這是【咚咚找房】微信公眾號：szhome001
歡迎評論分享
===============================================
開篇之前，先來看一組數據。
前天，深圳房地產信息網的2019年“龍虎榜”發佈了，裡面有幾個有意思的數據，在樓盤成交量方面，新房的供應及成交主力仍是龍崗、寶安，其次是光明和坪山。
新房住宅成交數據同比漲幅最大的區域裡，鹽田和大鵬是個例，因為2018年沒盤入市成交量太少，所以今年同比漲幅沒有參考價值。值得一提的是光明的成交量同比翻了近2倍。
羅湖的成交和供應在深圳都是倒數1，剛需也多聚集在成交量最大的“原關外”幾個區。
成交量最多的前十中，寶安沙井、光明的項目佔了6個，前四名均是來自這兩區。
有意思的是，這兩個片區也驚人的相似，房子今年都是要靠搶，成交戰績非常相同，是深圳剛需置業者今年最喜歡的兩個片區；價格相當，也正處於發展初期。
光明片區的下半年因幾個新盤熱買，被推上了風尖浪口，佔據了話題頭條。
1
許多置業者表示同樣的價格為什麼要選光明？為什麼不買價格相近的沙井，為什麼不選離市區更近的板田，為什麼不選更便宜的布吉？
光明房價現在高嗎？客觀來說，相較於片區目前現狀來說，當然高了；相較於“市區”、寶安來說，5萬左右的單價還能接受。
今年也有許多朋友告訴娟子，自己買光明主要是想著未來通勤南山會很方便。
前幾天，家在網友@光明燥熱 發佈的《準備買光明的南山剛需請擦亮眼》激起了深圳剛需選區之爭。
他認為，今年的熱度輪到光明，這很符合深圳人多年輪換熱點片區炒房的陋習。但想在南山上班，卻又想置業光明的剛需需要擦亮眼。
1、光明到南山的交通，與龍崗相同，約30公里，之前因為片區人少，所以交通還說得過去，2019年已相當擁堵，未來單程到南山1.5個小時很正常。
2、很快光明的通勤會變得異常辛苦，他認為至少這7年之內，僅有6號線，而6號線通達市區非常不方便；就算13號線建成通車換剩也不方便。
3、說到科學城規劃，希望這次不是畫餅，哪怕用15-20年建起來成為南山第二個科技園也好，但存在太多未知。
網友@光明燥熱說的不無道理，目前光明短期內的交通確實存在不便的問題，未來的發展得看科學城，是否能真正吸納更多的企業入駐，否則，僅是發展成為如龍華一樣的睡城，價值將大打折扣。
當然，也有不少網友看好光明。
家在網友@chongzhiding表示，買了光明房子的人，想五年內套現賺錢，估計會有難度；但10年到更久的未來，你們將佔有深圳發展另一個黃金年代和黃金地段，這是龍華，坪山，羅湖所羨慕。
他認為，深圳政府對於光明抱有極大的期望值。深圳在未來灣區城市競爭中急需要補短板和培養新的競爭優勢，而光明做到了一舉兩得，科學城培育原生科技優勢，大學城補上高等教育短板，這可是連南山都做不到的事情。
再者，光明的定位是北部副中心，涵蓋了幾乎所有城市功能。高鐵、科學城，大學城，南山有的光明也有，未來也許光明不是要做南山小弟，而是相當南山兄弟都不一定。10年內你就業的公司說不定從南山搬到光明或是設立分公司（因為成本更低又有人才彙集）。
光明最重要的13號線北延線，它的作用肯定不僅滿足每天通勤，而是沿著這條線，南山的高科技產業集群一路往北分佈到石巖、光明，甚至到松山湖，這條科技動線才是深圳的未來。
2
除了光明之外，寶安沙井成為剛需置業的另一個網紅區，雖然片區還是破破爛爛，但一條11號線快速的串連福田、南山；加之大空港新城、海洋新城、前海等一系列可期的概念性規劃，沙井成為許多自住、投資客的選擇地，但今年沙井入市的樓盤也非常少。
相比較，寶安沙井目前的便利性要比光明強得多，但片區的整體塑造更為艱難，因為只有靠城市更新來推動，你見過寶安沙井有淨地出讓嗎？極少。
有網友表示，光明5w+，選坂田不香麼？到南山差不多，但坂田到福田羅湖都很快，週末開車20分鐘到福田CBD，就算光明科學城起來了，但華為是現成，感覺光明已經透支了很多年……
坂田相對來說目前也到了6萬左右，近兩年坂田片區並沒有可觀的利好，所以置業者並不熱衷於選擇這個片區，片區新盤入市也非常少，能選擇的盤有限。
加之今年龍崗整個片區都走勢不強，東進現在也不怎麼提了，沒有概念可打，成交量漲了，但價格同比漲幅最高的坂田，才2.2%。（可看下圖）
今年坂田的交通會進一步改善，不排除會吸引一波置業者，一是地鐵10號線年中開通，另外是坂銀通道會開通，這一條通道對板田的意義是非常大的，建成後從坂田開車到福田的時間由原來的近1小時縮短至大約12分鐘。
3
為什麼不選布吉？
前幾天，同事提起布吉已經淪為深圳人買房最後“掙扎地”了，娟子細數了一下各片區，除了坪山之外，布吉目前的價格低可以倒數。
近期，家在論壇有不少這樣的討論，“如果錢不夠，又想買房，那就買布吉吧，好歹也在深圳上車了！”
錢不多，考慮能上車，有一部分剛需買布吉已成為不得已的選擇，從上面的“龍崗各片區量價對比”表可以看出，布吉的成交量是龍崗最大的區（6835套，佔了整個大龍崗的4成多）。
相比其它區，離市區近，接羅湖，地段也沒有那麼差，但房價漲幅老拖後腿。
布吉的發展跟隨羅湖，羅湖近些年的發展非常緩慢，布吉本身存在著規劃落後、內部交通不便等深層次歷史因素，整體的升值空間是全市倒數。
說到羅湖，先舉個扎心的例子，中海天鑽2015年12月底開盤，當時的價格是單價8.3萬-12萬/平，現在市場上二手房的掛盤價是9-12萬/平；與之相同入市，開盤價差不多的華潤深圳灣悅府，目前的掛盤價是22萬/平。
這種相同起點，幾年時間拉大差距的主要因素還是區域發展，及片區的定位及資源。
有網友發帖表示自已買了布吉的合正丹郡項目，當時買不到3.1萬/平，從6月掛到現在，近兩月看房的多，但意向的價壓得很低，算了一下成本，現在是虧本的。
2017年合正丹郡開盤主推產品備案價在3.1-4.1萬之間，大戶的備案價較貴，有些到了5.8萬/平，現場多個折扣，如果全部能參與可以打9.4折。
而目前市場上的掛盤價是在3.5-4.2/平之間，這樣來看，從開盤到現在基本是沒怎麼升值的，事實上，這個項目的品質並不差。
4
歸根結底，剛需在深圳還有其它更好的區域可選擇嗎？
坪山新房也接近4萬了，現在有些所謂的專家告訴大家要去買臨深了。
2020年，剛需置業者選區的格局恐怕還是難以改變，西部的沙井、北部的光明仍舊會是熱點區；便宜的坪山還是會有很多人選。
但光明、坪山，如在福田、南山上班的剛需置業者，短期內還是需要謹慎考慮。
有媒體人說，板塊輪動接下來會到羅湖和布吉，娟子認為今年可能性不大，因為這兩區沒有可預期的利好，靠舊改拉動？太難！
鹽田今年會迎來8號線，這個片區沉寂了太久，今年佳兆業的項目入市才把目光再次拉回，作為“原關內”的區，整體的漲幅都只是在跟隨，只能作為自住的選擇區，大鵬也一樣。
對於“原關外”交通等配套是一方面，是否有好的學校也會成為領跑區域的重要指標。
深圳早已是多中心的格局，但核心區仍然是核心區，未來各大片區都會陸續追趕，相比較，先上車很重要，但同時別忘了在選擇區域的時候，考慮下自己的實際需求。
閱讀更多 咚咚找房 的文章
