2020-03-07 00:02:55 佚名

雙子座那年

可以說，確實是有一些跟風的一些韭＊菜型的炒房者，已經被套牢了，這些套牢是典型的把大量的資金奔向三四線、五六線城市。這典型的就是2017年上半年，炒燕郊等環北京一帶的樓市，基本上相當於都是砸手裡了。

當然還有更誇張或者說愚蠢的還有，一些今年上半年去丹東炒房的人，這些人的舉動，現在回頭看的話，丹東炒房基本上變成一個笑話了。

我在悟空問答裡面反覆強調過，現在早已不是炒房的時間了，十年前的黃金時間，沒有聽任志強的。現在已經趕不上了。現在房市風險已經得很大了，國家也是堅決反對炒房，如果還想去炒房撈一筆的話，基本上未來會很慘的。所以，我是很反對炒房的。

我現在唯一還看好的某些地方的樓市，其還有未來升值潛力，也只有一線城市以及準一線城市了，比如，廣州、深圳，杭州、成都等這些人口流入比較多的一些城市，因為人口的流入，會導致住房需求的不斷增加，所以會保持房價的穩企，這是一個基本的規律，所以它們的樓市還會有比較堅實的一個剛需基礎。

但現在一線城市的調控政策很嚴，那除非是首套房的剛需一族，越來越少人有購房資格（有購房資格的，很多早已經有了一套房，甚至兩三套以上的房子了），那麼一線城市基本上也很難被炒起來了。

現在還剩下限購沒有那麼嚴的城市，如果認為他們還有炒的價值的話，那隻能說這個是有天生當韭＊菜的命，要祝賀他們，早日套牢成仙。

水禾田

可以很負責任地說，現在的房地產市場，高級炒房客基本退場，現在套牢的，基本都是跟風小白，這些小白們為了在近期的房價上漲過程中賺取一點薄利，耗盡身家去搏來一兩處房產，似乎躺著賺錢的日子已經到來。

可惜啊可惜，炒房厄運說來就來！知道這些人為何會被套牢嗎？我的理由有以下幾點：

1、聰明人早就離場而去

李嘉誠大爺咱就不說了哈，那些是人精，站在最高峰運籌帷幄的大咖，人家那智慧……

王首富不用提了吧，因為種種原因，哪怕摔杯子、現場換買家，也要去賣房、賣酒店、賣地，再也不像前幾年那樣，動輒“投資550億的萬達文旅城又要開張啦”、“萬達電影基地落戶青島啦”，收縮自己的步子，穩步前行，再也不玩地產了。

當然，這些大師們所處的環境不同，出手原因不一，但是風向標大家應該看明白。

咱們再說說那些資深炒房客，網上扒拉的大道理咱就不講了，普法君只說自己認識的幾個專業炒房客。

一個40不到的夥計，趁著前兩年重慶的網紅市長還的時候，借錢、貸款在重慶解放碑一下子置辦了10餘套房子，大小戶型都有，那時候解放碑邊的房子，價格也就一萬多、2萬不到……

結果，去年網紅市長一走，好傢伙，重慶的房價“蹭蹭”的火箭式躥升，價格基本就如網紅市長所講“我離開後，重慶房價要漲一倍”，這夥計相當於躺在床上就增值幾百萬資產。

完事了，前些日子他閒的無聊，想著這麼多房子他一人持有也沒多大意思，就賣了一套小戶型，原先買入價40，現在賣出100多萬……

跟普法君交流時，他自己就說，前些年重慶房價壓制的厲害，他就是趁那時間買下房產，如果現在讓他再買，給他100個膽子都不敢。

“因為上面的政策很明顯，現在再跟風炒房的就是最後的‘背鍋俠’”，這哥們這樣說，現在雖然他沒有拋售所有房產，但已經升值一倍，拿來出租每月租金都好幾萬，賣掉房子的百多萬，他居然不知咋用……

像這樣的人，普法君身邊好幾個，他們都是在3、4年前買下房子，然後今年上半年最高峰時出手，基本每套房都會賺幾十萬，對於小老百姓來講，增加這些收入，再持有2、3套房，小日子算不錯了。

2、接盤俠們拼命搶房

這就是最近的一個奇葩現象：在如此危險的情況下，居然有人瘋著搶著要去買房！

重慶前些天曝光的“千萬茶水費”事件，可謂是房地產市場一個“惡性腫瘤”：買家捧著現金買房，居然還要給銷售人員行賄才能買，若不然，拿錢都買不到。

這些都是什麼人？很顯然是小白嘛，如果說前幾年你敢這麼做，還有機會翻身，現在在房價高的離譜的時候，還要額外花幾萬塊茶水費，不說腦子短路也差不多了。

普法君前兩天在主城區看房，一手房已經沒有，全是看二手，我的媽呀，就像我前面文章所說，一套二手房，常常是好幾個中介帶隊看，我看了一套臨江房源，共有4波客人一起擠進去看房子，購房者還互相交流下這房子朝向啊、戶型啊之類的話題。

看到此番情景，加上那嚇人的房價，我果斷離開。

後來再有中介打電話時，對方還主動問：“你看了哪些房子啊，跟我說說，免得重複了。”，我問他最近二手房銷售情況時，人家驕傲的回答：秒搶。

結果，我不買了之後，中介反倒天天白天晚上給我打電話，說哪裡哪裡又有房，房東說只要安心買，價格可商量……

普法君問了幾個做中介的朋友，他們私下給我的建議就是：最近炒房有風險……

3、政策大方向一定要認清

中央對於房子的定義已經確定，現在差的只是政策的出臺，聰明的炒房客必然是看清風向標，該出手就出手。

除了不準炒房的基調，還有共有產權房、公租房、租賃落戶、全國房產信息聯網、限制交易、區分信貸等政策陸續出臺，這基本給炒房客是敲了一個警鐘：再不收手，後果不好看哦。

對於一些高槓杆高負債的炒房客們來說，別再貪戀碗裡那一杯羹了，收手吧；對於現在想炒房獲利的房客來講，有房子住，幹嘛炒房啊，你有那錢多賠孩子出國旅遊幾次不行啊，非要去地產市場湊啥熱鬧啊……

認不清形勢，遲早要吃虧啊。

喜歡俺滴回答，就關注一個唄；你有房產方面的訴訟糾紛要解決，那更得關注嘍……

普了次法

高端炒房客都會在資金被套之前套現離開，跟風炒房者則會因為要求更多在限購限售政策出臺後被套牢，因為新買的住房幾年內不讓賣，那這麼多資金就被套牢了。當然房價短期內大跌的可能性比較小，所以賠錢的風險不是太大，但是資金不能流動是真的啦。

大的炒房客總是能敏銳的觀察各種政策，在資金被套牢之前離開，這些大的炒房客會在各個城市炒作，把每一個城市的房價炒起來，自己賺的盆滿缽滿，然後普通炒房客以及大量普通民眾成為接盤者。房價高位最苦的就是普通民眾，因為他們是剛需，結婚，生活等需要住房，不買不行，只能接盤。

大的炒房客會將資金遊走在各個城市，在被套牢之前撤走，這就是為啥大家看到大的炒房客雖然賺了很多錢但他們手裡沒有太多房產的原因。因為大炒房客眼中需要的是變現而不是一套套並不值那麼多的房子，資金的高流動性，賺取實際利益，才是他們的目的。當然高級炒房客也不擔心他們走後房價下跌，因為錢他們已經拿走了。

深度軍備

現在在炒房客，有的已經套現離場，有的已經被套牢。

像燕郊的房價有4萬跌至3萬、兩萬，最近又爆出全款15000元的優惠房。大家可以想想，這不是投資客出逃是什麼？剛需可能會四折賣房嗎？燕郊可謂全國最大的房地產泡沫集中地了。一旦沒有了投資價值，很多人割肉都會出貨。

其實早在2016年，李嘉誠兩百億出售上海世紀匯廣場時，就宣佈了他不看好大陸的房地產市場了。李超人輾轉騰挪資產到英國，購買了大半英國的公用設施，當然也不排除以後國內市場好了之後，李嘉誠家族再次回來。

2017年7月，王首富把13個文旅項目和70多家酒店等一大堆資產作價632億賣給融創。在說明王首富資金緊張的同時，也感到了商業地產帶來的陣陣寒意。

2018年6月，萬科鬱亮“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”9月在萬科秋季例會上，直接打出了活下去的標語。雖然事後很多媒體說這是萬科自己的宣傳，但實際上這也是不少抱著房地產執念不放的人，一種自欺欺人的念想。

今年以來，很多房企已經主動求變，紛紛從公司名字上去掉“房地產”：保利地產公告將正式更名為“保利發展控股集團股份有限公司”；“龍湖地產有限公司”已更名為“龍湖集團控股有限公司”；“深圳市萬科房地產有限公司”將更名為“深圳市萬科發展有限公司”；大連萬達商業地產更名為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”。恆大也是收購了新疆廣匯的汽車業務，開始了業務轉型造車之旅。

其實，很多房子現在是想賣都賣不了，主要原因就是我們的限賣政策。青島市規定房子辦出房產證後，兩年後，還能夠上市交易。雖然可以通過簽訂私下協議的方式轉讓，但是由於沒有法律認可的方式，這種做法量比較少，而且有風險，再一個價格也會打折的。其他很多地區限售時間並不相同，深圳2018年2月也推出了五年限售的地塊。

其實對於炒房客來說，從他們的名字上來講，就沒有套牢一說。要麼出貨、要麼破產。真正被套牢的，還是我們國家跟風而上的個人投資者。對於很多個人在房地產嚴峻的情況下仍然能夠通過各種社會關係湊齊全款買房。一旦房價下跌，他們也有充足的抗跌能力，只要沒有太多的持有成本，他們可以保有到天荒地老。

所以，就現在來看炒房客已經正在逐漸出貨，高房價的枷鎖已經逐漸被套在多數接盤俠身上了。

暖心人社

現在炒房客是套現離場，還是已經被套？筆者認為，現在是炒房客被套上了。最近，筆者在給企業家講課時，問的最多的問題是，他們有多套房，現在該怎麼辦？未來兩年房價是漲是跌？筆者的回答非常肯定，這兩年是堅決賣出多餘的房產，未來兩年房價肯定是持續下跌。

理由很明確，中國現在炒房的時代結束了，從國家政策以及房地產的泡沫都沒有炒房的條件了，只要不能炒房了，房價持續下跌是必然的，真正剛需買房的人很少，全中國的房地產是大量過剩的，只要不能炒房了，房子再也不好賣了，房子就會持續賣不動，房價長期間下跌就是必然的。

目前在中國只有金融傢俱樂部的富豪跟著我一起先知先覺，在2018年上半年賣光了房產，其他的炒房客是後知後覺的，根本沒有能力判斷房價會長期下跌，所以，大量的炒房客是被套的，他們根本沒有機會離場，他們還在被房託說房價會上漲所欺騙，還沒有醒過來，現在有少數炒房的人算是終於明白過來了，正在降價拋售，可是現在降價20%是賣不動的，於是大量的炒房客被套，現在明白了現在賣不出去，只有等2019年受不了時再大幅降價拋售救命，所以，2019年大量的炒房客降價50%拋售時，才有部分炒房客能逃命。

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金融學家宏皓教授

這裡面的情況不大一樣，如果是房子在2015年限購限貸以前買入就最好，我記得很清楚在深圳的樓市限購是2016年10月國慶節期間，樓市經歷了最瘋狂的時候，我記得很清楚就在2015年期間，我住的小區房子價格短短几個月就漲了30%多，在深圳不管是關內，還是關外都在漲，特別是關外龍華，龍崗，寶安房子都在瘋狂的漲。

後來深圳限購以後，開始炒惠州，東莞的房子到目前為止也還在火爆銷售當中，也漲了不少，特別是今年三月份以來。

從全國各地情況來看，二三線城市漲最多包括我老家西安房價也在猛漲。

所以樓主的問題，說是被套牢還是應該套現離場，我覺得也要看情況，目前而言深圳的房子如果是在限購，限貸前後買的，大部分還是套著呢，包括其他一些一線城市，大部分都被套住了，我的從事房地產銷售朋友告訴我，他的房子，在2015年左右買在深圳布吉，目前賣的話小賺一點，但是算上房貸的利益也就沒賺了哈，所以也算是被套吧。

至於目前是應該出手，套現離場還是應該持有觀望，我覺得也要看情況，就好像跟買股票很多人賺錢的時候不跟走，在最後瘋狂的時候還想博一吧，結果把自己套進去了，樓市也是如此，應該在漲的最猛的時候應該離場。

最近剛出臺了全國統一聯網不動產登記平臺和房產稅，應該對樓市利空，這個時候應該出手手裡賺錢的房子，個人意見，僅供參考。

最後，喜歡牛哥的精彩分析內容的朋友，記得多點贊評論哈。因為我不是專業從事房地產行業的人員，如有說錯的地方，還望大家多諒解，大家可以發表自己意見哈，說出自己的想法。

牛哥說投資

炒房客已經被永久套住了，根本無法離場，我們說說為什麼？

第一，年輕人觀念已經徹底改變了，不再像父母那一代為了基本吃穿住行用而奮鬥一輩子，而是為了自己夢想，自己價值，看看多少人爭著當網紅就知道，看看現在年輕人錢花在哪裡就知道，年輕人沒有事做時候在做什麼就知道，不結婚不生子不買房已經成為年輕人標配。如果買房了的年輕人才是跟隨不了時代發展的。

第二，房價的卻虛高很多，買不起，月工資 3000的地方房價5000。月工資5000地方房價2萬，你是讓接盤的買了立馬斷供還是立馬賣呢？收入沒有房價高，特別是最近3-5年，漲的是離譜和過分了。炒房客不降價到普通人買的起，那永久套牢成為了必然。

第三，房子空置率太高了，現在空置率20%以上，加上在規劃和在建設30%以上，有人說農村人進城啊，農村人能夠進城現在也在城裡租房住的，加上他們也是這麼高空置率。也就是農村人進城買房也無濟於事了。老齡化在加劇，年輕人在不結婚不生子結不起婚生不子觀念下人口在下滑。10年內，空置率恐怕50%也不是沒有可能，到時候送人倒貼錢人家都要問，要不要物業費，這裡好找工作嗎，工資高不高，環境好不好等等。

劉華銀mark

答：閱遍所有的回答都沒回答到點子上，屬於盲派一流。純屬瞎猜，本人將結合身邊實際回答之。

1、炒房客從房改開始就有，08年以前是以溫州炒房團為主要群體，他們持有的都是直接買斷樓盤，上千套上萬套的持有，其他手持十幾套的都算業餘玩家，2010年的時候，兩百多套的房姐，300多套的房叔被曝光，這些炒房客都是算小魚兒，發生在m我們身邊的炒房客基本持有十幾套房子左右，最近曝光的企業炒房團也都是後起之秀，第一點主要是說明炒房客到處都是，正常需求的人才叫奇蹟。

2、房價由炒房客決定，這裡不談大炒房客和業餘炒飯客，統稱炒房客，他們資金多，勢力大，和每次調控都對著幹，他們是真正的贏家，因為你無論怎麼樣調控，總會有剛需，有市場需求，於是他們都直接買斷市場房源，所以一直以來都是開盤秒光，真正的剛需都沒有新房買，只能買炒房客的高價二手房。這和古代過去奸商一樣，炒糧食，炒藥材一樣、直接把市場上流通的藥材買斷，然後他們再來高價放出流通到市場上，其實這一招很多人都懂，那麼炒房客這麼搞會不會虧，答案是肯定不會虧，因為他們的一桶金是在08年以前爆炒賺得的，後面都是幾何級數倍增持有，也就是他們用的剛需的錢炒房，自己的錢一分沒動，即使房價回到08年以前，炒房客他們最多是打成平手，沒賺而已，何來套牢和虧損？再說即使跌倒08年前的房價，他們手裡幾百套的房子都是錢生錢，白來的幾百套房子，300萬的房子賣30萬難道不是錢麼？哪怕賣一塊錢一套他也是賺啊，反正白來的，何來虧損？

3、炒房客是永遠的贏家，因為他們獲得第一次炒房利益後、後面的錢都是錢生錢與他本錢沒有半毛錢關係，都是白來的，即使一套都轉賣不出去，他們也沒虧、頂多沒賺，沒炒過而已。

塵都迷路人

個房價經歷了16-18年的高漲後，進入了19年，個人認為，真真聰明的炒房客早已套現離場。而剩下的想走有點難了。我們都知道早在16年，李嘉誠就大量拋售了大陸的房地產，當時還我很多人看不懂。然而16年-18年卻迎來了大陸房價的高漲，難道是李超人判斷失誤？李超人本著絕不賺最後一個銅板的原則，早早離場肯定是嗅到了危機。我個人觀點是16-18年的房價暴漲主要是收割最後的一群剛需客韭菜，主要是為了消化掉已經建設的房產，而同時很多城市都出臺了限購政策。接下來想要交易你就需要等。可能5年可能更久。既然都上車了，一下也下不去，只能把未來交給時間。

5年可以做的事情很多，如果國家真的想要快速收割3年估計也差不多。

2018年就出臺了擬徵收房產稅的草案。想要下車特別是對於炒房者更為艱難，低價轉手是虧，不轉也許會更加虧。這個就要看國家政策是怎麼落實。

個人認為，參考各發達國家，以及本國的房產數量，房產稅是肯定跑不掉的，畢竟這可是一大筆財政收入，就看政府怎樣出方案。

如果任由房價這樣猛漲下去，國家置之不理，你看到的就是社會經濟的黃昏，而不是日出。

大勛

什麼是炒房客？

我想很多人會回答我，炒房客滿大街不都是？中介，溫州炒房團，什麼丹東炒房團，這不都是？

以上全錯

中介所有的目的都是促成交易，而非炒房。

所謂炒房客，那至少要交易買出賣出5套以上的房子才能叫做炒房，買一兩套自住顯然不能叫做炒房客。那我問你你旁邊有誰炒房？

我敢肯定，全國從事炒房這個行業不會超過兩萬人。

那什麼叫做炒房，炒房和炒股一樣，是挖掘潛在價值，你看上一支股票，經過你分析市值5元，現在4元賣，然後漲到了10元，你賣了。這叫炒股。

那炒房呢？這套房子所處地段有潛力，或者比相同的房子價格都低，你買入了，等漲價了，你賣出這叫炒房。

炒房顯然是降房價的。

“商人通過貿易和流通，降低了製造成本。是巨大的財富製造者”。

炒樓這件事很簡單，向A買進，向B賣出。

那為什麼A不能直接賣給B呢。

答案是A可以直接賣給B。大約佔95%。

但也有少數，極偶然的情況下，A和B無法達成交易。例如； A找不到B，B被限購，B未來前途無量，但目前還是個學生，A急售，三週內要拿到錢。A的價值，暫時不為B接受。

在這些情況下，炒家C的介入，對A和B都有好處。

舉一個現實中的例子。目前三四線城市，普遍存在的“新城”空城問題。建新城或許是必要的。能實現產業轉移，和住宅升級。但新城同時是痛苦的。人口的填入，至少需要十幾年的時間。離鄉背土，人口的遷徙，是一個緩慢的過程。最終消費者B不能馬上出現。但開發商A是痛苦的。如果要堅持十幾年，就意味著要填進去十幾年的現金。這對於任何一個機構都是天文數字，難以承受的。這些問題累加起來，也就是今天的地方債+鬼城+銀行壞賬。

商業自有其規律。有困難就會有商機。如果有炒家C存在，炒家可以從政府A手裡買下房產。靜待持有十幾年，一直等最終的人口B出現。天底下沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。只要回報合理，炒家完全可以幫你墊付十幾年。

如果嚴格禁止了房產“炒樓”。於是鬼城出現了，地方債傻眼了，銀行要危險了，GDP下降了，報表不好看了。

尊重商人，才是萬善之源。而炒樓只是商人的一種，炒的是房子降的是房價。商人越多價格越低。