受高回報驅動，以物流地產、數據中心為代表的另類資產正越來越受到重視，而辦公樓投資熱度已不及往年，零售地產正淡出投資者視線，曾迅速擴張的共享辦公如今正讓投資者愛恨交織。
根據普華永道與城市土地學會（ULI）聯合發佈的《2020年亞太區域房地產市場新興趨勢報告》，工業物流地產已躋身核心資產之列，“最後一公里”和“冷藏設施”等物流衍生品，也非常吸引投資者的目光。
近年來，國內外資本對物流地產的興趣日益濃厚，投資者來源也日益多元化。隨著電子商務的蓬勃發展，我國物流市場發展迅猛，形式也逐漸多樣化。
2018年，中國人壽(601628,股吧)與物流業巨頭普洛斯聯合發起設立約100億元的收益增值型基金，用於國內一二線核心城市增值型物流地產的投資。同年，中國平安(601318)宣佈旗下平安不動產與普洛斯建立戰略合作關係。
今年11月，蘇寧易購(002024,股吧)全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司與深創投不動產基金管理(深圳)有限公司計劃設立蘇寧深創投-雲享倉儲物流設施二期私募股權投資基金。
萬科首席運營官張旭也透露，萬科冷鏈物流業務目前已累計入駐19城，在國內一二線城市及內陸核心城市完成覆蓋。
除了物流地產，數據中心也成為非常受歡迎的另類資產板塊。
受即將到來的5G移動技術推動，數據的重要性也日益顯現，但同時數據中心也存在地價高、能耗高等門檻，而中國數據中心面臨的最大挑戰在於，在有需求的城市裡尋找土地並確保所需電力供應。
相對另類資產而言，傳統的辦公樓和零售地產熱度逐漸褪去。RCA數據顯示，2019年上半年亞太區零售地產投資額下跌至165億美元，跌幅達7%。
“雙創”熱潮催生的一大批創業公司對辦公空間的需求，使共享辦公行業迎來井噴式發展。但目前行業已進入整合期，一線城市的項目也經歷著從“浪潮”到“過冬”的轉變。
共享辦公巨頭WeWork在IPO失敗後，不得不壓縮成本、減少開支，以維持生存。除此之外，國內共享辦公的日子也很艱難，潘石屹將旗下的SOHO3Q出售，氪空間在鉅虧之後也轉型搞“定製辦公”。
“歸根結底，制約共享辦公發展的核心因素還是資本和現金流問題，”普華永道中國審計部合夥人孫穎表示，“但共享辦公仍是未來發展趨勢，目前業主和運營者逐漸達成合作關係，通過運營商對空間的靈活、創新利用和服務來降低風險。”
此外，世邦魏理仕歷史數據顯示，2019年3月共享辦公空間達到了5400萬平方尺，該細分市場佔亞太的地區辦公空間供應量的3%以上，而在美國只佔2%。未來共享辦公的發展或仍被看好。
總而言之，共享辦公正讓投資者愛恨交織。
普華永道與城市土地學會所發佈的報告認為，在全球經濟放緩、貿易摩擦和監管環境緊縮之下，亞太區房地產市場謹慎的態度在廣泛蔓延，但物流地產、數據中心、共享辦公等另類資產的崛起，也為亞太房地產市場注入了新的活力。
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