我認為房地產還有大量的空間、大量的方向可以去發展，只不過各位見仁見智，能不能把握住這樣的一個時機？通過這次疫情，重新思考，抓住這波浪潮，不要浪費了。
分 享 | 陳曉歐 FOG富尚投資集團董事長、越秀房地產信託董事會獨立董事、BOMA中國常務副主席
整 理 | 尹曉琳
今天我分享的主題是“房地產的災後恢復”，很高興講到“災後恢復”這4個字，因為這意味著疫情已經進入尾聲，我們即將恢復新的生活。
01 黑天鵝的影響：從911與SARS談起
2001年911發生那天，我恰恰就在美國。當時我還是一個建築師，工作地點在波士頓。我記得很清楚那天早上去上班時，天氣很好，陽光燦爛。當時美國的互聯網已經比較普及了，我坐在電腦前，看到了飛機撞向世貿中心的情景。可以想象，全美國包括全球都處於震驚和恐懼的狀態。當天，美國大城市的公司全部疏散了，四周一片混亂。當時也跟現在的情況一樣，所有人都不上班，持續了兩週左右。
這次突發事件對於各行各業的影響，是非常深遠的。比如我所在的建築事務所，當時我們承接了喜達屋的一個項目，是波士頓30年來的第一個大型五星級酒店，施工圖已經做出初稿。結果當天晚上，團隊所有人收到了老闆發來的電郵，他說這個項目全部暫停，全員等待命令。當時很震驚，但是過了幾天後，我們發現，全美的酒店入住率下降到了3%左右，酒店沒有人住了。
統計下來，美國當時的整體損失是2000億美元，而當時給全球造成的損失是1萬億美元。世貿中心兩棟樓的造價其實並不是很高，總損失11億美元左右，不到100億人民幣，現在國內的幾個超高層地標已經遠遠超過這樣的一個投資水平了。
2000億美元是個什麼概念？2000億美元是美國當時GDP的2%，當時美國GDP已經達到了10萬億美元。2001年到2020年，接近20年的時間，這一黑天鵝事件還在持續地影響著我們的生活。
我們再來看SARS，2003年我還沒有回國。當時從美國看中國，有點像現在外國人看中國，大家都捏了一把汗，擔心SARS會不會造成中國成長受阻。眼看著中國剛剛興盛起來，剛剛加入WTO。實際上SARS對於中國的影響也是巨大的。
從當時政府公佈的減稅行業可以看到，餐飲、旅遊、酒店、娛樂、民用航空、客運、出租車等等，SARS對中國產生了全面的經濟影響。
但是回顧SARS的整個過程，我們發現其實SARS對中國的影響並不長遠。怎麼講？SARS發生在第一季度，人們還沒有醒過味來，第一季度GDP增速是11.1%，到第二季度影響最大時降到9.1%，但是到了第三季度就恢復了，第四季度回到10%。整體2003年的GDP總增長為10%，當時中國的經濟週期處於上升軌道之中，所以各行各業迅速回暖。
反彈最迅速的是房地產，2003年上半年房地產銷售同比漲幅達45%，暴漲了將近一半，可見國人的購房熱情。
2003年聖誕節前後，我從美國回來，認為是一個抄底的時機，應該在中國買房。當時北京二環一處精裝修交付的房子，價格是不到1萬塊錢一平米。這套房子放在今天，一平米價格將近20萬。所以說2003年的整個狀態跟今天雖然有很多相似點，但也存在很多的不同之處。
02 中美兩國不同的恢復軌跡
我們再來回顧一下，911之後和SARS之後，中美兩國的狀態是什麼？這裡我放了6張圖片，上面三張是美國的情況，下面三張是中國的情況。
911之後的故事其實是很傳奇的。第一個故事是，金融業引領了美國的復甦。911雖然炸在美國的金融核心紐約，但是美國的金融創新能力很強，大量的金融創新產品將全球投資者都吸納到美國，直到2008年發生了次貸危機。
第二個故事是美國的另外一個核心競爭力：科技。2001年，911前後的美國正處於一個關鍵節點。90年代末，我親身感受到建築事務所的很多客戶換成了.com的新貴。但是到99年前後，美國已經出現了.com的崩盤。
911的發生加速了整個行業洗牌，然後就出現了信息技術革命。眾所周知的一些大型企業，比如Apple、Google都是在這個時期誕生的。當時搜索引擎很多人用的是雅虎，一個朋友最初給我推薦Google的時候，我根本就不屑去用。
這些互聯網的新型應用和信息科技的爆發，促成了美國重新成為引領者。到今天為止，美國的科技創新依然是比金融更高明的一個經濟支柱。
第三個影響是伊拉克戰爭，這也是美國在911之後的另外一個大動作。小布什強推了一場戰爭，可以說正應了中國的一個成語叫窮兵黷武。這場戰爭對於美國是極為不利的，損耗了大量的財力、人力和政治信用，直到今天美國還在為伊拉克戰爭的後果買單。
911事件後，美國鎖定了全球敵對方：恐怖主義者。當時，美國無暇顧及到正在厚積薄發的中國。這給了中國時間，這個時間不是一年兩年，而是10年、15年。直到特朗普以一種簡單粗暴的方法來遏制自己的競爭對手。
911的兩年後，中國發生了SARS，中國經濟經歷了一次觸電，一次shock，但是馬上反彈了，因為當時中國處於經濟的上升週期。同時，中國發行了大量貨幣，發動了鐵公基投資。
房地產是當時最大的受益者之一。2003年SARS前後，其實很多的企業都面臨困局。但是在SARS的餘波尚未完全結束時，中國的房地產市場已經出現了巨幅反彈。剛才我提到，2003上半年的銷售額，比2002年同比上升了45%。當時房地產正處於黎明前的黑暗，隨後是曙光乍現。2003年以後，中國房地產進入了一個純粹的黃金時代，這個時代從2003年延續了十幾年，直到2015年、2016年，高歌猛進的時代才逐漸減速。
所以我們可以看到，911後的美國和SARS後的中國有各自不同的恢復軌跡，也有各自不同的領導方式，大眾對於市場的反應也各不相同。
那麼這次我們拭目以待的是，新冠肺炎之後，會產生什麼樣的狀態？
03 疫情之下的房地產困局
我們把鏡頭拉回來，拉到今天看一看2020年的中國房地產，進入了一個跟2003年完全不同的狀態，可以說它進入到一個困局。
困局的第一個體現在於，經濟走勢跟2003年不同。2019年中國GDP增速為6.1%，2003年儘管發生了SARS，全年的GDP增速是10%左右，經濟週期處於不同的節點。
第二個體現在於，銷售劇降。房地產的大局靠什麼支撐？住宅市場的開發銷售份額目前佔到中國房地產市場的80%左右，但這個市場在這個時代節點上出現了巨型的地震，就是銷售劇降。
往年春節前後是賣房子的好時機。今年春節期間，全國30個大中城市的成交量是2.7萬平方米，這連一個樓盤都算不上。相比較，2019年春節期間的成交量是19.55萬平方米，同比降幅達到86.19%。
1月到3月，也就是一年的1/4過去了，房地產商幾乎顆粒無收，可以想象今年的業績。預計全國房地產一季度的銷售同比下降30%，湖北會下降70%。
再往下推，這樣一個困局會造成什麼樣的連鎖反應？房子賣不動了，那麼房地產業的生態圈就會受到重大影響。房地產商的資金鍊面臨中斷的狀態，我認為很多房企尤其中小型房企，資金鍊已經崩斷了。以這個狀態下，連帶著銀行、房地產上下游的行業，都會在後面產生巨大的震盪性影響。
04 突破與自救
這樣的困局，到底會產生什麼樣的結果？這個是我們最關心的。
首先我把話題拉開，講講《引爆點》這本書，這本書講的就是在發生鉅變的前夕，就像燒水一樣，可能你看不出來水在升溫，但當它升到99.9度的時候，再有一點點熱量進去，它就沸騰了。
這次的新冠肺炎，可能就是房地產行業的一個引爆點。我們應該怎麼看待這個引爆點？在這個狀態下，引爆點能給我們帶來什麼？
很多人都在講：千萬不要浪費了這次危機。危機，危與機共存，往往在危機的時候會出現大機會，危機越大，機會越大。
基於對房地產行業的長期觀察和投資經驗，我來分析推演一下，在疫情結束之後，房地產如何災後恢復。突然間改頭換面是不太可能的。在這個狀態下，第一反應並不是說大家要突然轉型，變成一個完全嶄新的商業模式。
第一，要把疫情控制住，這對於房地產業也是一個挑戰。最近地標建築上海中心受到了媒體關注。上海中心的空調系統一直採用非常先進的技術，它在2008年設計的時候就考慮到空氣環境對室內的影響，採用了先進的換風系統，每一層是相對獨立的，進風和出風也完全獨立，新風系統採用了三道過濾。所以上海中心受到了包括中國日報（CHINA DAILY）在內的大型媒體的關注，形成了國際地標的典範。
這件事說明現在的高科技，其實不要做樣子。有些高科技看上去很炫，但實際上真正的綠色環保是跟人的健康有關。所以第一件事情，是怎樣保護大家的健康，保護好自己？
第二，逆勢佈局。現在酒店業的入住率下降到了5%，怎麼辦呢？酒店業很多人在討論，個人住戶少了，能不能吸引一些企業租戶？再比如房地產業對於空置租戶的照顧，我覺得萬達就是反應很快的一家企業，率先減免租戶租金，隨後陸陸續續都開始減免商鋪的租金。因為這些租戶是持有型資產的金主，他們喪失掉客流量以後，是撐不住的，所以減免租金其實是一種自救，一種逆勢佈局。
以前我們在美國做商業地產，不見得就硬要讓業主承受損失。你可以減掉兩個月租金，但同時跟租戶說，我幫你一把，但是你延長半年的租約怎麼樣，等等。很多方法可以讓雙方共度難關。房地產企業要自救，必須為疫情過後的營銷佈局做好準備，必須做中長期的佈局，尤其是在疫情過後市場回暖時期的營銷應對佈局。
還有一個房地產最中堅的力量就是開發商，那麼開發商到底應該怎麼自救？資金鍊的斷裂可能是開發商最大的威脅。大多數開發商都是靠融資存活的，沒有太多現金在手裡，這也是中國開發商的一個最大的風險。這個狀態下，你怎麼通過債務重組，去解決債務的危機？
恆大最近搞了一個線上銷售，我們姑且不論恆大的線上銷售到底是不是本質性降價，但是線上銷售最起碼給行業做了一個示範，賣房子也可以不見面賣，這是很有趣的一個現象。
第三，如何充分把握反彈，也許是目前房地產的主流開發商這個群體要充分考慮的。房地產企業在突破和自救中還有一大重點，就是密切關注政策。限購限貸、房住不炒等，造成了房地產在疫情之前已經出現了低迷和萎縮。但是我認為疫情之後，政策會發生一些變化。3月3日，央行和財政部還有銀保監會開了一次會，仔細看會議的主要精神，裡面講的很清楚，堅持房住不炒，穩定房地產市場的原則。
但是，通篇下來有四個字，可以讓我們看到一線曙光或者是一條比較重要的線索：因城施策。每個城市根據自己的情況，實施自己的政策。這四個字可能意味著，疫情之後或者疫情的尾聲會馬上發生變化。
2月以來，超過60個城市發佈了不同程度的房地產調控政策。接下來房地產政策可能會有所調整和突破，對於房地產人來講，這是被動性突破。如果把控得當的話，有點像2003年SARS過後，甚至也可以類比2008年次貸危機之後房地產市場的反彈，以及2015年出現的反彈。
這裡可以簡單做個預測，在二三線城市，政策大概率會放鬆；在四五六線城市有可能解除限購限貸。當然這是一個大膽預測。一線城市我認為會出現一種“欲拒還迎”的狀態，就是羞羞答答的，但是肯定會變相的放鬆。房住不炒並不意味著大家不能買房，買房用來住的情況，以及存量住房怎麼盤活，未來的金融地產怎麼發展？這些很有可能從一線城市開始突破，也不見得是從住宅市場突破，倒有可能從金融地產等大型核心資產市場突破。
05 房地產去向何方
我們再來看看疫情之後房地產中長線的發展邏輯。
第一個方向是現金流。2月20日，在疫情最緊張的時刻，老牌港企香港置地聯合體以310.5億拿下了上海徐匯濱江西岸金融城項目，一舉刷新內地土地總價紀錄。這個項目總建築面積108萬平方米，是一個超大型的城市綜合開發項目，其中可售的住宅部分只有4.7萬平方米，4%都不到。但是香港置地義無反顧地在疫情最嚴重的時候，花300多億買了這樣一個地塊，看重的是什麼？
上海目前租金最高的地方，是上海中心，對外報價20塊錢/平米/天。香港中環的租金是多少？2019年平均紀錄是116港幣/平方尺/月，摺合到中國目前的對等算法，是37塊錢/平米/天。也就是說，上海的最高租金是20塊錢/平米/天，成交價大概18塊錢左右；香港是37塊錢/平米/天，是上海的一倍。
由此可以看出，這樣一個老牌企業投資到上海一個310億的大型地塊，它的用意是什麼？現金流。
房地產不再看重銷售產生的點式回報，很有可能會發展成為一種比較理性的、長線的、全生命週期的投資、開發、運營。大家看中的不再是年度銷售額，年度銷售面積，可能是你產生的租金回報率、現金流，變成長線操作的模式。
第二個方向是REITS。在中國，REITS千呼萬喚還未出來，但在國外REITS是一個相當龐大的市場，美國房地產業REITS市場佔據了大半壁江山。我認為未來的REITS，可能是中國式REITS，或者叫C-REITS（China-REITS），會成為一種比較獨特的，跟歐美亞洲的香港、新加坡都有所不同的一種資產證券化模型。
第三個方向是科技。房地產科技和生活是密切相關的。我們經常聽到Fintech這個新詞彙，是金融科技的意思，Financial technology。現在美國開始出現了另一個新詞彙叫Property technology，房地產科技。美國的房地產科技在2019年的總投資額大概是272億美元左右，2015年這個數字只有70億左右，總投資增長了3倍。2019年在美國的大型獨角獸中，房地產科技類企業佔了兩家，一個是We work，一個是Airbnb，美國的房地產科技屬於一個絕對的潮流行業。中國也有很多企業開始談論、追求這個詞彙。
第四個方向是零缺陷的精細化管理。優質資產需要精細化管理，它涉及方方面面，不侷限於物業管理，也不再侷限於招商租賃，它是一個全週期的管理。
第五個方向，工作方式和技能要發生變化。未來的房地產人一定要與時俱進，你的房地產銷售技巧，你的職業技能，要趕上變化。比方說金融，你有沒有金融知識？未來收入最高的房地產人可能不是搞地產開發的，也不是做建築師的，而是搞房地產金融的。行業有可能會發生各種變化，行業還可能會衍生很多新的行業，比如REITS管理。
第六個方向，對於輕資產和重資產的重新思考。很多人講，輕資產好、重資產不好，我認為兩者各有優點。重資產如恆隆、華潤，有自己的先天優勢，能夠撐得起重資產，它帶來的現金流回報就很好，基本不受疫情的影響。輕資產也有好處，可以靈活地用智慧去賺取回報。
所以我認為房地產還有大量的空間，大量的方向可以去發展，只不過在座各位見仁見智，能不能把握住這樣的一個時機？
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