一幅地流拍了。
其中，位於金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產拿下，總價50.2億元，樓面地價約4.64萬/平，並且規定未來售價不得高於7.14萬／平方米。業內人士認為，這成為金茂府此番入市遇冷的重要原因。
其他地王日子也不好過。三年多過去了，泰禾尖崗山地王一直未能開盤。目前一宗地正在建設中，營銷中心待完善，另一塊地則處於荒置狀態，周邊房價約為10萬元/平方米。
光明作為這兩年才火起來的新片區，房價基本在4萬左右／平方米，而6月份中海、電建拍出的地價高達4萬／平，預計未來入市也會困難。
“樓市被賦予太大期望，但它遠沒有那麼強大。”深圳房地產研究中心研究員李宇嘉認為，種種跡象顯示，深圳的高端購買力，可能並沒那麼任性。
他進一步指出，深圳土地出讓的“雙限雙競”，是全國首創。深圳要率先實施房地產調控長效機制，特別是基於“地價-房價”聯動，從源頭上探索穩房價的機制，此次深圳做到了這一點，未來的房價是可控的。
來源：中國商網建設頻道http://www.zgswcn.com/article/201911/201911300957121005.html
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