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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：青海省住房和城鄉建設廳於近日向各地下達了2020年度全省城鎮棚戶區改造項目任務，明確全年實施城鎮棚戶區改造11324套，確保一季度形成實物工作量，6月底前開工50%以上。而在春節前，江西省提出了2020年全年完成23.39萬套的開工任務。顯然，在新冠肺炎疫情逐步緩解後，各地的棚戶區改造項目將按計劃陸續上馬，持續逾10年的“棚改”仍將是老百姓改善居住條件的重要契機。那麼，棚戶區改造項目相較於以往會有哪些變化和調整呢？廣大被徵收人救濟權利的“點”又在哪裡呢？
【城鎮棚戶區改造：由拆舊建新到“修繕更新”】
城鎮棚戶區改造是“棚改”這類保障性安居工程項目2008年一開始時的標誌。《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》中將棚改分為城市、國有工礦、國有林區和國有墾區這4大類，並不涉及農村集體土地上的房屋。
在過去的若干年間，城鎮棚戶區改造主要以國有土地上房屋徵收的形式推動，其程序須嚴格遵循《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定。
也就是說，至少在過去的10年間，棚改基本上意味著拆遷。
而從另一個角度看，棚改項目需要引入市場主體的充分參與，且享有許多審批快捷通道等優惠政策，這就與拆遷項目嚴格的“程序性”產生了較難調和的矛盾。
一方想要快，一方卻主張依法提起復議、訴訟等程序以追求補償條件的提升，棚改項目長期延宕，許多簽約搬遷戶多年難以入住安置房，各種矛盾問題層出不窮。
不過事實上，棚改並非要與拆遷完全劃等號。前述《意見》中就明確，城市棚戶區改造可採取拆除新建、改建（擴建、翻建）等多種方式。
故此，自2019年以來，城鎮老舊小區改造項目應運而生。由“拆”到“不拆”，許多人翹首期盼多年的“拆遷致富”夢基本破滅了。
可以肯定的一點是，“不拆”的項目會越來越多，“拆”的項目會逐步減少。
對於廣大仍能夠趕上後者的被徵收人而言，珍惜機會、把握權利是第一位的。
在明律師提示這批被徵收人注意以下4點：
其一，強化針對擬定的徵收補償方案提出意見、要求聽證的權利，特別是專門為舊城區改建類項目所設立的聽證會程序，要盡力爭取；
其二，重視房地產價格評估的全流程參與、監督，從選定評估機構、徵收調查登記、入戶實地查勘、初步分戶評估結果公示、接收評估報告等步驟逐一抓緊落實，切勿稀裡糊塗之中就耗到了補償決定的出爐。有異議要及時要求解釋說明、修正，直至申請複核和專家委員會鑑定；
其三，若對補償方案所確立的標準、內容、方式等不願接受，就不要輕易簽訂預徵收補償協議或者任何其他形式的文字材料，不要因數額不多的政策性獎勵金而放棄依法救濟的嘗試；
其四，在就近地段或者改建地段回遷、外遷和貨幣補償之間適度靈活選擇，有時會給補償條件的提升創造出一定的空間。堅持要求回遷，補償安置面積提升的空間是有限的。
非要增加一點，那就是補償訴求要適度合理，“差不多就得了”，不要違背了棚改政策的良好初衷。
【農村棚戶區改造：區分項目性質最關鍵】
相較於城鎮，農村棚改的情況要複雜得多。其中最麻煩的一點在於，我們無法通過“棚戶區改造”這一名義來確定涉案項目的具體法律性質。
簡單地講，農民朋友需要區分你所遇到的項目是徵收還是非徵收。
對於名為“棚戶區改造”的農村集體土地徵收項目，要重點審查其是否履行了《土地管理法》規定的徵地報批程序，是否保障了農村村民的知情權、參與權和監督權。
若涉案項目連省政府的徵地批覆都沒能獲取就開始談判甚至施工，那麼其屬於“未批先徵”“少批多徵”的可能性就會客觀存在，涉嫌土地違法。
遇到這類項目，由於其確係地方政府所主導、負責的拆遷項目，儘管有些“名不對題”，但仍需在法律框架內嚴格執行，故村民的合法權益還是能夠得到保障的，依法救濟的渠道也是比較清晰的。
而對於非徵收的“舊村改造”“城中村改造”類項目，大家要加強對補償安置方案的研讀力度。若發現其中內容明顯較徵收項目的標準偏低，不能保證被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障，就一定不要配合籤任何字，更不要輕易交出土地、房屋。
須知，非徵收項目不具有行政強制性，拆遷方一般多為開發商等民事主體或者村委會等基層群眾性自治組織，村民參與與否全憑自願，任何人無權強迫其簽字、搬遷。
特別需要強調的是，被拆遷人切勿聽信拆遷方的宣傳自行動手拆除房屋。“自拆”否定了“強拆”的存在，被拆遷人將因此而喪失起訴確認強拆行為違法的重要救濟途徑，等於是自擺烏龍，後果不堪設想。
一般而言，這類舊村改造項目法治狀況的好壞與村委會、村集體的法治觀念直接相關，其中牽涉許多“村民自治”範疇的問題。故及時諮詢專業律師，從這個層面上想辦法、做調整，也不失為一種問題的解決之道。
總之，在農村地區碰上“棚戶區改造”，被拆遷人切勿在未弄清項目性質、所涉範圍土地性質的情況下擅自“照方抓藥”，一定要通過全面、科學的信息公開申請查明事實，再確定下一步的權利救濟動向。
在明律師最後想提示大家的是，2020年城鎮棚戶區改造的絕對數量肯定是持續向下的，但農村地區名為“棚戶區改造”的拆遷項目數量完全有進一步增多的可能性。“瞎起名”的現象是很普遍的，尤其是在“拆遷”這個詞已經基本被棄用的情況下。而且，任何一個棚戶區改造項目只要改到你頭頂上了，那對你而言就是100%的重大影響。
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