一看標題，絕大多數人會覺得這是一個不需要思考就能給出答案的問題，當然是大社區更好。
但，真的是這樣嗎？
今天這是一篇科普文，詳細給大家聊聊，大社區真的不比小社區好。
大社區和小社區的界定，到底多大算大，多小算小？
很多人對這個概念其實是非常模糊的，大多數人只是以自我認知來評定，比如獨棟就是小社區，只有空中花園就是小社區，大社區就是要有游泳池、遊樂場、籃球場等等。
但實際上大小社區劃分在百度上是有標準的。
根據建築面積的大小來區分，一般來說，項目建築面積不超過10萬平方米就是小社區，建築面積在20萬-30萬平方米之間就是大社區，而超過50萬平米的社區就屬於超大社區了。
然後百度再一搜，大社區和小社區的優缺點，往往你會得出以下這些結論：
大社區開發商實力雄厚、配套完善、價值增長潛力大，缺點是交房等待時間長、人口多，人均配套資源少、配套的完善週期長等等。
小社區建設週期短，交房快，生活質量有保障，業主少，社區生活和諧，配套的佔有率高，但缺點是配套不夠完善、環境較差等等。
按照上述的邏輯，我們來回到現實，深圳廣為熟知的大社區很多，桃源居、壹城中心，光明勤誠達正大城、坪山的恆大城等等，都是典型的超大社區。
而小社區有哪些，深圳灣1號、招商領璽、華潤深圳灣瑞府等部分高端豪宅產品都是小體量開發。
（深圳灣1號停車坪）
但大小社區的優缺點真的套用於以上的幾個典型項目嗎？
顯然不是，誰敢說深圳灣1號配套不完善，環境較差？
所以拋開百度概念，我們迴歸現實去看看大小社區究竟是怎麼一回事。
上述我舉的例子，細心的人已經發現了，所謂的超大社區，超全配套，往往都是剛需盤。
但越有品位的人，越不會選擇大社區。
大社區，體量大，在開發初期開發商定位就是為了剛需而服務的，而剛需往往以家庭居住，會更講究“生活氣”，需要超市、菜市場、幼兒園、遊樂場、老年人活動中心等等。
而精品社區，尤其是優質地段的豪宅，為的是頂層富豪服務，這類人本來就少，而且講究的是圈層、私密，地段和產品定位直接決定了價值。
這時候和大小社區8分錢關係都沒有。
（深圳豪宅盤內的私享書吧）
越精品的東西，卻少，越貴的東西，買得起的人越少。
反過來想，也是物以稀為貴。
在一個城市發展的成熟期，往往都是由中心往外發展，所以大體量的剛需盤勢必會往外建設，因為中心地段根本沒有地。例如深圳，大部分建築面積在50萬平米以上超大社區基本都在關外，這些盤都是地段決定了價值，社區的大小，起不了什麼作用。
由此引發的另一點，也是大家最關注的，就是大小社區對升值究竟有沒有影響。
我們用案例說話。
北京的超大社區，昌平天通苑，規劃建築面積600多萬平方米，罕見的超超超級大社區，目前均價3.5萬/㎡，而其所在的昌平片區二手房均價4萬/平米，天通苑附近的合木山莊、九臺莊園已經突破5字頭。
而天通苑近3年的房價幾乎是一條直線，沒有任何波動。
（天通苑近三年房價走勢）
再看廣州的超大盤，祈福新村，建築面積超過400萬平方米，居住人口達20多萬人，在近一年的房價走勢中已經出現下滑趨勢，就是近幾年買的，還虧了。而且這個盤由於居住人口多，有住戶有租客，環境非常亂，亂事較多，還曾出現碎屍案，居住體驗也不如想象中好。
（祈福新村近三年房價走勢）
還有貴陽的花果園，總建築面積1830萬平方米，入住人口43萬人，而近3年的房價走勢也非常平緩，幾乎沒有什麼變化。
（花果園近三年房價走勢）
以上幾個城市房價走勢平緩甚至出現下跌的情況，和樓市調控不無關係，所以最後我們來看一下今年房價不僅沒跌，還漲了的深圳。
深圳比較知名的大社區樓盤，
桃源居，建築面積180萬平方米，居住人口5萬多人，桃源居目前的房價均價為5萬/平米，距離不遠的鳳凰雅居均價是6.2萬/平米，而整個西鄉片區均價是5.8萬/平米。
（桃源居近三年房價走勢）
從近一年房價走勢來看，桃源居房價是上漲的，
但是相比今年豪宅及學區房最高接近30%的漲幅來看，桃源居漲幅並不算高。
綜合來看，其實超大社區的升值潛力並不如我們想象中好，大社區配套完善、居住氛圍濃厚不假，但是大社區居住人口太多，太雜，而二手房市場自由報價，大社區如果同一時間段推出的房源多（天通苑有1116套二手房，祈福新村745套，花果園近2000套），如此多的房源在售，買家可選擇性大，自然有更多的議價空間。
價格低的更容易出手，幾百套房甚至上千套房在賣，業主很難抱團賣高價，總有幾個因為著急用錢而低價賣掉的，一來二去，低價成交記錄會影響整個小區的二手房均價，久而久之，越大社區的樓盤其實漲幅並不大。
所以出於投資目的，不建議選擇超大社區。
但這飲鴆止渴，並不是建議大家放棄大社區而去選擇小社區，而是希望大家辯證看待問題，扭轉過去固化的思維。
不是越大社區就越好，越小就越不好。
什麼時候該對比社區大小？
在同個片區、地段差不多、配套差不多、物業差不多、開發商差不多的時候，可以對比社區體量。
我們往往建議選擇體量比較大的樓盤的時候，是考慮其他條件差不多的時候，社區越大，生活體驗越好，但過大，也會成為一種負擔，比如人員雜亂、物業難以跟上，對於重視居住品質的人來說，就不太友好了。
但體量太小的樓盤，尤其是剛需盤，沒有太多的社區配套，生活極其不方便，自住舒適度不高，後期考慮出手的時候也會因為這一點而很難找到買家，所以我們在一些剛需地段中會看到這麼一些獨棟或者只有空中花園的樓盤，價格會明顯低於周邊其他盤，這就是社區體量帶來的差價。
最近有朋友看中福田梅林的一套房子，因為地段優勢，出租回報率超高，但均價只有4.4萬，而周邊其他房子已經去到5.7萬甚至6萬，整個片區的均價也在6.6萬左右。
價格如此低和住宅式公寓性質以及獨棟無社區有很大關係，而且成交週期較長，查看歷史成交記錄後，2015年5月成交一套，房價是2.3萬，2017年6月成交一套，均價4.1萬，而如今，均價不過是4.4萬，這樣的樓盤未來大概率會跑輸大市。
所以多大的社區是最好的？
普遍而言，建築面積在15-20萬平米左右的社區會比較宜居，有基本的園林和生活配套，但不會太滿，居住人口也不會太多，生活較舒適，也不會因為二手房市場出貨量多而影響成交週期。
隨著人們對居住環境要求的提高，獨棟無社區、只有空中花園的小社區遲早會慢慢被淘汰。優勝劣汰，房地產市場也同樣適用。
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