2020年，將是實體零售商業“重塑之年”。
人民法院公告網數據顯示，截至10月21日，2019年全國已有近400家地產商宣佈破產。面臨資金斷裂、宣佈破產的知名房企有五洲國際、新光集團、銀億集團等。
這些破產的地產商主要分佈在中國的三四線城市，資產規模普遍在5-30億區間，數據意味著小型地產商生存空間已嚴重不足。
而從部分上市地產商的2019上半年業績來看，規模房企仍保持高質量發展，市場份額穩中有升，而中小規模地產商利潤增長面臨較大壓力。
數據來源：各上市房企2019中期報告及網絡信息
同時，消費升級“新常態”下，“美好生活”訴求將取代物美價廉的“基本物質滿足”訴求，所有據此而展開的商業邏輯都將重構。
2020年，重塑實體零售商業是必然的，但路徑卻無人知曉，就連少了好幾百億的軟銀孫正義也未必那麼篤定，這必然是一場“摸著石頭過河”的探索。
- 01 -
場所端
進入存量調改新時期，頭部項目與長尾項目差距逐漸拉大。
據大數據監測，2019年前三季度新開業的125家購物中心中，超10個項目由存量項目改造而來，合計體量90餘萬㎡。
購物中心開發週期到來，加速進入存量改造時代，尤其是一線城市存量商業改造進入規模發展。以上海為例，2017年上海共有127.72萬㎡商業經歷改造，其中核心商圈所處的內環地區改造面積佔比高達57%。
數據顯示，20多年來，上海曾關門、易主、“換臉”的商場超200家。
統計時間：截至2019年7月26日
另據大數據監測，上海45個商圈中，核心商圈大部分購物中心正在進行品牌調整，商業競爭激烈程度可見一斑。
而2016-2020年，行業聚合進一步加劇：開發體量前10家企業購物中心總數量和總體量佔比整體呈上升趨勢。少數頭部購物中心佔盡天時地利人和，而大部分長尾項目苦苦掙扎，是市場的新常態。
從2019年上半年頭部項目租金收入來看，資金資源的差距必然倒逼行業走向洗牌和整合。
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存/增量：市場漸趨飽和
近十年全國購物中心如雨後春筍般開業，2009~2018年全國一、二、三、四線城市購物中心體量年增率均值24.8%。截至2019年6月末，一、二、三、四線城市購物中心面積存量3.8億㎡，估計全年將突破4億㎡大關。
當中國商業地產進入存量時代，未來項目運營的專業化、項目內容的特色化，以及對城市、商圈、客群的深入研究，將是開發商和運營商的必修課題。
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空置率：市場需求偏弱，空置率回升
區域消費市場差異大，差異化競爭策略越發重要。根據測算，2019下半年一二線城市購物中心新開業體量將比上半年高出1.7倍左右（過去三年均值為1.84倍），估計全年新增體量介於3,000-3,350萬㎡。
由於體量增速回升疊加外在大環境欠佳，預期2019年一二線城市購物中心整體空置率將再度走高，落在9.7-10.3%之間。
近年來過快的增速導致空置率超越紅線的項目數量攀升，經營承壓，倒逼購物中心加大調整力度，以契合快速迭代、日益多元的消費需求。
高速發展之後，購物中心的求生求存、創新進階之路似乎更為艱難。而中國地域遼闊，區域消費市場差異巨大，對不同的區域/城市要有不同的進入策略。
- 02 -
品牌端
“冰火兩重天”，餐飲再度洗牌，服飾更迭提速。
數據顯示，2019年魔都至少有40家網紅店“消失”：風林火山、仰望包角布、hoF、光之乳酪、泡泡屋“STAR the DAY”、Bo Shanghai……餐飲行業再度洗牌。
而在服飾行業，據不完全統計，2019上半年快時尚品牌新增84家門店，與前三年相比大幅減少，這背後是多個品牌的“辛酸淚”：繼New Look、Topshop撤出中國後，FOREVER 21也在今年上演大潰敗，ZARA、H&M、UR、MJstyle則接連閉店、放慢拓展步伐。
與快時尚形成鮮明對比的則是不斷進擊的運動服飾品牌和潮牌。如國潮代表中國李寧從去年的23家店增加至70家店，年底將衝擊100家；FILA FUSION進入中國一年多來開出100+門店……
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開/關店：關店量高於開店量
2019年前三季度，21城商業面積≥5萬㎡的購物中心品牌新開門店47260家，新關門店47907家，關店量整體高於開店量，生存空間進一步收窄。
其中，零售、餐飲關店量佔比高於開店量佔比，表現下行；兒童親子、生活服務、文體娛開店量佔比高於關店量佔比，發展向好。
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拓展選址：關注度攀升
滬深關注度攀升；杭州、成都、南京、天津、昆明、珠海吸引力增強：據大數據監測，2019年3季度，上海、深圳關注度攀升，尤其是深圳，近年來隨著粵港澳大灣區、深莞惠經濟圈、深圳“東進西拓”戰略的落地推進，城市建設不斷擴大，各區域差距逐漸縮小，各商圈形成良性競爭、升級發展的積極態勢，吸引了大批品牌首店進駐。
另外，杭州、成都、南京、天津、昆明、珠海商業地產發展火熱，吸引更多品牌商視線，五大業態代表性品牌在這六個城市的門店佈局比例均上升2%及以上。
餐飲加速拓展區域商圈與新興商圈；零售、兒童親子加速拓展市級商圈與成熟商圈：2019年3季度，餐飲在區域商圈與新興商圈的門店佈局比例均呈上升趨勢，零售、兒童親子在市級商圈與成熟商圈的門店佈局比例呈上升趨勢。
高端、中高端項目吸引更多品牌進駐；休閒娛樂加速拓展大眾化項目：2019年3季度，高端、中高端項目勢能強勁，吸引更多品牌進駐。其中，休閒娛樂加速拓展大眾化項目，門店比例高達55%，遠高於其他業態。
品牌選址就像給孩子選學校一樣，五花八門的宣傳像極了項目方的“糖衣炮彈”，經過一番艱難對比後，你懷著忐忑的心情交了學費（房租和押金），才發現你的店鋪就像是被套牢的股票一樣，難上難下。
選址、調研讓我們從不同角度觸碰與瞭解我們未來的消費者、競爭者、合作者。因此，在可以預見的未來，精準的選址與調研，將成為場所端、品牌端提升競爭壁壘的制勝關鍵。
• 結語 •
“迴歸零售本質”，不論是消費升級、降級、還是所謂的“消費分級”，場所端、品牌端都需要考慮的是：是否以消費者為核心？
在這樣的背景下，究竟為消費者創造什麼樣的價值？自身優勢究竟是什麼？競爭對手有何新舉措？尤其是當經濟下行時，迴歸商業本質，“知己知彼，方能百戰不殆”。
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