房子越靠近這4個地方，未來20年升值空間越大，內行總結：都是實打實的好地段

​關於房地產走向，業內普遍認為城鎮化是未來最大的紅利支撐，目前我國的城鎮化水平達到了59.58%，按發達國家普遍75%左右的城鎮化水平來看，我國還有15.24%的差距，基本意味著我們還有15-20年的城鎮化進程。對此，全國房地產商會聯盟主席顧雲昌也表示，我國的房地產發展要經過三階段，從1978年到1998年，這一階段屬於人均居住面積持續增長；從1998年到2018年，這一階段人均住房套數增長最多；未來20年，我國房地產將進入第三階段，即追求房子質量的階段。

在筆者看來，無論是城鎮化推動還是改善需求的發展，都說明房地產差不多還有20年左右的發展空間，這也是房地產從高速度向高質量過渡的階段。顯而易見，當高質量和房價平穩成為主題，人們會逐漸從盲目買房中清醒，到時候就會發現只有高質量的房子才是人們關注的重點，因為大家對於住房改善的需求是不會停止的。那麼，未來20年，除房子質量以外，還有哪些房子最受大家歡迎呢？對此，內行人表示，房子越靠近這4處，未來升值的空間也就越大，這是實打實的黃金地段。

第一、靠近地鐵沿線

眾所周知，目前地鐵建設僅僅集中於一二線城市而已，很多三四線城市幾乎沒有地鐵，甚至一些二線省會城市也沒有地鐵，就拿濟南來說，目前才剛剛開通了兩條地鐵而已。但不可否認，隨著地鐵建造門檻的降低，未來會有越來越多的城市加入這個行列。此外，目前很多城市的主城區基本無地可供，住房建設開始趨於郊區化，樓盤基本都在城市郊區，這意味著未來人們對於交通出行的要求和依賴度會越來越高，而與公交、BRT等交通工具相比，地鐵的快捷與方便更勝一籌。因此，無論是地鐵的發展前景，還是住宅郊區化，都意味著越是靠近地鐵買房，保值升值的空間也就越大。

大家都說地鐵一響，黃金萬兩，其實在一些熱點城市，地鐵還沒正式開通的時候，“地鐵效應”就已經出現了，房子的賬面財富也水漲船高。據統計顯示，地鐵開通後，北京、上海、廣州地鐵周邊房價都得到了明顯提升：離地鐵站500米以內的近郊房提升20%-25%，遠郊房可以提升10%-15%。但筆者認為，距離最好控制在200-500米，這不僅符合正常人的步行習慣，也可以避免由於距離太近帶來的噪音汙染。值得一提的是，從嚴格意義上來說，超過800米的就不是地鐵盤了，購房者應該理性看待開發商的銷售說辭。總而言之，地鐵才是近郊房和遠郊房產保值升值的關鍵，沒有地鐵的遠郊房，未來很難有高溢價。

第二、靠近優質學校

學區房一直都是熱點，為了讓孩子贏在起跑線，許多家長拼財力拼人脈，花重金購買天價學區房，買不到本部買分校，買不到分校買公辦學校，這一直是真實寫照。不過，在買學區房這件事情上，向來都是幾家歡喜幾家憂的事情：有的人花天價買到學區房，但有的人可能並未如此順利。去年，濟南歷下區某片區一棟11.52平方米的學區房引起大家的關注，該棟房子因涉及債務糾紛被法院拍賣，經過515次競買，最終以514000元的高價成交，成為濟南最貴學區。前兩年，筆者的一個朋友以16000元的均價買了一套70平方米的學區房，但都快交房了，才知道一路之隔的名校卻上不了。

其實，通過這兩個例子，我們可以看得出來，未來10-20年，學區房依然是繞不開的話題。這麼說有什麼根據呢？一方面，優質教育具有稀缺性，伴隨人口不斷向城市湧入，買房者對於優質學區房的需求依然很大，學區房大概率會繼續領跑同片區的房價水平，而和普通房源相比，學區房價格普遍高出10%~20%。另一方面，在社會競爭日益激烈的當下，家長們普遍更加重視教育投資，寒門難出貴子、再窮不能窮教育的傳統觀念也根深蒂固，為了孩子們，這一代的家長們更願意投入。不過，為了買到靠譜學區房，筆者認為，購房者應該提前瞭解學區分佈，以及劃片詳情，從而規避不必要的損失。

第三，靠近政務中心

買房子不僅僅是買一個城市的現在，更是買一個城市的未來。因此，除了地段和配套較好的老城區，靠近政務中心的新城區同樣值得關注。隨著城鎮化的進一步推進，一些城市開始把政務中心從老城區搬到新城區，而這些新城區往往成了房價最高的區域，這說明大家還是普遍看好新城區的居住和投資價值。

不過，筆者認為，與一線城市熱點地段遍地開花不同，在這方面二三線城市可能表現更明顯。以臨沂為例，傳統老城區平均房價8000-9000元左右，但如今新城區好一些的房子已逼近15000元。從某種意義上來說，政務中心所處的位置往往代表一個城市未來的發展方向，而且這也是開發商投資拿地的重點片區，未來周邊規劃也比較清晰。總之，無論是基礎交通還是生活配套設施，即使短期內可能並不完善，但是後期推進速度往往也比較快，所以人們對房價的走向就比較看好。

第四、靠近商業綜合體

在買房過程中，如果說地理位置是先天因素，那麼商業綜合體形成的商圈則已經成為了決定未來房價漲幅的關鍵因素，越是成熟的商圈，房子保值升值的潛力也就越大。和地鐵、學區一樣，如今的人們也開始喜歡追著商業綜合體跑，一般來說，哪裡有商業綜合體，哪個片區的經濟就能活躍起來，也就越能吸引購房者的目光。對此，大家都有深切的體會，尤其是郊區樓盤，開發商往往都會把商業綜合體作為一個大賣點，因為這可以帶來數字影院、娛樂設施、購物商場、酒店餐飲、人氣人流等等，從而滿足居民生活和消費需求，減少往返市中心奔波產生的疲勞。

顯而易見，商業綜合體對房價產生的帶動作用是顯而易見的，一個成熟的商業綜合體可以形成一個輻射中心，帶動一個片區的發展，從而對房子升值保值產生重要拉力作用。但是，需要注意的是，並非每一個商業綜合體都值得“靠近”。最近幾年商業市場趨於飽和，如果各具特色，能夠在業態上相互補充還好，反之很可能一方被另一方吸走客流和人氣，以往人氣爆棚的商業項目一夜之間無人問津的例子並不少見。因此，如今商業綜合體賺錢並不容易，有些開發商雖然規劃了商業綜合體，但往往推遲甚至放棄，這就告訴購房者，應該儘量遠離沒有人氣、同質化明顯、缺乏具體規劃的商業綜合體。

筆者認為，在房住不炒的長期定位下，伴隨房地產市場逐步迴歸理性，不僅城市之間會出現樓市分化，城市內部也有樓市分化的趨勢，所以並非所有的房子都具有保值升值的屬性，而一個好的地段無疑是保值升值的基礎。綜上來看，未來20年，房子越是靠近這4個地方，房產的保值升值潛力也就越高，因為這些區域都是實打實的黃金地段。當然了，帶動房子升值的因素有很多，比如棚改推動、人才引進等等，但筆者認為，與政策性因素比較，一個好的地段基本可以讓房子一直處於保值升值的過程中，也就是說，細水長流才是根本。那麼，你家房子是屬於哪一種呢？歡迎留言討論。

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