基於養老市場巨大的市場潛力，房地產公司視養老住宅為未來的戰略發展方向，作為業務轉型和收入結構以及增長模式轉變的一個契機。
但是，養老住宅相對於傳統住宅開發商來說有三道門檻：
- 高段位的資源整合能力：養老住宅非常考驗地產企業在醫療、保健、娛樂等針對老年人需求的資源的整合能力。
- 雄厚的資金實力：由於養老住宅的資金投入巨大，而回收期相對較長，地產企業是否能夠獲取長期合理成本資金的能力非常關鍵。
- 優異的運營管理能力：長期項目運營和管理的能力是對地產企業的嚴峻考驗。
在養老地產方面，萬科無疑是業內最早涉足的企業之一。目前也開發出豐富產品線，提供不同層級不同照護方式的養老產品。
這種多養老業態並存的模式，使萬科既可以通過不同項目業態和目標客群探索養老產業盈利模式，又可通過多點佈局建立統一的養老運營和服務標準，提升品牌影響力。萬科的模式值得業內借鑑。本文將以萬科北京佈局的養老產品為例，解讀萬科是如何做養老的。
01
萬科養老佈局城市的邏輯是什麼？
2009年，杭州萬科“隨園嘉樹”項目立項，這是萬科養老邁出第一步。
隨園嘉樹
截至2019年，萬科養老業務已佈局16個城市，共儲備帶床位項目52個，可提供床位1萬張以上。無床位的日照/居家服務項目約120個，無床位項目主要集中在蘇浙。
除了北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等一線和新一線核心城市，其他進入城市的標準則必須符合“三高”：老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高。
02
萬科養老三大產品線
經過多年實踐，目前萬科在養老業務上已形成了三大產品線：
持續照護社區：定位綜合養老社區，側重活力自理老人，如隨園嘉樹和北京隨園。採用“使用權轉讓+服務費”和“長期租賃+服務費”方式，可快速回籠資金，解決資本投入與後期盈利的問題。
隨園嘉樹
城市全託中心：定位機構型養老，側重高齡高護老人，如怡園光熙長者公寓和青島怡園。採用“押金+月費”方式，通過押金實現部分資金回籠，通過月費維持日常運轉。
怡園光熙長者公寓
社區嵌入中心：定位社區居家養老，輻射周邊老人，如隨園之家和北京嘉園。採用“收取養老服務費”模式，因體量小、投入少可實現快速複製。
但早期萬科涉足養老業務主要是各城市公司的自發行為，集團統籌尚未形成。因此，在實際操作層面上，三大產品線對應的品牌並非一隻，而是各城市公司根據各地養老業務發展情況，在三條核心產品線基礎上，推出不同對應品牌。
比如，長三角地區的隨園養老模式推出長者公寓系列隨園嘉樹、醫療機構系列隨園護理院、居家養老系列隨園之家和養護機構系列隨園智匯坊。
北京萬科推出持續照護社區隨園、城市全託中心怡園和社區嵌入中心嘉園。
廣州萬科推出居家養老服務品牌智護家、社區長者照料中心智匯坊、城市長者照料中心榕悅等。
目前，萬科北京是同時具有隨園、怡園和嘉園，分別對應持續照護社區、城市護理型全託中心和社區嵌入式養老中心三大主力產品線的區域。
但隨著2018年萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”戰略後，北京萬科養老業務也逐步收斂聚焦於兩大產品線——突出專業護理能力的怡園和營造睦鄰友好關係的隨園。
03
萬科養老的模式大解析
我們以北京萬科兩大標杆項目房山·隨園和怡園光熙項目為例來看萬科的養老模式。
1、轉賣房為輸出養老服務
怡園光熙——輸出養老服務和管控標準
大約在2012年到2014年的時候，萬科在進行2.0養老版的嘗試，北京、青島、杭州、成都、三亞等地持有重資產養老項目。不過這些養老項目都不賣房子，而是用養老服務拓展業務，也探索各種各樣的服務標準、服務模式，並且與周邊機構進行聯合。
怡園光熙就是由北京萬科與北控老年公司一起合作打造，是北京萬科在市中心位置的第一個市場化養老項目，半年時間項目實現滿租。
在合作形式上，萬科負責輸出養老服務和管控標準，項目物業則繼續保留在北控置業。
房山·隨園——“公建民營”
房山·隨園是北京市場上罕見的大規模政企合作型養老項目。公建民營，即土地等重資產由當地政府提供支持，萬科則將關注點轉為落地運營。在這種合作模式上，萬科可以更加專注於輸出技術
標註、團隊等服務，也有助於進一步提升社會整體養老服務的質量和效率，為市場提供性價比更高的專業養老社區和服務。
養老地產銷售型產品作為當前大部分地產公司養老項目的主要模式之一，雖然可以迅速回款，緩解資金壓力，但很難保證後續服務的長期性和高效性。
公建民營的模式核心在於開發商可以將重點落在打造養老配套的服務支撐體系，將養老業務定位於“養老服務”而非“養老地產”。“不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內容。”
房山·隨園
2、醫養結合模式
萬科一直在試水醫療領域，通過近十年的摸索與運營，形成了自己的模式：醫養結合的模式保障、高品質的照護服務以及特色的康復管理。
如果說怡園光熙還在醫療介入的嘗試階段，那麼房山·隨園已經將自營醫院完全介入到項目中。
怡園光熙——醫養獨立運營
怡園光熙項目中帶有400多平方米的醫務室、1000多平方米的康復理療區，由專業的康復師設計康復方案並進行康復活動的操作。此外，項目中還規劃了一個二級康復醫院，包括了9個科室。
但怡園光熙雖然採取醫養結合的方式，從實際的運營來說，養老公寓與醫院兩個部分是獨立運營的狀態。醫療部分前期以門診為主。
房山·隨園將萬科自營的光熙康復醫院全面引入該項目的醫療管理。對房山·隨園配備醫生護士，進行24小時值班，定期專家查房。
隨園內也會配備健康管理中心，為每位長者進行入住評估，建立個人健康檔案，提供慢病管理及健康指數檢測等日常醫護照料。園內醫務室內設老年內科、中醫科、康復科等科室，可提供PT、OT、理療、湯藥、針灸、推拿等服務。
房山·隨園
3、設置“幸福銀行”，鼓勵老人主動參與活動
萬科養老業務創新提出“幸福銀行”的概念，鼓勵老人積極參與活動。具體做法是給入住公寓的每位老人發放一本幸福賬戶，賬戶的獎勵金通過積極參與康復運動、社團、社交活動而獲得。獎勵金存儲進幸福銀行，通過支取這些獎勵金可以進而換取對等的福利內容。
具體的福利內容則是定期組織大型的“幸福集市”、“趣味運動”等，老人們可以在市集上根據自己的喜愛，購買到實用的日常用品、飲品、甜點等。2018年4月，“幸福銀行”的概念首先在怡園光熙長者公寓試行，儘管在住的主要為半自理老人，但截至當年年底活動參與頻率仍然平均提升了30%左右。
房山·隨園
4、開發V-Care智慧照護平臺，實現精細化管理
為了服務的標準化和精細化，萬科開發出V-Care智慧照護平臺。目前房山·隨園使用的是V-Care系統3.0，系統按照護理等級為每位長者定製照護計劃，規範了護理員的64項護理動作，通過指紋打卡，數據上傳，每日每個時間段的服務都可以被記錄在案。
此外，V-Care在房山·隨園上全面應用後，還將把文娛體系納入到數據管理系統中。通過長者打卡、管家統計的形式，提供區域熱力圖、社團活動熱力圖，以便發現哪些空間、活動設計還需優化，均以數據的形式清晰呈現。
截至目前，北京萬科養老已梳理出了8大類服務模塊165個服務細項，涵蓋產品硬件服務、健康管理、護理、康復、醫療、繽紛生活、營養餐飲、特色家政等。
房山·隨園效果圖
5、不同的空間功能設計對應不同產品線的需求
怡園光熙——鬧市中的桃花源
怡園品牌是設計為城市全託中心，對應的客戶主要是半自理和失能失智的老人，對專業的護理康復甚至醫療有較強需求。
所以在怡園光熙項目上，對於周邊醫療、生活配套就要求更高。怡園光熙位於北京北三環核心位置，周邊醫療資源豐富，是北京市罕有的中心區長者公寓。稀缺的位置和優質的環境使其成為繁華鬧市中的桃源養老居所。
在空間設計上，更關注的是為長者帶來家一般的入住體驗。多層主題花園、陽光長廊、家庭會客廳等多樣化的功能空間一應俱全、室內居住環境溫馨雅緻。
房山·隨園——引進“全生命週期住宅”概念
隨園品牌則是持續照料社區，主要提供全齡長者的照料方案，主體客戶對於豐富的文娛社交生活需求更強烈。
萬科邀請日本的知名設計師津島曉生（曾經設計萬科良渚美麗洲教堂）設計房山·隨園，引進全生命週期住宅的理念。
房山·隨園總建築面積約4萬平方米，整體規劃7棟樓，共475套房間近800張床位，主要面向獨立生活、以及需要不同程度的照護服務的全齡長者。
設計師經過3年的時間研究適合隨園的長者社交活動場景，為隨園設計了“樂、森、庭、迎、健”五大功能景觀空間，共佔地1.6萬平方米。
房山·隨園
當老人身體狀況良好，可以在園內的“森林”、“花園”、中央會客廳裡設有的閱讀視聽、棋牌運動、書畫音律、舞蹈瑜伽、茶飲水吧、休閒會客、陽光私宴等20餘個功能空間，參加各種興趣活動。同時，周邊的永輝超市、家樂福超市、長陽購物中心、首創奧特萊斯等也均可以滿足休閒購物需求。
在老人自理能力逐步下降的時候，可以搬到護理樓繼續生活，且周邊醫療資源豐富，園內除了光熙自營 24 小時醫護團隊，社區五公里急救通道可直達多家醫院。
房山·隨園效果圖
6、收費模式
目前，北京萬科養老業務收費分為3個部分：房租、護理費、餐飲費。
怡園光熙項目推出了包括單人公寓、雙人公寓及多人公寓產品，收費標準會根據入住老人的狀況評估分級收費，每月費用標準從4400元到19800元不等。
房山·隨園自理的單人綜合消費約為5500元，護理的單人綜合消費約為8500元。
04
結語
最後，我們從萬科北京養老項目中總結幾個未來地產商涉足養老的模式趨勢：
1、養老地產的核心是提供優質的養老服務，“公建民營”是個香餑餑。目前，絕大多數養老產品的地產屬性過重，“養老”是地產的賣點而非產品的核心價值。“公建民營”的模式使開發商將關注點投放在產品本身的打造和運營上，因此其實對開發商本身的產品力要求更高。可以遇見，未來更多的“公建民營”的項目只有那些深耕產品力的企業才能競得。
2、醫養結合是中國養老產業未來一段時間的重中之重，也是市場參與者脫穎而出的機會。目前，養老地產中的醫療屬性缺失是普遍現象。越來越的開發商也紛紛探索醫療領域，這不僅因為健康養老與康復醫療業務之間的合作聯動能夠提升養老品牌價值，探索康復醫療領域，同時也增加健康產業收入來源。
3、智慧、大數據、人工智能等精細化管理工具將是養老服務企業必備的能力。
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