各位中小企業朋友們，今天繼續我們的《中小企業徵收、拆遷、關停維權成果十論》的第四論：從局部徵收到整體徵收。
局部徵收到整體徵收的問題，其實咱以前在《企業拆遷、徵收100問》當中提到過。很簡單，拆遷方或者說是項目用地方，他的主觀思維很簡單，我用多少地，我就徵收多少地，你本身是10畝地，但是我修路只用前面的這4畝，那麼我就徵用這4畝，即便我從你的廠區一切而過，就是一穿而過，一切兩半了，那麼對不起我只用我這一部分，甚至一畝地都不需要，那麼你這個廠的兩半跟我沒關係，我用的就是你這個廠的一畝地。這就是所有徵收拆遷關停方往往在這方面運用的思維，這樣的話，好談、好評、好施工，補償資金低，對他們來講任務壓力也輕。下面從我們的“四個部分”來講：
一、一般的事實狀態
第一，比如講，他會口頭形成表達，用多少就徵多少，我的規劃就是這樣，你後邊的這些廠房沒有規劃在我們的範圍之內，我只用前面這片區域，我不能變更我的規劃，我只用前面這4畝，為什麼要徵用你後面這6畝呢？不要變更我規劃，對吧，這是一個。
第二，會用帶有一定欺騙性的話語：咱倆這樣吧，你先讓我施工，你先讓我幹起來，我幹起來以後再慢慢談。這完全是在忽悠我們，只要他施工了，他目的達到了，他可能就不管你是怎麼樣了，對不對？還有一個比如講，把前期的問題挪到後期解決，把我的這個整個徵收補償，這4畝徵收補償，先給你做了，那後期的6畝怎麼辦？放到後面再說。我們相關的職能部門會給你研究，到時候在給你答覆等，都是這些說辭，甚至也會採取咱們前面所講的一些辦法，利用斷水、斷電、斷路啦，干擾生產經營啦等等來給你製造一些障礙，這往往是面臨的一種事實狀態。
二、對方採取的辦法
比如講，只評估我認為在規劃範圍之內的這4畝地，對吧，我只評估這4畝地的地上附著物，以及各方面的價值，其他6畝我不管。這都是採取手段的一個辦法，先算出你相關的土地跟建築的費用，完了以後，其他的附屬設施各個方面，以及後面相關聯的，對不起，拿到後邊說。
比如講，我們最早在湖南的龍山縣做過一個鐵路整個貫穿一個廠區的案子，他是一個生產菜籽油的流水線，這樣一繞，整個廠區中間是空的，圍繞的廠區四周範圍完全是一條自動化的流水線，那鐵路只需要在他的場地打四個樁，四個樁往外架高架橋就可以了，對吧？所以說，跟他談的時候，這四個樁一共加在一起，可能也就佔地連1畝都不需要，那麼我就補償你這1畝，你佔地這20多畝跟我沒關係，或是說，我就補償你這1畝。但是你別忘了，你整個的生產線已經被他破壞了，整個的生產流程已經不復存在了，而且還有一些安全隱患。在後面環保各方面驗收的時候也無法通過了，那麼慢慢的如果真是答應他了，就把企業給搞死了，這是一種現狀。
再比如講，會給你釋放一些虛假的氣氛，或者說虛假的交換條件，我後邊再給你找個土地安置一下，在旁邊再給你批個地，或者後邊在批個地，是吧，後邊想辦法，把你這個地繼續恢復成10畝，讓你在這裡有個生產經營的條件，但是這都是口頭的，往往都是不敢落到書面上的，對不對？那麼這個時候吧，往往會採取一些以往的傳統做法，我們剛才講的，干擾生產經營啦，或者給你下發處罰決定啦，或者關閉關停你的生產經營行為啦等等，這都是傳統的做法，包括你的建築設施是違章建築，這都可以做。
三、怎麼應對？
第一，我覺得吧，你首先要判斷一個問題，就是他這個局部徵收對你的企業生產經營到底影響多大。影響如果很大，那麼絕對要用堅定的態度來說這個問題，對不對？因為什麼，你後續再生產經營的可能性幾乎不存在，可以料想到的，那麼這個時候必須整體徵收。反過來講，影響不大，你比如講，我們在河北任丘辦過一個案子，他要修路，一個玻璃廠，前面其實也就佔用他30%左右，但是跟他談完了以後，在後邊，又給他附加了10%，又給他增加了40%,後面又囤回去了，那麼這樣就是他自己的表達問題，對我的生成經營影響不大，問題不大，這樣的話，你往往就以整體徵收作為一個談判的籌碼，到最後以獲得高額補償作為目的。所以說，我個人感覺吧，先要衡量這個問題，這個問題必須要衡量。
第二，要調取對方的相關規劃信息跟規劃手續，首先要確認他這個規劃的資質範圍到底要怎麼定，那麼確定完這個以後，你才知道是不是真正的局部徵收，還是對方以局部徵收為幌子，先達到施工入場的目的，是吧？這個要進行分析判斷，所以說，把他前置信息的各方面規劃要調完整，然後來分析他的徵收範圍，是不是把你的廠房完全覆蓋進去了，是吧，這個要進行判斷。
第三，也要運用一些傳統的打法，就是說，比如他的規劃許可證，他的徵收文件，他的一些行政處罰決定，比如講他的一些強拆、拆除行為的存在納入了法律訴訟的程序當中，第二關的時候曾經講過訴訟開花的問題，都可以進行運用的，所以在這塊要進行很好的分析。
四、效果
效果無非就是兩方面，如果你接受了局部徵收那麼你現在就要判斷到哪裡拿高額補償，如果能夠拿到手的話，那麼高額補償就以整體徵收作為手段，換取了高額補償作為最終的目的，那麼第二個效果就達到了整體徵收的目的，我們在實務當中也做過很多的案子，最後也達到了整體徵收的目的，我們剛才講的湖南婁山菜籽油公司，最後達到了由於四個樁造成了企業無法以生產線的方式恢復生產經營，第二，企業有易燃易爆的產品，無法在橋底下進行生存，那就達到了整體搬遷、整體土地徵收的一個目的。
還有一個你比如講，在湖北武漢一個區，我記得也是做這個，他在做這個的時候，把整個廠區一切兩半了，只想用中間這段路，那麼一切兩半你自己想辦法，但是他從這個規劃來看的話，一切兩半對他的企業好像沒有實質的影響，那麼這樣的話，他就想只有補償這條路了，最後我們也是運用傳統的打法解決這個問題，到最後達成一個整體徵收的目的，所以這整個過程當中你要判斷對你企業的影響大小，這個影響大小你會判定對方也會判定，所以一定要客觀、真實、有理有據做這個事情。好，今天就講到這裡！
閱讀更多 吳少博企業拆遷律師團 的文章
