12月28日上午9點，中國人民銀行發佈了一則公告，在一天之內迅速震動了全國人的朋友圈，
因為央行對“存量房貸”的利率規則進行了一個大的變動。
很多人看完之後表示，這個公告的每一個字我都認識，但是合在一起我就不知道什麼意思了。
甚至朋友圈裡都眾說紛紜，有人表示市場缺錢了，趕緊買房吧，有人表示，說房貸要降了，等等再買。
很多人都對這個是一知半解，包括很多文章也只是模模糊糊的把這則公告介紹了一下，並沒有分析透徹，看了之後你還是不懂，更不知道具體該怎麼操作。
下面，我給大家好好逐字逐句的分析一下。
一
首先科普一個概念，叫存量房貸。
在整個中國，除了全款買房，目前實行的兩種購房貸款制度，其中一種是在今年的10月17日推行的LPR利率改革。
LPR利率改革是從10月8日開始實施的，具體的玩法之前也給大家科普過，還有一種就是之前的基準浮動利率制度。
但是具體操作起來，因為放貸週期是一個緩慢進行的過程，不是一兩天就簽訂好了的。
所以央行就規定了在2020年1月1日之前，已經簽訂過貸款合同和已經發放過貸款的房貸，都屬於存量房貸。
而在之後的，都必須實行LPR制度，至於以前參考的基準浮動利率買房的人怎麼辦呢？
接下里，央行也給出了公示：
自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶轉換條款進行協商，將原合同的基準利率轉化為LPR為定價基準加點形成，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
也可以轉化為固定利率，但是定價基準只能轉化一次，之後的不可以再次轉化，已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。
存量浮動利率貸款定價基準原則上於2020年8月31日前完成。
這段話其實也很容易理解，針對的是老房貸制度下的人群：
因為之前大家都錨定的基準利率是4.9%的基準利率，但是現在可以變了，你的基準定價可以錨定LPR，也就是基準利率變為了4.8%的LPR定價。
同理，你也可以和銀行協商改成一個固定利率，但無論是轉化成哪種利率，定價基準轉化之後就不能換回來了。
而那些在10月17日到12月31日進行貸款的人，可以不轉化。
LPR是每年都會調整一次，但是固定利率是30年不變的，所以我的建議是一定轉化成LPR。
首先，在未來的一個市場利率，LPR下降一定是大勢所趨，像日本、瑞士，歐盟都已經是負利率了，而我國目前的貸款利率仍然是比較高的。
在這個時候，鎖定30年的一個高利率，是相當不划算的。
而轉化成LPR的話，這個是可以變，你和銀行還有一次博弈，因為這個LPR利率是幾年一改，商業銀行可以和你協商擬定重定價的週期，最短週期為1年，最長是整個合同週期都不變。
在貨幣寬鬆，房貸利率低迷的時候，你可以選擇簽訂一個鎖定長期利率的合同；當貨幣緊縮，房貸利率高漲的時候，你也可以選擇簽訂一年一變的合同。
當然，這個重定週期到底是長了好，還是短了好，就看當時的利率水平，和對未來利率的預期程度了。
二
最難的是央行說的第三點，很多人都在這裡看不懂了。
存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。
商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。
從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。
之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
我和你們一樣，看的第一眼也是一臉懵，但其實很容易理解，我舉個例子來說：
比如老王現在有一筆貸款30年，剩餘期限還有25年，他的原合同是5年以上基準利率上浮20%的貸款，那麼現在執行利率就是4.9%*（1+20%）=5.88%。
那麼，現在你要轉換成LPR定價利率，和銀行確定在4月1日轉換定價基準，且重定價週期為1年，重定價日為每年的1月1日。
此時，你的加點幅度就是就是1.08個百分點，因為5.88%-4.8%就是1.08%。
那麼，在2020年的4月1日到2020年12月31日，你的還款利率仍然是按照原來的利率不動，但是計算方式成為了LPR+加點，即4.8%+1.08%。
但是從下一年，也就是2021年的1月1日開始，第一個重定價日到了，你的利率就會變了，成為LPR+1.08%。
如果LPR降低到4.6%，你的利率也就成了1.08%，我們假設極端例子LPR降低為0，你的房貸利率就是1.08%。
但如果你是之前的合同，你的房貸利率依然是5.88%，這樣一來就省下來很大一筆錢了。
以此類推，如果你購房時簽訂合同是打折利率，那麼你的加點幅度就是負的百分點。
例如，你的利率是基準利率的九折，貸款三十年，約定利率是4.9%*0.9=4.41%，那麼轉換定價基準後，你的加點幅度就是負的0.39個百分點。（4.41%-4.9%=-0.39%）
其實，這樣算來，無論你之前是上浮或者打折，都是沒變的，變的是基準定價，整體LPR的定價基準如果一直是4.8%，你的整體優惠就是0.1%。
這也是很多人看不懂的地方，保持市場的穩定才是最好的選擇，也是尊重原來的合同。
三
那也有人問了，LPR萬一高於了4.9%，我不就虧了麼？
但是，就今年開始施行以來，LPR從來沒有高於過4.9%，下圖中，藍線是基準，橙色的線是LPR。
從整體趨勢來看，LPR是越來越低的，雖然跟原來相比只低了0.1%,但現實問題是，現行的經濟壓力越來越大，央行不斷放水，貸款利率也只會越來越低。
所以，從目前來看，最好的方式就是轉換成LPR基準定價，並且選擇一年重新定價一次。
雖然每個月只是少還了幾十塊，但未來LPR的降低空間仍然是有的，如果真的降低到一定程度，相信未來能確確實實節省一筆錢。
昨天是公告剛剛頒佈後，我就立刻研讀最新政策，把極其生澀難懂的新政策幫大家理解出來，然後第一時間發給大家。
很多銀行，甚至四大行可能都沒能及時反應過來，很多人也沒看懂，所以就覺得房價又便宜了，但是你要知其然，更要知其所以然。
如果之前簽訂貸款合同的所有購房者，明天工作日就可以準備好聯繫你的客戶經理，準備好明年的三月份轉換你的基準定價利率。
目前，央行要求時間是2020年的3月到8月，各大銀行也會提前告知你，屆時你也不用這麼一頭霧水的看著銀行的條條款款，糾結到底要不要籤合同。
雖然這個政策，也許每年只能幫你節約1%的錢，但是由於基數龐大，動輒百萬幾百萬的貸款，所以三五年之後，這不是一個小數字。
多讀點政策，多理解國家的意圖，你才能夠在未來把握住機會，你和你的同齡人，慢慢的就拉開了很大的差距。
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