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不同於其他商業模式的地產行業，由於其特殊的開發模式週期漫長，所致納稅方式也有別於其他行業，在日常核算與納稅申報中，作為我們企業的財務勢必需要明白，收到預收款的涉稅計算與正確的賬務處理方法。
第一：收到預收款如何納稅？
1.增值稅
按照【財稅2016年36號】文，房地產企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅，預繳義務的時間為實際收到預收款時。
應預繳增值稅稅款=預收款/(1+適用稅率或徵收率)*3%（一般計稅方法下適用10%的稅率，簡易計稅方法下適用5%的徵收率）
2.土地增值稅
根據【土地增值稅暫行條例實施細則】及【2016年70號公告】規定納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，需預徵土地增值稅，具體辦法有各省（自治區、直轄市）確定。預繳義務的時間為實際收到預收款時。
應預繳土地增值稅稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）*各地適用預徵率
實務中房產企業也多采用另一種算法：
應預繳土地增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）*各地適用預徵率
符合政策條件的房地產開發企業可以根據測算結果，選擇合理的計算方式。
3.企業所得稅
根據【2009年31號】文，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
31號文對於毛利率的規定，開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在 地城市城區和郊區的，不得低於15%；開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%；開發項目位於其他地區的，不得低於5%；屬於經濟適用房、限價房和危改房的不得低於3%。
應預繳企業所得稅稅款=[預收款÷（1+適用稅率或徵收率）]*適用預計毛利率*25%
第二：收到預收款如何開票？
此前《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產收到預收款的納稅義務發生時間為收到預收款的當天。而根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，收到預收款的當天不是房地產企業銷售不動產的納稅義務發生時間，相比營業稅時期與增值稅時期，納稅義務發生了重大變化。那麼此時銷售不動產發票又該如何開具呢？
當房產企業收到業主預交的房款時，納稅義務並沒有發生所以實務中無需開據發票。若業主有開票需求，則房地產企業應根據（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條規定，納稅人選擇發票代碼為602的"銷售自行開發的房地產項目預收款"進行開具，發票稅率欄應填寫"不徵稅"，不得開具增值稅專用發票。待納稅義務發生時，可按照相關規定開具適用稅率或者徵收率的增值稅發票。
第三：收到預收款如何進行會計處理？
案例：A房地產公司B小區於2017年11月30日達到預售條件並取得預售許可證，陸續收到客戶支付的預售款55500萬，暫不考慮其他附加稅費（採用一般計稅方法，土地增值稅預繳稅率1%，企業所得稅預計毛利率10%）。
收到預收款
借：銀行存款55500
貸：預收賬款55500
預繳增值稅
借：應交稅費-預交增值稅1513.64（=55500/1.1*3%）
貸：銀行存款1513.64
預繳土地增值稅
借：應交稅費-應交土地增值稅504.55（=55500/1.1*1%）
貸：銀行存款504.55
預繳企業所得稅
借：所得稅費用1261.36（=55500/1.1*10%*25%）
貸：應交稅費-應交所得稅1261.36
借：應交稅費-應交所得稅1261.36
貸：銀行存款1261.36
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焦點財稅
房地產企業收到預收款如何繳納企業所得稅？
房地產是個比較獨特的行業，由於有預售的情況，在事實上形成了收入，而又由於房地產行業成本的滯後性，沒有與之相匹配的計稅成本，容易造成收入與成本的不匹配。故而，以前每年國稅總局都會出臺一部關於房地產開發企業所得稅的文件，不知是不是巧合，每次的文號基本都是【31】號，有興趣的朋友不妨去查查看。
而正是由於房地產開發企業預售收入與成本的不匹配，所以在項目竣工前，稅務局會根據當地的實際情況給出一個毛利率，記得我們在以前是15%，後來調增為25%。咱們就以25%的毛利率來討論吧：
A開發公司，取得季度預售收入10000萬元，稅務機關核定的毛利率為25%，管理費用及財務費用為150萬元，土地增值稅預繳為200萬元，增值稅預繳300萬元，其他稅費忽略不計。
預售收入10000萬元，毛利率為25%，那麼成本就是7500萬元。增值稅預繳了300萬元，相關的附加稅費就是300*12%=36萬元。
那麼A開發公司的季度應納稅所得額=10000-7500-150-200-36=2114萬元。
那麼A公司該季度預繳的企業所得稅=2114*25%=528.5萬元。
所有對於房地產開發企業所取得的預售收入，在繳納企業所得稅的時候，核心就是成本的核算，而成本核算的核心就是稅務機關核定的毛利率。有了這個毛利率，得出了成本，其餘的就按照正常的企業所得稅核算方式計算並繳納企業所得稅啦。
是不是很簡單呢？
天涯隨風嘌
查了下相關資料：
國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條的規定，企業通過正式簽訂房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業所得稅。會計上，按照權責發生制，由於商品房所有權上的主要風險未轉移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作“預收賬款”處理。因此，國稅發〔2009〕31號文件第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
講書君
你所說的是尚未辦理權屬轉移，預收買房者的價款吧，根據新稅法營業稅納稅義務發生時間規定，銷售不動產的，有合同的以合同約定日期確認收入，有合同但在合同前收到部分價款的，收到多少確認多少；以銀行按揭方式銷售不動產的，取得的首付款按取得的日期確認收入，其餘價款在辦妥銀行按揭手續時確認，銷售不動產適用的營業稅稅率為5%。對於房地產企業所得稅處理，國稅總局09年專門出臺了相關規定（國稅發{2009}31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》），房地產收入的稅務處理，分為三種①委託方式銷售開發商品，按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發商品清單之日確認收入的實現②採取視同買斷方式委託銷售開發商品，以買斷價以收到開發清單之日確認收入③採取基價加分成方式銷售的按計價和協議價誰高按誰確定。你說的這種情況有兩種，一是預收受託代銷方支付的銷售款，二是預收購房者預交的價款，都應在本月末15日內向稅務機關預繳本月已收價款，再與年終5個月內彙算清繳，如果提前完成銷售註銷公司應與註銷公司60日內辦理彙算清繳。
人生不過如此lo
現在房地產企業實行的是《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號文），83號文已經在2006年1月1日31號文招待的時候就廢止了。 其中第一點： 一、關於未完工開發產品的稅務處理問題 開發企業開發、建行的住宅、商業用戶以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再詩篇應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再進行調整。 經濟適用房預售收入的計稅毛利率不得低於3%， 非經濟適用房： 1、開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20% 2、位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15% 3、開發項目位於其他地區的，不得低於10%
