“結合市場規模、影響力、操盤能量、溢價能力、融資成本，你很難很難再找一個股票像綠城這麼有賭博價值的股票了，你很難相信它居然只有兩百多億市值。綠城是極低估+高增長。大夥幾年都忍了，不要倒在黎明前。”最近的一兩天，綠城中國（HK3900）的股東心情就像過山車，此起彼伏。14日，股價剛剛創了新高，旋即又開始往下掉。
儘管有人認為綠城的增長空間有限，目前的股價似乎短期內見頂。但也有更多的人看好綠城中國的未來。畢竟在過去七個月時間，綠城發生了太多的改變，銷售的快速增長，管理層越來越重視利潤和效益。這些變化都讓投資者相信，綠城會是未來一支大牛股。
尤其是綠城的信息披露，非常全面、透明，這點即使是先階段認為綠城股價將橫盤一個階段的觀望者也是高度讚揚。
突然：綠城就成為雪球明星
“大牛股”、 “明星公司”……，不怎麼頻繁關注雪球的投資者，突然看到用戶對綠城中國這樣評論，往往有恍若隔世之感。
還是在不遠的幾個月前，大多數投資者還是認為綠城跑贏了品質，跑輸了股價，是一個投資黑洞。作為行業內數一數二的品質標杆，也是最早完成全國佈局的二十強房企，但最近幾年的增長速度卻不盡人意。
可是，去年三月以來綠城中國的一系列改革，卻讓投資者重新看到了這家老牌的行業龍頭房企，在業績增長上，正在重新迴歸行業的前列。
一位投資者評價說，“以前綠城給投資者的印象不太好，比如過於執著售價和產品，不考慮項目盈利等等。從張亞東最近的舉動來看，綠城正在逐步擺脫這種經營模式。從發展的眼光來看，綠城目前正逐步向正確方向先進。相信張亞東所說的：給綠城三年時間，一定能重回行業前列。”
截至2019年12月31日，綠城中國實現合同銷售金額2018億元，同比增幅達29%，達成全年2000億元的衝刺目標。
年初綠城中國曾將本年度銷售目標鎖定為1800億元，預計上半年完成30%，下半年完成70%。如此三七分的目標切割，給下半年帶來不小的壓力。半年度業績公佈之時，綠城半年度銷售額743億元，完成全年銷售額41%，即便超額完成了上半年預期指標，仍有不少聲音質疑綠城能否順利完成全年業績目標。為緩解供貨不足的情況，綠城2019年開啟全週期拿地，同時大刀闊斧進行內部革新，並且引入跟投制度，大大提高了管理效率，使得綠城“後來居上”投資者對綠城的評價，隨機發生非常顯著的變化。有人說，順利拿下全年銷售目標 以 2019年度目標的完成情況看，新的管理層抓指標的能力讓人信服。綠城審慎拿地的態度，也讓投資者對守住整體淨利潤率 8%的底線也有信心。
2020年銷售額會到2500億元
在張亞東的領導下，綠城在2020年，延續2019年下半年的高增長應該不會有太大問題。2020年新年伊始，綠城中國召開2019年度表彰大會和2020年度經營計劃工作會議，認真總結過往經驗，結合戰略規劃，系統部署下一步的工作任務。
綠城提出，以戰略視野，放眼長遠，提升格局，集中力量高質量編制“戰略2025”規劃，解決“綠城要成為誰”的問題；進一步堅定品質品牌、特質特色道路，務實高效、開拓進取，堅守產品品質第一品級，保持客戶滿意度第一身位，位列綜合業績第一陣營，實現2025年的戰略目標。
在“戰略2025”規劃的開局首年，綠城今年要努力達成投拓增備、銷售金額各2500億元的目標。加強投拓體系和營銷系統建設，優化投資組合，改善貨值結構，提升投資銷售均好性。堅持因城施策，實施“讀城計劃”，完善項目群投資機制。加強投資工作前置，推進獵地計劃。增強收併購能力，提高收併購項目質量。拓展銷售渠道，建立數字化平臺，落實“全員、全民、全面”銷售舉措，提升長庫存去化率，實現全民營銷，持續將發展動能轉化為年度經營業績。
在房地產主航道上，做實各大區域平臺，短中長期項目結合，招拍掛、收併購、特色特質、小鎮、輕資產全面開花，深入謀劃投資、運營、產品、營銷、財務等重大舉措。
輕資產業務模塊，進一步增強開發服務能力，強化資源整合能力，提升金融賦能優勢，推動商業模式升級，保持行業龍頭地位。
綠城+，積極培育與房地產主航道業務並駕齊驅的重大藍海產業，找到房地產業務之外的第二增長極。
股價還有繼續向上空間
在一連串的利好下，綠城股價開年一路向上，股價最高時，較年末上漲了20%
有人說，綠城開年股價就上漲了20%，估計今年會在這個價位持續徘徊。
但在很多投資人看來，目前綠城的估值是很便宜的。正如本文開頭那位投資者所說，綠城中國是目前內房股中，股價比淨資產還要便宜的地產股。公司的市淨率只有0.748，總市值237.1億元。而和綠城規模相近的幾家房企，旭輝控股（HK0884）市值達到490.4億元，華潤置地（HK1109）總市值2609.9億元，中國金茂（HK0817）714.4億元，龍湖（hk0960）2246.7億，世茂房地產（HK0813）1020.2億元。
所以，綠城的市值和市盈率和上述企業有巨大的差距，核心原因就是受到了盈利能力不足、增長乏力兩大因素制約。
在所有同規模房企中，綠城是市贏率最高的，高達33倍，但淨資產收益率（ROE）卻奇低。截至2019年6月30日，綠城的ROE只有2.6%。而同期金茂的淨資產收益率達到9.74%，華潤是8.82%，世茂是8.21%。
與此同時，綠城中國在2017年和2018年的銷售增速，均遠遠低於百強房企的平均增速。孱弱的盈利能力和遜於同行的銷售增速，客觀造成了目前較低的股價。
但如今這些制約綠城股價的因素都在消失。
中國指數研究院發佈研究報告稱，綠城一直在做補齊短板的工作。為提高運營效率，綠城進一步加快了週轉速度，要求拿地至開工4個月、拿地至開盤9個月、拿地至回正14個月，較此前的週轉速度大大加快。同時對在崗員工人數的規模進行控制，要求實現增項目不增人，全年人工費用匹配業績增長。過去半年時間，綠城的人效有很大的提升。人均在建面積從7665平方米/人，增加至8547平方米/人，增長11.8%。
2019年綠城中國全力推進全週期拿地，進一步保障充足的土地儲備，不斷優化供貨節奏。相比前兩年的謹慎拿地、反週期拿地策略，2019年綠城為保障充足的供貨量，開啟了全週期拿地。截止2019年12月29日，綠城共拿下73宗土地，遠高於前兩年拿地數量。土地投資額約856億元，新增貨值超2000億元，新增可售面積逾800萬平方米。截至12月31日，綠城土儲待售貨值已超5000億元，創歷史新高。
近年來綠城非公開市場拓展能力明顯加強，2019年非公開市場獲取土地40宗，佔比近50%，同比增長135%。其中收併購能力提升明顯，完成了上海新湖明珠項目等重大收購項目落地。
有投資者評論綠城的股價，認為是偏低的。
“你有個品牌店，一年做一兩千億的生意，你肯300億賣掉？看看銷量、拿地金額、淨資產、總市值，還有那個比綠城更有‘賭博’的價值？一口氣漲五倍，最佳內房股，對於綠城又不是沒經歷過。”
上述投資者算了筆賬，發現加上融資成本，以及對此前資產的處理損失，中交入主綠城的成本已經超過16元一股。他有信心，在資本運作效率提升的背景下，綠城的股價最終能超過16元，達到20乃至30元一股。
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