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很高興回答你的問題，大家都對這個問題很感興趣，包括我自己，作為一名房產從業者，我也有自己的觀點。
中國很大，有很多城市，大概可以分為以下四類:
1.一線城市:北上廣深
2.經濟強省的省會及新一線城市
3.二三線經濟強市
4.四五線小城市
總體上來說，一線城市及強省會，新一線，二線城市核心區域的房產都具有非常穩定的保值升值潛力，但價格都已經非常高，因為這些區域的經濟，交通，人口，配套都是整個中國最強的區域，所以資金充足可以選擇這些地方，雖然上漲的幅度看起來不大，但核心區域的房價只要漲20%，其他地方要漲一倍才能趕上；從升值百分比來看，新規劃的區域漲幅要更大，這些地方的交通配套都有待完善，所以價格較低，待配套逐漸完善，房價一般會有大幅度的漲幅，因為這些城市有足夠的人力物力財力來建設新區，像上海的浦東，廣州的珠江新城，深圳的南山都是很好的例子。下圖是一線城市2008－2017年(近期房價峰值)的走勢圖，可以看到，一線城市的房產的升值潛力相當驚人。
三四五線城市，除去某些特定城市，自身有豐富資源，作為區域交通樞紐，有重大利好政策傾斜或者有龐大產業支撐的城市，例如雄安，徐州，珠海等，這些城市除了核心區域的房產能升值，規劃的大部分新區域也有升值潛力，因為這些城市都有特定的條件可以發展起來；除此之外，其他的三四五線城市，由於人口，經濟，配套等原因，無法兼顧到整個城市，這些城市房產能升值的地方往往只有城區核心區域，要入手郊區或者非核心區域的房產，需要謹慎，國家目前大力提倡“房住不炒”，用來自住的房子，哪裡都可以入手。
以上是從宏觀的角度來分析問題，以下是從微觀的角度來分析:都說買房要跟著政府規劃走，你知道怎麼從政府規劃中看出房子能升值的好地段嗎？現有的好地段的房子價格基本上都已經處於高位了，那如何才能選出潛在的好地段呢？
在市規劃和國土資源管理委員會官網上能看到一些花花綠綠的圖片，就是控規圖。所謂「控規」，是「控制性詳細規劃」的簡稱，大概指的是，在城市建設中，政府對一個地塊，有著怎樣的規劃。
控規圖裡不同的顏色代表著不同的地塊規劃——
重點關注的就是：黃色居住用地，紅色商業用地以及粉色辦公用地，不同的圖有細微差異。
這個顏色比例，很重要。
可以說，居住用地與商辦用地的比例，直接決定了未來這個地塊的發展。
原因很簡單：如果這個地塊都是黃色的居住用地，證明這裡只是一個居住型的衛星城，並沒有不可替代的優勢；而如果這個地塊大面積比例是商業辦公地塊，則商業的繁榮，必然在此提供了工作崗位，這些人群傾向於就近購房或者租房居住，未來這裡的房價和租金都有保障。
以北京的國貿CBD為例：
國貿CBD在上圖紫色五角星位置，周圍幾乎都是商業辦公用地，因此中間夾雜的星星點點黃色居住用地必然價格不菲。目前這個區域是普華永道、德意志銀行、惠普、三星等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業的新址，是國內眾多金融、保險、地產、網絡等高端企業的所在地，所以這個地區的房價，是北京市乃至全中國名列前茅的。
當然，現在說這裡的房價貴是馬後炮了。但如果你在2006看到這張控規圖，就應該有個心理預期，這個區位未來的房價一定不差。當年國貿每平米均價都不到1萬元，而就在最近幾年，隨著寫字樓一棟一棟建好，辦公人群越來越多，地鐵線路越來越擠，周邊的房價隨之直線上漲。
年輕人已然買不起這麼成熟的中心區了，那怎麼把握住未來的新興地區呢？
上圖地塊裡，大片面積都是黃色的住宅用地，而不是紅色系的商業用地。因此售樓處的人再說「這裡面政府投入的規劃非常好，很多企業都已經進駐」，你也要明白：控規裡沒有規劃什麼辦公用地，這裡就沒什麼工作崗位。
區域內有大片商業辦公地塊，是不是就有潛力呢？其實不然，光看了地塊規劃顏色，也要看規劃了以後，具體拿來幹啥。同樣是商業辦公地塊，既可能拿來做寫字樓、也可能拿來做商辦性質的居住型公寓。只有寫字樓才能提供產業發展，公寓還是用來住的，不但對區內住宅價格沒啥支撐幫助，還可能分流居住需求。
每個城市有每個城市不同的地段和規劃，每個地段也有各自的優勢，具體選在什麼地方更能升值？總結本文，主要的原理如下：
1、看控規：優先選擇整體地段中，商業寫字樓用地比例大的；
2、看用途：同樣很高的商業辦公用地比例，選擇拿來做寫字樓而不是商住公寓的；
3、看時間：選擇先蓋住宅後蓋寫字樓的，這樣才能享受到蓋好寫字樓後的住宅升值紅利。
此外，還要注意：這種控規選地段法，本質上是「分享城市發展及政府商業規劃的紅利」，這非常考驗城市發展和政府執行力。在北上廣深一線和強二線城市，城市發展相對迅速，政府規劃的商業區通常都能真正發展成商業區，這個原則，相對有用。
但是如果是弱二線城市乃至於三四線城市，經常出現政府規劃了一個開發區，想的很好，大幹快上，規劃了連片寫字樓，結果城市經濟不行，跟不上去，規劃了也沒人來上班，那就不適合這種地段選擇法。
綜上所述，房產能不能升值首先要看宏觀方向，房子所在的城市，地段，政策調控，再具體到整個片區的規劃，發展目標以及執行能力，帶走優質學位，學區，交通便利，配套齊全的房產升值會更快。
以上就是 對這個問題的回答，希望能夠幫到你。
廣州老林
附近有購物中心，大型超市，醫院，科技園創業園之類，流動人口要多，休閒公園，交通便利等
