近日，南京玄武區驚現一套“天價學區房”刷屏樓市：52.83㎡的房源總價掛到了698萬元，單價高達13.2萬/㎡！而另一邊，在炙手可熱的龍江板塊，買房君瞭解到區域內一二線學區房價格竟然降了！接下來就由買房君向大家娓娓道來……
南京驚現天價學區房
“贈送”近90㎡閣樓永久使用權
近日，鏈家網發佈了一套北京東路小學的學區房——公教一村一套52.83m²三房兩衛頂躍精裝房源，總價698萬，單價高達13.2萬/m²！
毫不誇張的說，該套房源價格不僅是公教一村單價最高的房源，對於整個南京市範圍內的學區房也屬於天價級別！
如果說該房源價格令人唏噓，那麼當看到戶型設計時，又讓人忍不住好奇：52.83㎡的建築面積如何能做到3室2衛設計？
據中介介紹，其實該套房源除了一樓有52.83㎡的單室套一樓，還有近90㎡兩房一衛的閣樓永久使用面積。
“以前整個小區做“平改坡”改造，房東出錢把連同隔壁閣樓一起改造，於是成功拿下了閣樓的永久使用權。該套房源產權面積小，實際使用面積卻很大，因此單價會達到13.2萬/㎡也是意料之外情理之中。不過鑑於只是掛牌價，房東表示價格還有商量空間。”
“平改坡”是個什麼鬼？話不多說，買房君默默打開了百度，“平改坡”是在建築結構許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，並對外立面進行整修粉飾，達到改善老式頂層房屋的保溫隔熱、防水功能和建築物外觀美觀的作用。好吧，是我孤陋寡聞了……
根據鏈家網顯示，公教一村小區均價約8.5萬元/㎡，在售的掛牌價格範圍在7.7萬-9.8萬元/㎡左右。而小區內同為52.84㎡的1室1廳中樓層房源，總價為442萬元，掛牌單價為83649元/㎡。
據瞭解，作為政府為市委和教育局老師搭建的房改房，公教一村在周邊老舊小區中算是環境、配套、交通最好的老小區之一。其對應學區為北京東路小學，去年北京東路小學小升初南外錄取了10人，取得不錯成績。
值得一提的是，北小一個年級約有250-260個學生，因此入學學生可較大程度享受到優質教育資源。此外，公教一村旁邊還有北京東路小學附屬幼兒園，該幼兒園在南京市幼兒園中也是名列前茅。
龍江名校學區集體降價？
中介：想太多！只是大戶型“拖了後腿”
說到學區，在南京“民間”有著這樣的流傳：南京名校看鼓樓，鼓樓名校看龍江。
眾所周知，龍江是一個因學區房而活躍在南京城的地方。總的來說，龍江憑藉兩大“法寶”在南京佔有一席之地：一是龍江名校眾多，彙集了芳草園小學、銀城小學、金陵匯文小學等南京一二三線各類名校，教育資源一直名列前茅。另一方面，龍江的學區房相較鼓樓寧海路板塊的學區房性價比更高。同時，家長在龍江置業房齡方面也會有更多選擇。
得不到的永遠在騷動！一直以來龍江地區的學區房是多少“百萬家長的夢”，幾乎只漲不跌的房價卻又讓他們望而卻步。無論是單學區房還是雙學區房，單價在6萬以下的鳳毛麟角！
近日，買房君在鏈家官網上面竟發現與去年4月相比，龍江位列一二梯隊的學區房掛牌單價均出現1000-2000元不等的下跌，個別小區最高降了5500元/㎡ ！
從表中6個小區數據可以看出，與去年4月相比，芳草園小學對應的芳草園、藍天園，金陵匯文學校對應的臨江新寓、乾和福邸和銀城小學對應的天璽國際廣場、育才公寓均出現不同程度的下跌。
作為片區內最好的小學--芳草園小學，其學區房一共有三個小區：芳草園小區、藍天園和碧天園。購買芳草園小學學區房的家長有一個特性，即對學區有著極致的要求，想為孩子提供最好的教育資源。
芳草園房齡為1997-2000年，建築年代較新，性質為省級機關單位房改房，加上小區環境較好，自然受到一些家長青睞。小區單價在5萬—9萬/㎡不等，戶型面積約50-130㎡。
據中介介紹，芳草園面積段在50-80㎡、總價在450萬的房源最為暢銷，當然單價相對較高；80-130㎡左右大戶型、總價在600萬起步的房源去年成交寥寥無幾，整體上拉低了小區掛牌均價，也是導致小區看似降價的“罪魁禍首”。板塊內藍天園、臨江新寓、乾和福邸、天璽國際廣場等學區房房價看似下跌也是遭到其“毒害”。
而臨江新寓之所以在鏈家官網上顯示降了高達5000元/㎡，主要是因為小區多為50-60㎡兩房小戶型房源，正常均價仍在8.3-8.4萬元/㎡。而由於去年年底成交了幾套位置較差的小戶型房源，加上目前掛出的大戶型房源較多，因此整體拉低了小區均價。
“最近買學區房的客戶挺多的。受疫情影響，目前我們不能出去看房，門店只有2個人值班。在這樣的情況下我們昨天還成交了2套房。其中清江花苑一套房源掛牌價530多萬，由於房主誠心想賣，最後由我們出面協商談到510萬出頭成交。”負責樹人板塊的中介說道。
總結：所謂“鐵打的學區房，流水的學生”，儘管疫情還未完全結束，學區房的魅力卻始終堅挺牽動家長們的心。
不過在此需要提醒的是，家長在考慮購買學區房的同時，還需留心原房主的學籍是否佔用。如龍江板塊諸多熱門學區房由於總價較高等原因，可能存在房主提前將房源掛出的情況，這一點購房人在和中介、房主溝通時要擦亮雙眼。
閱讀更多 買房君 的文章
