請賺得缽滿盆滿的貴州茅臺勇敢站出來，端起一碗白酒反擊英特爾吧！
這是今天朋友圈最流行的段子。
對於這句話，不服的人很多。於是，有人說，中國的首富都是地產商，要跟美國打仗，也應該是開發商先上。
開發商確實上場了，只是此場非彼場。
比如，上週碧桂園首拿衝鋒槍上岸掃射，瞄準的是中國的房地產市場。
但這種戰爭可能不是我們要的。
激烈的戰爭過後，因為在另外一個硝煙瀰漫的大國崛起戰場，碧桂園一點也派不上用場。
一
楊老闆明顯對自己的效率戰爭不滿意。
儘管，碧桂園已經坐到了宇宙第一大房企的位置，但是楊國強還是在內部會議上強調：
雖然我們目前排名世界第一，但是大家不要驕傲，要認識到我們的一些優勢正在喪失，要想辦法改變這種局面。
在那之前，楊主席驚人的發現，付出1萬元設計工資就可以讓設計師通宵畫圖，在一天之內拿到圖紙。
現在，他要把“喪失的優勢”全部找補回來，用“高週轉”這三個字就行。
碧桂園已經把“高週轉”做到極致了。
碧桂園的項目從土地摘牌到動工，平均時間是1.65個月，也就是50天；從土地摘牌到開盤，平均時間是5.2個月，156天。
從開工到開盤，到資金迴流，碧桂園已經產生了令同行聞風喪膽的“碧桂園速度”，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用。一年之內，資金可以回籠兩次，所以即便利潤微薄也可以接受。
魯迅先生說過：“時間就像海綿裡的水，只要擠一擠，總還是會有的。”
楊主席現在要求的，就是把“碧桂園速度”再使勁兒擠一下。
顯然，登頂榜首的碧桂園此次突然加速佈局“高週轉”，必定是有原因的。
早年間，碧桂園從大城市的遠郊和小城市發家，但一直被招保萬金等老牌企業壓制。
兩三年前幾十座大城市遭到政府宏觀調控，熱錢紛紛流出一二線城市來到三四線城市。
碧桂園在國家分級調控大背景下，抓住天賜良機，繼續加大對三四線城市的佈局。
得益於去存庫政策，三四線樓市迎來升溫。2017年，碧桂園一飛沖天拿下全國銷售第一的寶座。5500億元的銷售額震驚了一大批房企產業，讓大家認識到三四線城市也有如此的購買力。
但現在，風向變了。
萬科董事長鬱亮說，為什麼過去二十年中國房地產行業這麼繁榮？其根本的原因，是人類歷史上前所未有的一次城市化，帶來了前所未有的住房短缺和旺盛需求。而這個短缺，過去主要靠商品房來解決。到今天，我們認為全面短缺時代已經結束了。
鬱亮還說，中國房價快速上漲的時代已經結束了。如果房地產企業還是有地就買，不看價格，那麼之前怎麼賺的錢，之後就會怎麼賠回去。
一直以來，以三四線城市為核心區，在一二線城市周邊的衛星城開發項目以支持業績的碧桂園，現在不但要面臨三四線“後去庫存時代”的疲軟，更要面臨超高速去庫存可能帶來的質量的壓力。
楊老闆可能意識到，這也許是三四線城市最後的機會了。
有人說，加速“高週轉”的背後，是楊老闆準備撤離三四線戰場的第一槍。
二
俗話說，“近水樓臺先得月，春江水暖鴨先知”。
過去，碧桂園、恆大等房企靠著摸準了調控的脈搏，緊跟步調而崛起，今天，他們也最先感受到了風向的轉變。
楊老闆在給員工們下達“高週轉”指示的時候，可能心裡也清楚的意識到，這是所有房企野蠻生長時代的最後餘光。
野蠻生長時代，首當其衝的是房企的瘋狂拿地。
中指院數據顯示，碧桂園2017年拿地金額高達4100億元。在去年12月拿地成交量中，碧桂園在濟南、南京、東莞、鎮江等地攬地84宗，單月拿地總價超300億元。
大量拿地之後，瘋狂賣樓已經成了碧桂園規模擴張的一杆衝鋒槍。
有人說，碧桂園是搞傾銷的房地產公司。
“傾銷”這個詞是楊老闆親口說的。在2012年發佈同心共享的激勵措施後，有些區域經理不積極執行，楊國強說：這些人好笨好笨，而且沒有學會傾銷的辦法。
舉個例子，2013年碧桂園在衢州拿的那塊地，處於下屬的東港新區核心區，離市區有3個小時的路程，算是比較偏遠的。碧桂園項目首期佔地面積達362畝，總規劃建築面積約40萬方。但當時衢州市區的房價已經7000-9000/㎡，對於大多數人來說消費不起。
不得不說，碧桂園的營銷手段可謂是橫掃三四線城市。“體育館開盤、美女模特走秀和抽iPhone手機”很容易調起縣城人民的購買慾望。
結果，2013年10月6日衢州碧桂園首期開盤，帶精裝才賣5000左右，又是千億級品牌開發商，再加上各種吸引人的條件，一次推盤就把周邊首次置業的客戶翻了個底朝天。
規模擴張的結果，就是房企負債率不斷攀升。
2017年，碧桂園一家的銷售額已佔到2017年全國新房銷售額的4%，與此同時，碧桂園2017年末有息負債總額達2147.7億元，較去年同期增長達57.7%。
同樣瘋狂的還有融創等公司。
4月17日，融創中國公告稱將發行總計11億美元的優先票據。這時，公司負債達總計5624億元。要知道，整個融創的淨資產只有606.4億元。
我的個天，傳說中的10個鍋一個蓋的公司原來長這個樣。
但這就是整個房地產行業的野蠻生長的縮影。
據Wind資訊統計數據顯示，已披露2017年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。
3萬億是什麼概念？
2017年河北省GDP實現3.6萬億元，排全國GDP各省第8。而這63家房企去年的合計負債，幾乎和一個大省全年的GDP劃等號。
部分中型房企為了規模擴張，2016年拿了很多高價地，發行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，而高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負債率持續走高。
如果是順週期，房子好賣，那一切就都好說。但如果是逆週期，那就另當別論了。
2008年的金融危機中，碧桂園的股價從11塊跌到1塊，風雨飄搖。有一天楊國強跟富力老闆張力訴苦，每個月睜開眼就要還銀行二十多億，壓力太大了。
哪怕是銷售仍舊火爆的當下，有些問題已有了苗頭。
比如，現在不怎麼幸福的華夏幸福。
上週五，剛剛公佈財報，華夏幸福就收到了上交所對其年報的事後審核問詢函。上交所對華夏幸福連續提出了18項問題，涉及面之廣、問詢力度之大，極為罕見。
而這18問的核心就是華夏幸福的資金鍊問題。
三
這不是一家的問題，整個行業都病了。
我們還是說回楊老闆手裡握著的那杆破壞力極大的9mm衝鋒槍。
與追求速度的規模擴張相悖的是，碧桂園的口號是，“給你一個五星級的家”。
我知道一千個人眼中有一千個哈姆雷特，但一千個碧桂園的消費者中肯定沒有幾個覺得他們住的是五星級的家。
至少我沒見過哪一個五星級的圖紙只要一晚上，一萬塊。
有網友評論說，楊國強先生最厲害之處就在於，用快消品的邏輯去做奢侈品，賺的是賣魚翅的錢，給的卻是粉絲。
對於這個評論，我沒法判斷，但點讚的人卻不少。
碧桂園突擊速度的結果就是不斷被爆出的質量問題：
1、就在高週轉發酵的當天，碧桂園廣西工地發生坍塌，造成一死一傷。
2、2017年4月18日，湖北咸寧溫泉碧桂園林溪小區二期一別墅業主在裝修過程中，陽臺突然斷裂，一工人摔傷入院。
3、位於馬來西亞最大的海外項目——森林城市，多次出現延遲交房、退房無果。
這種“快”對品質的犧牲，對城市的破壞，對未來的涸澤而漁，最終受損的只有業主。
楊老闆為了督促進度，獎懲措施也非常簡單——項目總承擔一切責任：項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大於7個月，項目總撤職。
這就好比是，我們想和碧桂園過一生，碧桂園卻只想和我們一夜情。
但是誰關心呢？
四
這麼不顧一切的強調“高週轉”，楊國強葫蘆裡到底賣的什麼藥？
瞭解樓市的都知道，影響房價走勢的有那麼幾個主要因素：短期看金融，中期看土地，長期看人口。
從這三個方面來看，三四線城市已經很危險了：
1、生育率連年降低，城市化明顯，小城市人口在快速流失。
2、政府土地供給過剩和拆遷已經成了一種死循環。
3、首套房貸利率上調，整體房貸利率上升，貸款難拿。
這三點表明，支撐房地產的長期動力已然不足。
與地產金融仍舊瘋狂形成鮮明對比的是，代表著我們這個國家和民族的產業遇到了大問題。
4月16日，中興通訊被美國商務部下達出口禁止令，美國政府禁止中國電信設備廠商中興通訊向美國企業購買敏感技術，聲稱中興通訊曾向美國官員做虛假陳述。
同一天，華爾街日報引述知情人士稱，特朗普政府開始考慮將中美貿易戰開闢到第三戰場——雲計算等高科技服務領域。
總為浮雲能蔽日，長安不見使人愁。這個時候，大家才猛然意識到，在中國經濟一路狂飆的同時，許多人似乎忘記了科技才是立國之本，房地產終歸是吸血而已。
據2016年數據統計的中國最賺錢公司的排行榜上，除了中國菸民貢獻了他們的生命創造出來的利潤位居榜首之外，剩下的一大半利潤創造者都是銀行。
中國的金融大發展，四大行擠進全球排名前列。而中國的金融業只是利用壟斷地位賺錢，中國的房地產企業才是賺的盆滿缽滿。
你可以從中發現一些有趣的事情：中國最賺錢的是銀行，最有錢的是房地產公司的老闆。
但一心想玩死我們的美國卻是另外一種情況。
美國市值前5名的公司都是高科技公司，我們市值第一的是貴州茅臺，一個依靠人口紅利消費升級而產生的異類。這種結構已然是不合理的。
還有人說這是合理的話，請賺得缽滿盆滿的貴州茅臺勇敢站出來，端起一碗白酒反擊英特爾吧！
如果說，房地產過去多年的狂歡屬於金融的狂歡的話，到現在，這場盛宴似乎要結束了。
一個明顯的信號是，金融在轉向。
在剛剛閉幕的博鰲亞洲論壇上，易綱表示：
“現在主要的央行都開始收緊利率，開始推出擴藏，也會進行縮表。我們已經有很長一段時間期待這樣發生的變化，所以我們也已經準備好了。”
易行長這話是什麼意思呢？
意思是，我國的貨幣政策要開始緊縮了。
而貨幣政策一旦收緊，房地產企業會首當其衝受到影響。一方面房地產企業自身融資會越來越困難，另一方面購房者越來越難以拿到銀行貸款，房地產企業會腹背受敵，現金流壓力極大。
這讓多數房企產生了焦慮——必須抓緊時間完成善後工作然後快速撤離。
所以，碧桂園要開始準備過冬了。
趁著現在貨幣政策還沒有收緊很多的時候，趕緊加快項目建設力度縮短項目建設週期，強調實行“高週轉”。
知乎上有個大V分析稱：
因此設計院的設計環節也要更這壓縮時間，這樣才能不耽誤整個項目的整體進度安排。
雖然採用標準化的產品當天出圖會降低質量，但是嚴冬很快就要到來，搶時間才最重要。
就算毀了名聲砸了招牌也不要緊，因為三五線小城市的房子早已過剩，做完手頭的單子就可以撤了。
商女不知亡國恨，隔江猶唱後庭花。可能楊老闆心裡也清楚，大國即將崛起，但絕不是靠房地產。
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