洛洛和玥玥倆寶寶
目前的房產投資，最重要的選擇條件是看調控，調控越嚴的地方，投資價值越大，然後才去考慮其他因素。
再看小公寓，產權，稅，水電，物業等等，各方面都沒有優勢，連調控也不包含它，如果是在十年前，小公寓的價格會隨房市一起上行，但是在房市開始調整的現在，小公寓的價格上漲空間已經不大，下跌的可能卻不小。
小公寓通常都是對外出租的，用來自住有很多地方比不上住宅樓，現在長租公寓對小公寓的出租影響很大，同時需要有一個合理的租售比，如何選擇是一個問題。
就目前的大環境來看，投資小公寓的收益不高，可能只有租金，未來的升值空間有限，建議慎重考慮。
海色民生
目前投資小公寓幾乎是穩賠不賺的生意，前景黯淡！
之所以這樣說，實在是因為公寓的缺點太多太多了，就是個坑，一旦買入了，解套基本無望！
2018年，我和弟弟去大亞灣買房，他手中的錢不夠，精挑細選，最後相中了一個公寓樓，50平方米，一室一廳，單價1.2萬，總價60萬，包租6年。
我弟弟就是看中了總價低，加上開發商承諾包租，一時頭腦衝動就買了，我當時勸他，他聽不進去。
結果房子進戶後，後悔死了。一是這個房子毛病非常多，根本不適合居住，沒有陽臺，沒有燃氣，光線不好。二是開發商承諾的包租是打了水分的，根本沒有按照合同執行，且軟裝費自己要拿，價格貴的離譜。總之，陷阱太多，都是坑，他後悔死了！
相比住宅，公寓的缺點太多太多了，除了戶型小，總價低之外，幾乎沒有什麼優點。
1、公寓的產權只有40年，住宅是70年。住宅到期之後可以續簽，但是公寓還沒有明確說法。
2、住宅可以落戶，公寓一般不能。不能落戶，孩子就享受不了當地的教育資源。
3、公寓的水電等費用比住宅要高很多，想賣出去的話，交易成本也要比住宅高很多！
4、公寓一般戶型設計不合理，做不到南北通透，沒有陽臺，沒有燃氣，一個單元內可能有十多戶甚至二十多戶人家，非常影響居住體驗。
總之，公寓的缺點是很明顯的，可以說是一種失敗的產品，以前貪圖便宜買入公寓的，現在很多人都後悔了，而且賣不去，基本算是砸在手裡了。其實公寓的租金回報率是很低的，有的連2%都達不到，買入公寓，真的是有百害而無一利。
所以，我建議大家儘量不要買公寓，即使再優惠也不要買，免得入坑。
李中東
寧可投資學區房，大型社區的住宅，千萬不要買小公寓。
交易成本，稅費，以及限購等因素，足矣讓你賬目的浮贏大大打折。
我媳婦在2009年投資了一套小戶型公寓，總價12萬2，當時按揭了12萬。
10年過去了，名義上西安房價已經漲到了1萬3以上，而我們投資的這套小公寓位置還不錯，月租金1300元。但是，想脫手，根本沒人接盤。
從2017年，中介公司就給我們說價格大概35萬，即便是2018年二手房瘋漲，我們這套房也沒賣掉。
如今成了個雞肋，好在原來買的足夠便宜，裝修也足夠省錢（2010年裝修總共耗資2萬），
基本上早就收回投資了。
但是，如果同期投資了住宅，那麼至少賺2倍。
因為這套房的存在，我們現在想買改善型住房，也受到限購政策的約束；同樣，我們現住的房子，在2015年辦理契稅時，也是按照3%的二套房標準徵收的，算下來也多花了1萬塊。
丁臻宇
投資公寓，確實要審慎考慮，三思後行。如果確實本著投資獲租金收益想法的話，不妨綜合當地的經濟發展現狀以及未來規劃、公寓所處的地段、當地房屋出租水平等權衡利弊，真的不能一概而論＂就要投資＂或＂不合適投資＂。
我不在房地產行業、房產中介工作，但是我有投資公寓的經歷，看講出來能不能給你提供一定的參考。
我投資的一套公寓有50多平，周邊商超、醫院、學校配套齊全，屬於南向戶型，採光好，三梯十七戶，公寓的安保和物業管理很到位，沒有嘈雜混亂的現象。
關於熱度
投資五年來空租期總體還不到4個月。一旦租房信息在58同城掛出後，訪客量很足，就會有人隨即打電話聯繫租房事宜。近一年來，已將公寓租給了民宿酒店經營管理。
關於收益
租給個人的投資回報率在4％～5％，投資民宿酒店的投資回報率又得到了不錯的增長。
關於居住成本
電費是和民電同價，只加收7%的電損服務費，水費按第二檔水費標準收取，實際沒增加多少成本。物業管理費每平單價比商品房高1.1元，每月多支出近60元。
當然，公寓這些年收益增長率確實敵不過住宅，出手時稅費高也是缺點，但長期的租金收益還是較穩健的。它的地段也不錯，等我養老時可騰出大房子搬到公寓去住，就不用交高稅賦啦，打掃衛生的壓力也減輕不少呢。
目前時點您要考慮投資公寓的話，是需要多方比對、綜合考量後再作決定，一定要考慮清楚當前政策、當地經濟發展、規劃、地段等因素，以免後悔自己做的草率決定。
以上僅是個人想法，不喜勿噴。謝謝。
溫情驛站
首先要搞清楚，你是自己住，還是投資理財。
自己住的話建議買住宅，投資理財的話建議買公寓。
自己住的話要解決剛需問題，同時還有很多附加值比如戶口，小孩子上學等問題，投資的話，是想賺錢，理財的話是想讓錢不受通貨膨脹影響，貨幣不貶值。
如果你投資理財的話：
公寓的三種類型：
1、住宅類公寓；
2、商務公寓；
3、酒店式公寓；
住宅類公寓和普通住宅的產權年限、落戶權利和生活費用相差無幾，區別在於它的舒適感，比如說電梯和戶數比例，日照時長等達不到標準，不過現在這種住宅類的公寓因為國家政策改革，很少城市有了。
另外兩種，則是截然不同的物種，它在本來該用來建寫字樓商鋪40年50年產權的土地上， 建起了用來居住的房子，無論是戶型設計還是受眾人群，它只有一個目標那就是居住；
再來說說他保值，當理財產品用，他可以跑贏市面上的大部分理財產品：
1、 它不需要放票，就是不限購，就是你有錢就能買的到，而且在同一區域下，公寓比住宅會便宜很多；
2、房租受益也還不錯，拿廣州的一個公寓來比，一個40平米的公寓，精裝修，智能家電，售價30萬，首付18萬，貸款月還2200左右，分期10年，你每個月能租金到3500左右，40年的產權，比存在銀行划算多了。前提是你要有閒錢，作為保值理財用的，再次聲明，投資的話就不建議哈，因為公寓真的很難流通，一旦買入，很難賣出。
如果是剛需住房的話，不建議買：
1、 公寓房的水電、煤氣、都是商用標準，如果長期使用，這部分花銷會佔很大比重；
2、 公寓的居住人口多，流動性大，存在很大的安全隱患；
3、 轉手成本比普通住宅高，變現也比較困難。
平常買房和賣房都是要繳稅的，普通住宅的契約稅是按照房屋面積算，而公寓房不管面積多大，統一按3%算，還有更苛刻的一點，是公寓房必須繳納20%的個人所得稅，絲毫沒有商量的餘地，而對於剛需購房者來說，公寓確實不是一個很好的選擇。
4、落戶資格
在外工作打拼，辛苦了多年終於有了購房資格的朋友，首先考慮的應該是能夠落戶的房子，方便孩子以後上學，公寓不僅沒有落戶資格，連學區也不劃分，以後孩子上不了學，再著急也沒有用。
5、公寓的首付比例是50%，貸款只能走商業貸款，貸款期限短，還不能享受任何優惠政策；
炒股你莫愁
小公寓面積小、總價低，而且現在第三套住宅，很難從銀行貸到款的！但是小公寓由於是商業產權，不限購不限貸，所以這是小公寓的優勢。
投資小公寓，賺的是長期穩定的租金，而不是價格翻倍的暴漲，公寓投資，別想著升值，今年1萬買入，明年1.2萬出手，交易稅費，足以吃掉你的增值部分；公寓交易，各種稅費加起來是15.6%
你可以算下：1萬買入，50平，總價50萬，1.2萬出售，出售總價是60萬，交易稅費就高達9.3萬元。基本上增值的部分，全部被稅費吃掉了。所以，公寓賺的是長期穩定的租金，能夠提現的也是租金的不斷上漲，而不是單價的增長；這點一定要清楚，不然你一定會投資失敗。
既然是賺取穩定租金，位置一定要好，有穩定的客源，是租金的唯一保證；租售比：1:200-1:300之間合理（租售比 = 每平方米使用面積的租金除以每平方米建築面積的房價）：如40平戶型，租金是1800元/月，1800除以40=45元/平/月
租售比=45元/平/月除以房屋售價1.3萬約等於1:290，這就是合適的。
別圖面積小，出租時就知道是問題了，很多公寓做到10幾平的loft，對於購房者來說，的確是總價低、首付低了，但是，出租時是按照格局算賬的，比如一室一廳是1800元，兩室是2600元，隔壁40平loft，你是10幾平loft，租金都一樣，你說租客願意租哪個？所以，儘管你的總價低，但是作為長期持有的公寓，並不好找客源。小公寓面積以30-50平為宜。
三陽開泰V3
朋友們好！
投資小公寓還是要謹慎的。一般來說，如果你要是買小公寓自己住，還算是比較划算的，但是如果你要是買來投資的話，還是要謹慎一些的。
1
自己住，比較划算
如果你年輕人，想買房子，但是住宅價格比較貴，那麼可以先買公寓住著，也是一個較好的選擇。
現在來說，一般單套公寓面積比較小，而且單價有可能會比住宅低不少，好多公寓雖然是商水，商電，沒有天然氣，但是也能夠用電磁爐做飯，可以說對於年輕人來說，如果純居住的話，也還是比較划算的。
因此，如果是年輕人買來自己住，還是比較划算的。
2
投資公寓還是要謹慎一些
如果你想投資公寓的話，還是需要謹慎一點。這個就需要認真調研一下公寓如果出租的話，租金是多少，還有就是是否好租，公寓的單價是多少也是比較重要的。
如果你調查的結果是大概公寓房租利潤率能夠達到5%以上，那麼如果你想買公寓投資也還算可以考慮。
如果能夠房租利潤率能夠達到10%以上，那麼就是比較划算的了，那麼是可以考慮投資的。
如果房租利潤率只有3%左右，那麼基本上還沒有銀行利率高，那麼就沒有必要投資了。
因此，如果想投資公寓的話，還是要看房租利潤率的高低，以及是否好租。
3
結論
一般來說，投資公寓還是要謹慎一些。如果公寓價格便宜，那麼年輕人買來自己住還是比較划算的，如果是投資就要看房租利潤率了，如果房租利潤率能夠達到5%以上，而且比較好租，那麼還是可以考慮的。
睿思天下
不可否認，很多人都不喜歡投資公寓，主要是因為公寓交易稅比較高，在快進快出“炒房”的時代，公寓確實不受待見！
但是從去年開始，國家一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”大環境下，不管是住宅還是公寓，限購、限售、限貸等一系列調控下，想要短期投資盈利出場的可能變得越來越少！
除了“房住不炒”，現在把“長租房”、“租購併舉”、“集體土地建設租賃住房”等租賃政策放在了前所未有的高度，瘋狂太原人認為“公寓”的春天來了！
1、公寓具有面積小、總價低、地段好的優勢，可住可辦公，比較好出租，租金房價比還很高；
2、以太原為例，不少公寓支持首付20~30%，貸款期限30年，貸款利率和住宅一樣；
3、所謂的水電費高是事實，但實際上細算一下，40、50平米的小公寓，一年能多花多少水電費；
4、40年產權不是問題，因為目前國家仍然沒有相關規定，暫行辦法是產權到期後自動續期；
5、公寓的投資價值主要看地段，城市核心區的公寓才值得投資收租金。
當然，如果是抱著買了增值就賣的想法， 公寓肯定不適合你投資！
人間一縷輕煙
我覺得你要確定一下你要買的公寓幹什麼用？出租？註冊公司？賣？
首先說賣是死虧的，因為公寓大多是商業的，也叫商住公寓，你賣的時候稅費包你虧死，住宅的沒事，正常交易。
租，這樣的多，你要算一下年化收益，年租金÷總房款×100％，如果高於8％可以投，銀行目前3個月以上定期4%房子你要算上空置期和中介費，少8%我覺得意義不大。
最後說註冊公司，註冊公司需要商業地址，這樣的商住公寓是可以註冊的，可以租一份錢出去。
新房網絡
我認為確實沒啥前景，如果租金還行你就先出租，合適的時候出掉換公寓。沒買的別碰!
投資的目的，是為了獲利。目前中國公寓獲利的極少，更何況小公寓？
公寓是商業用地，使用年限40年為主。不能落戶口，自住，水電煤物業通常開銷高於住宅。
購買時貸款首付最低五層。
後期交於稅費很高。
最後，關鍵投資沒漲幅!可物價卻在不停漲，通脹持續，所以投資小公寓是虧的!
