2018年末，部分城市局部放開房地產限制政策，被解讀為房地產政策的轉向，一些聲音開始討論2019年所謂 “最佳買房時機”。我們認為，應當平和看待市場和政策的短期波動，清醒認識當前房地產市場和行業的深層問題，為全年的發展奠定認知基礎。
▼01
「三大風險的交織疊加」
自3·17開始，史上最嚴格的調控已經持續近兩年，表面上房價快速上漲的態勢得到遏制，但市場的蘊含的增長、民生和金融風險仍在。
第一，房地產增長的壓力會顯現。2019年棚改貨幣化補貼逐步退出或轉為專項債，對三四線城市的住房銷售釜底抽薪，部分城市土地市場轉冷，流拍率增加。土地市場的降溫又會直接影響地方政府的收入和融資，引發一系列增長問題。如果房地產投 資失速，將會顯著影響全年的經濟表現。
第二，住房領域民生風險會更加突出。2019年我國經濟增速下行壓力恐怕更大，就業風險對年輕人、流動人口、低收入人群的衝擊最大，如果沒有良好的住房租賃保障，住房問題將導致更多社會矛盾。
第三，居民快速加槓桿引發的金融風險值得關注。2018年，一些投 資性需求，尤其是在調控前使用首付貸、房抵貸等方式加槓桿的投 資者出現降價虧損賣房行為。北京、上海“未滿二”便以高稅費賣房的比例明顯上升，虧損幅度擴大。如果房價持續下跌，將會導致更多的購房者拋售，引發價格大幅下跌。
因此，房價快速上漲表面上被遏制了，但房地產領域的一些關鍵問題仍然沒有得到解決，部分週期性與結構性問題甚至有所惡化，三大風險交織疊加，我國房地產面臨前所未有的挑戰。
▼02
「積極引導住房改善需求」
房地產在任何國家、任何階段都是經濟增長的關鍵推動力，但使用不好往往會釀成巨大的災難。房地產政策需要與住房發展歷史階段相適應，與老百姓的居住本質需求相匹配。
當前，我國城鎮人均居住面積增長到36.6平方米，戶均住房套數提高到1.1左右，住房自有率提高到87%左右，意味著我國住房供需總量上基本均衡，但住房分佈不均、條件較差的情況在重點城市依然存在。
貝殼研究院2018年購房者調查結果展現了當前住房的一些基本事實——
從城市看，一線城市購房者人均居住面積僅27.5平方米，遠低於全國人均37平方米的水平。人均臥室個數達到0.73個，離“一人一間”的小康標準相距甚遠。
從年齡段看，正在步入“上有老小有小”階段的80後居住條件最差，家庭人均居住面積為27平方米。大部分雙職工家庭需要父母照看孩子，常出現三代人同住的情況。
從家庭規模看，3口之家臥室平均數量為0.8個，4口及以上家庭人均臥室為0.6個，家庭規模越大住的越擁擠。
從房屋質量看，北京35%的住宅樓齡在20年以上，租賃品質較差。面積小、設施不齊全，居住體驗差，難以符合90後年輕消費者的居住要求。
住房制度轉型使我國住房自有率幾乎全球最高，但當年獲得公房的家庭都從“有的住”向“住得好”轉變。近年來，以小換大、以舊換新的改善性需求成為房地產市場的主要驅動力。2018年全國購房類型以首置及換房的比例達到87%，近三分之一的購房者為面積改善而換房。80前及大家庭購房者不僅為自己換房，還為子女、父母換房。90後及年齡偏大的70前對生活配套的完善度要求更高，為地理位置更便捷而換房的比例在30%以上。
從其他發達國家的發展經驗看，獲得更好的住房是人類永續的需求，能夠促進房地產投 資穩定增長。在短期，可以鼓勵有房群體改善換房，合理發掘住房市場潛力。
之所以要鼓勵有房群體換房，一是這部分群體的槓桿水平和償債能力都強於首次購房者，仍有適度加槓桿的安全空間；二是他們通過換房能夠釋放出閒置的房源供給，減緩供需失衡的矛盾，三是有房群體換房能夠帶動住房交易相關萬億規模的市場以及裝修、設計、傢俱、家電等下游消費鏈條。
可行的舉措，一是實施短期與長期相統一的需求政策，比如調整“賣一買一”首付比例，將賣一買一等同於首次購房需求，對“賣二買一”、賣掉一線城市換到其他城市的行為予以稅收支持。逐步有序放鬆戶籍對購房資質的捆綁，引導人口向城鎮轉移。
二是完善更加市場化的住房供給體系。逐步放開對商品房建設面積管制，鼓勵高品質住宅的建設，通過稅收手段、技術標準，引導開發商開發綠色、節能、降耗、智能的“好宅”，引導消費者理性購房。
▼03
「著力防範住房金融風險」
儘管房地產市場的潛力依然很大，但不可盲目刺激購房。近年來，我國房地產日益資產化，與宏觀週期、槓桿週期息息相關，要著力防範過度加槓桿帶來的金融風險，重點關注三四線城市、低收入購房群體的債務風險。
高度關注三四線城市的庫存和槓桿風險。貝殼研究院購房者調查數據顯示，2018年投 資性購房自住用途佔比僅為為28.9%，空置比例達15.5%，高收入群體、三四線購房者將所購房屋空置的比例均比較顯著。盲目刺激購房行為，不僅不會拉動有效投 資，還會製造更高的庫存風險。在棚改貨幣化補貼的刺激之下，三四線城市的槓桿水平也在快速上升。據興業證券測算，2016年三、四線城市新房交易槓桿率高達66%，2017年交易槓桿率快速上升到74%。
高度關注低收入購房群體的債務壓力。貝殼研究院購房者調查數據顯示，2018年首次置業購房者貸款成交佔比為90%，首次購房者的平均月供收入比為42.9%，比其他購房需求高出5個百分點。首次置業群體月供收入比在50%以上的佔比超過其他群體。90後平均月供收入比為43.5%，80後為40.8%，年齡越小，月供負擔越大。低收入購房者平均月供收入比為43%，高於中高收入者。三、四線城市購房者平均月供收入比42.4%，顯著高於其他高能級城市。這是因為，改善型需求主要通過換房實現，對貸款依賴程度不高，而首次購房群體高度依賴貸款。從北京貸款人群看，購房總價後30%（低）的購房者貸款成數（占房價的比重）約為48.7%，比前30%的購房者高20個百分點，比全體購房者高12個百分點。購買總價400萬以下、面積60平方米以下的購房者使用槓桿比例達到83%。
這些數據表明，上一週期的房地產市場的繁榮主要是無房群體揹負沉重的債務負擔撬動起來的。這些群體收入來源單一，受經濟週期波動的衝擊最大，是房債泡沫破裂的脆弱環節，對此要高度關注。
▼04
「進一步發力租賃市場」
重點城市房價長期保持上漲是住房改善需求導致的規律。從發達國家的經驗看，儘管經濟增長速度會有所下降，但房價壓力並不會明顯減輕。例如，日本1975年之後基本解決了住房短缺問題，但是之後仍然經歷了20年的房價上漲。即便在90年代房地產泡沫破滅後，但從2002年至今，房價持續恢復上漲。美國上世紀70年代戶均住房套數超過1.1，但之後仍然出現房價的大幅上漲。經過2008年次貸危機的短暫下跌，2011年起房價開始反彈，2017年二手房價格比2010年上漲69%。
在房價上漲壓力下，低收入群體的住房問題始終是全球所有政府需要面對的民生問題。從世界發達國家的住房發展歷史看，美國、日本、德國政府在戰後都採取鼓勵私人建設租賃住房的政策，政府針對低收入群體提供少量公共租賃住房。
我國從房改出發，過去20年的政策主線是讓居民買房，忽視了租賃市場的培育，人口集中的大城市仍然面臨租賃住房供給不足的矛盾，租賃市場的不規範影響了居住穩定性，租賃市場尚未形成民生保障的安全網。
發展租賃市場應當從房源供給和市場規範兩個方面著力：
一是通過稅收手段鼓勵購房出租（Buy to let）。調查顯示，投 資性群體和高收入群體更傾向於將所購房屋交給機構託管，投 資性購房者將55.6%的所購房屋用來出租，高收入者所購房屋用來出租的比例達到18.2%。通過稅收手段將社會閒置房屋釋放出來，既能緩解一線城市房租上漲的民生壓力，也能促進住房建設和租賃配套服務發展，還無需政府增加租賃建設的財政投入。
二是堅定不移支持租賃專業化運營。儘管2018年長租公 寓行業遇到一些風波，但近幾年的實踐表明，專業化租賃運營的價值越來越得到租房者的認可。貝殼研究院購房者調查顯示，部分購房者購房前租住在機構運營長租公 寓中，尤其是中高收入群體、兩口之家選擇居住長租公 寓的比例更高。同時，不少購房者有意願將空置房屋交給公 寓運營商。長租公 寓成為租賃需求與供給之間的有效連接，是發展租賃市場的重要抓手。要健全法律法規，完善各項標準，合力為租房群體打造安全穩定的居住空間。
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