東方證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
萬科A(000002)
事件
公司公告12月及全年銷售及拿地情況，12月實現銷售金額、面積分別為573.1億元，414.8萬方，同比下降9.0%、5.4%。全年累計實現銷售金額6308.0億元，銷售面積4112.2萬方。
核心觀點
全年銷售繼續增長，龍頭地位穩固。公司12月銷售金額573.1億元，同比下跌9.0%，環比上升5.1%。1-12月累計銷售金額為6308.0億元，同比增長3.9%。12月銷售面積414.8萬平方米，同比下跌5.4%，環比上升13.8%。1-12月累計銷售面積4112.2萬平方米，同比增長3.1%。公司主要佈局一二線，在全年整體銷售去化下行的情況下，繼續維持正增長，在克而瑞公佈的全口徑房企銷售榜單上穩居第二位，龍頭地位穩固。在2020年政策面邊際改善的情況下，有望維持龍頭地位，保持正增長態勢不變。
以銷定投拿地穩健，權益上升風險可控。公司12月新增土儲113.7萬平方米，同比減少76.6%，拿地金額為116.2億元，同比減少63.8%，單月投資強度（拿地金額/銷售金額）為20.3%。1-12月累計新增土儲3712萬平方米，同比下降26.8%，1-12月累計拿地金額為2316.9億元，同比下降21.7%。1-12月投資強度36.7%，較去年全年下降12個百分點。然而從權益投資來看，1-12月拿地的權益比例為75%，較去年提高20個百分點，權益投資金額和麵積分別為1739.2億元，2743.8萬方，分別同比增長7.5%和3.0%，與銷售增速大致相當，權益投資強度不低，提高權益比重有助於風險控制。
財務預測與投資建議
維持買入評級，上調目標價至36.90元（原目標價33.21元）。我們預測2019-2021年公司EPS為3.69/4.53/5.53元。可比公司估值為8X，考慮到公司較可比公司，積極拓展資管類業態的項目，向輕資產化運營，較可比公司應享有更高估值溢價，我們維持20%的估值溢價得出10X估值，對應目標價36.90元。
風險提示
房地產市場銷售大幅低於預期。利率上升超預期。
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