近日，
山東省政府印發了
《山東省物業服務收費管理辦法》
自2018年7月1日起施行。
6月28日上午10:30，
山東省新聞辦召開新聞發佈會，
邀請省法制辦、省物價局負責同志解讀
《山東省物業服務收費管理辦法》
詳解物業收費新規
《山東省物業服務收費管理辦法》
對物業收費標準進行了規範:
利用物業共用部位、
共用設施設備進行經營的收入
以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，
由業主大會決定其使用方式和用途。
物業收費執行啥標準？
公共區域內收益怎麼分配？
哪些情況該減收甚至免收費？
……
業主關心的這些問題，
都一一得到了明確答覆。
空置房屋為啥不能免收物業費？
對於空置房屋為啥還要交物業費、為啥不能乾脆免收物業費的問題，省物價局副局長李東方給出了詳細解釋。他說，關於這個問題一直眾說紛紜，意見主要有四類：一是，業主不入住，沒有享受物業服務，不應當收費； 二是，部分業主雖然沒有入住，但綠化、保潔、秩序維護、照明、電梯運行等物業服務工作需要正常進行，不應當減收物業服務費；三是，房屋是用來住不是用來炒的，長期空置的房屋絕大多數屬投資性質，是推高房價的一個因素，應當加收物業服務費。四是，應當減收，但減收多少以及多長時間不住才算空置大家意見又不一致。
《辦法》最後採納的意見是：普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市縣人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業空置的減收比例不得低於40%。
李東方說，做出上述規定的主要理由有三：
一，《辦法》的立法目的在於規範住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益。打擊投機買房、調控房地產價格不是住宅物業服務收費政策所承擔的職責，不應當通過加收物業服務費的方式打擊炒房。
二、部分物業空置，物業服務企業仍要正常運轉，不交物業服務費不能保證物業企業的合法權益，但業主不入住，就不產生垃圾，不使用電梯，物業服務工作量有所減少，可以減收部分物業服務費。
三、減收比例應當視情況而定，比如，熱門地段的房屋，入住率高，減收比例略高對物業企業影響也不大，而一些度假型小區，業主多屬“候鳥型”，房屋空置率很高，如果物業費減免比例過高的話，物業公司無法正常經營。對於其他物業交付後空置的，其物業公共服務費是否減收、減收多少由業主和物業服務企業約定。
交了物業費為啥還要交停車費？
二者服務主體不同
買房子已經交了物業費了，為什麼還要交停車費，物業服務不是已經包含了停車服務了嗎？李東方說，這個問題可能是許多業主困惑的地方。實際上，物業公共服務與停車服務的內容接近，但服務主體不同。物業公共服務的服務主體是全體業主，停車服務的服務主體為購買車位的業主或者車位使用人。有的業主家中無車，有的業主擁有不止一輛車。讓無車戶替有車戶、多車戶分攤物業服務成本顯失公允。按照現行政策，物價部門在制定物業公共服務費和停車服務費標準時，是分別計算成本的，沒有包含關係。在總成本不變的情況下，如果停車服務費不再單獨收取，物業公共服務費需要相應上調，否則物業服務企業難以為繼。例如，濟南市目前物業公共服務費基準價格一星級是0.5元/㎡、五星級是1.6元/㎡，停車服務費基準價格是35元/輛。如果把停車服務費均攤到物業公共服務費上，物業公共服務費約需上漲0.2元/㎡左右。
記者瞭解到，即將於7月1日起施行的《山東省物業服務收費管理辦法》，對於小區物業費和車位費的問題也做了相應規定。其中規定，物業公共服務費實行分等級定價，具體等級由住房城鄉建設部門會同價格主管部門制定；交費金額按照產權建築面積計收，普通住宅的儲藏室、車庫不計入計費面積，但改變設計用途用於居住的納入計費面積。
《辦法》還規定，普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價範圍內約定；其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。車位未停放機動車的，免收停車服務費。
長期使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期佔用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。
物業公司必須按季度公示小區公共收益
時間不少於一個月
現實生活中，有些物業公司利用小區的電梯、牆體等做廣告，對這方面的經營收入，造成了業主與物業公司之間的很多糾紛。即將於7月1日施行的《山東省物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對此做了進一步明確。李東方解釋說，物業服務企業利用物業管理區域內業主共用部位、共用設施設備進行經營的現象越來越普遍，經營收費項目也越來越多，除了廣告費，其他還有車位場地使用費、物業管理用房租賃費等等。
根據《物權法》的規定，物業共用部位、共用設施設備屬於全體業主所有，其經營決定權屬於全體業主，經營收入歸全體業主所有。這是法律層面的基礎性規定，而物業服務企業有沒有權利進行經營，經營所得收入如何使用和分配，如何保障業主的所有權、知情權等合法權益，是現實中面臨的突出問題，也是產生矛盾糾紛的地方。在這方面，有些物業服務企業做的比較好，能夠定期向業主公示經營收益，有的還以此折抵業物業費，受到了業主的歡迎；但有些物業服務企業做的不夠到位，業主滿意度不高。針對這些問題，《辦法》進行了規範，作了三個方面的創新性規定。
第一，關於經營權的問題。
按照《辦法》第二十九的規定，物業服務企業可以代業主進行經營，取得經營權的方式是通過物業服務合同的約定進行授權。普通住宅前期物業，可以在前期物業服務合同中約定授權。該規定，解決了現實中，特別是前期物業中，物業服務企業因無法徵得業主大會、業主的書面同意，而擅自經營導致經營行為合法性不足的問題。
第二，關於收入歸屬和使用問題。
按照《辦法》第三十條的規定，；業主大會未作決定的，主公共收益由業主大會決定其使用方式和用途要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，可以優先用於折抵物業公共服務費。物業服務企業代經營的，可以扣除相應的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。這條規定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問題，也通過提取管理費的方式提高了物業服務企業代經營的積極性。另外，該條還有一個創新點，就是對未成立業主委員會的普通住宅前期物業，規定公共收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費，將有利於增強業主的獲得感，營造和諧的物業服務關係。
第三，關於如何保障上述兩條規定有效執行的問題。
《辦法》從兩個方面進行了規範：一是通過收益公示保障業主知情權和監督權。即《辦法》第三十九條的規定——物業服務企業對公共收益應當單獨列賬，獨立核算，按季度進行公示，時間不得少於一個月。二是規定了相應的法律責任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規定——物業服務企業未按照規定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
閱讀更多 大眾網濱州 的文章
