本文來自【華創地產】原文標題《行業平穩中超預期，一城一策再次呈現，重點推薦：保利、金地、中南、中航善達、大悅城等》
【銷售】銷售或至少好到明年2月，持續超市場預期
今年4月開始重申房住不炒之後，5、6月市場銷售回落，行業政策偏嚴+線性外推思維，又正好遭遇7月最高基數月，市場開始預期7月銷售走差，但之後7月、8月、9月、甚至十一假期銷售連續超預期，其中50家主流房企銷售額同比在6-9月分比為11%、16%、22%和32%，增速逐步擴大。究其原因，4個正面因素推動：1）資金偏緊、推盤加大；2）去化率雖下行、但比去年同期好；3）19年8月-20年2月是低基數區間、尤其19年11月是最低基數；4）宏觀流動性寬鬆以及部分城市調控鬆動下購房意願不會差。因而，銷售的好可能會至少持續到明年2月，而其中龍頭藍籌房企在集中度提升之下表現更好，持續超市場預期，從而推動20PES上修概率加大。
【政策】政策邊際改善，一城一策再現，小松可預期
從行業角度來看，房地產庫存持續低位以及銷售韌性好將限制後續政策大松的可能性較小，並且過去幾年中，政府對於房地產調控思路更加清晰化以及政策延續性也更強，所以投資邏輯來講，對於政策放鬆的判斷可以看淡一點，並且也沒關係。不過從宏觀角度來看，一方面，近期宏觀經濟下行壓力大，政府加大逆週期調節力度，9月全面降準+LPR降息，房地產政策從之前的“未松先緊”向“鬆緊對沖”過渡，總體環境邊際改善，另一方面，地方政府財政壓力也逐步加大，9月貴陽、武漢和揚州接連出臺了公積金放鬆政策，南京六合、天津部分園區、海南三亞、河北燕郊等地限購放鬆，其他如限售放鬆也或有可能。總體而言，政策可看淡一點，即使不松也沒關係，小松可預期、更可視為錦上添花。
【估值】多維度估值築底，20EPS或上調強化估值切換
近期宏觀經濟下行壓力大，政府加大逆週期調節力度，宏觀政策逐步寬鬆，並全球流動性寬鬆預期升溫，而板塊估值仍處於低位：1）主流房企19/20平均PE僅6.5/5.1倍，NAV折價20-80%；2）主流房企股息率高達18A4.3%和19E5.6%、遠高於10Y國債3%，並且動態來講，股息率可能因為業績強而走高、而國債收益率則可能走低；3）板塊PE TTM處於12年以來8-30倍估值區間的3%分位，明顯低於同期滬深兩市的18%。此外，主流房企銷售持續超預期，20年EPS上修概率加大，同時考慮到主流房企普遍預收款高鎖定，這將進一步強化年底估值切換行情。
【建議】行業平穩中超預期，一城一策再次呈現，重申行業推薦評級
我們認為，銷售或將持續超預期，20EPS上調概率加大；一城一策再次呈現、地方調控小幅鬆動略有跡象，增強PE估值上修彈性；多維度估值築底+宏觀寬鬆構建看多期權。我們：
1）維持開發推薦評級，推薦：a）低估值龍頭：保利地產、金地集團、萬科A、融創中國、綠地控股、招商蛇口；b）二線成長藍籌：中南建設、陽光城、旭輝控股、金科股份、首開股份、藍光發展、華夏幸福、榮盛發展；
2）維持商業地產推薦評級，維持推薦：大悅城，建議關注：中國國貿和金融街等；
3）維持物管推薦評級，維持推薦：中航善達，建議關注：碧桂園服務、永升生活服務等。
*風險提示：股市有風險，入市需謹慎
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