每年的冬天，霧霾和維權永遠是兩個避不開的話題。（今年還有一個，西安什麼時候下大雪。）哪怕是不經常關注房產類媒體的朋友，
在日常刷刷新聞、刷刷微博也難免不會看到一兩個樓盤交房維權的新聞。
其中也不乏一些開發商的“神操作”。
就比如，前不久的合肥，新房“門撞門”，業主不願收房。開發商說，這個門的設計是合規的，只是不合理。
最終給出的解決方案更是滑稽，那就是給每個防盜門都安裝上一個貓眼，潛臺詞就是讓住戶在開門之前，先看一下鄰居的狀況。
“你跟我去工地工作吧，我看你挺會抬槓的。”
一直常聽到一句話：交房之日，就是維權之時。
但仔細想想，這句話其實還真的有點錯誤。
因為，很有可能從簽下購房協議那一刻起，你就已經走在維權的路上了。
原因很簡單。
目前，我們的新房買賣主要是以預售的形式進行出售的。在這個過程中，業主擁有的並不是現房，而是未建好的新房。購房者所能夠了解到的也僅僅是房企的宣傳以及置業顧問的介紹，當造夢完成之後，拿著所謂的圖紙房和最後的成品房做對比，自然會出現各種問題。
再加上，限價+地價上漲。導致了新房銷售價格、裝修價格的扭曲，新房價格不能反映實際的市場價格狀況，而開發商在成本線運行，採用高裝修報價、低裝修品質。能省就省，以次充好、能扣就扣，偷工減料，被發現了就能拖就拖。
反正著急住的不是我。
反正合同是購房者自願籤的，價格是住建部門批的，與我無瓜。
今天我們簡單的梳理了下，近一年各類維權信息。按照“看房-簽字-交房”這一個標準的購房流程來說說，在這個流程中我們需要注意什麼，避免維權的勞心勞力。
- 統計的維權分類-
- 看房篇 -
讓多數購房者能夠最終敲定購房意向的地點，不是在樣板間就是在沙盤旁。
再加上由於大額金融交易時帶來的心理上的興奮感與滿足感，讓不少購房者特別容易忽視一些致命的問題。
所以，在看房時，需要提前關注的點在於：沙盤、樣板間和其它。
丨沙盤：這裡說的沙盤指區位沙盤和項目沙盤。可以說是售樓部人氣最集中的地方。一般都是根據報上去的規劃圖紙進行一定比例的縮小製作而成。
通過沙盤，其實可以瞭解到很多東西，例如區位沙盤，可以看到交通、教育、商業、醫療、規劃等等。這類信息，需要注意的是尚在規劃中的信息不能輕信，除非已經有確切信息落地。而這類規劃問題，在日後出現變動，並不屬於開發商的問題，頂多屬於虛假宣傳。
丨某西鹹項目沙盤 圖文無關
整個小區呈現的樣貌、外立面外觀、小區綠化、樓盤排列位置和方式、總層高等等。這些東西基本上是開發商不會輕易修改的。但除了這些，還有幾個隱藏的小問題需要注意：
①.樓間距。在製作沙盤時，往往會把樓間距放大，讓購房者感覺到樓間距的寬敞，採光好。所以，在購房時，不妨詢問置業顧問得到實際的樓間距。
②.綠化環境。小區綠地率一般不應低於30%，注意容積率是否過高及建築與景觀搭配是否協調，看園區時應注意綠地規劃是否與沙盤一致。
③.內部道路及停車位規劃。看停車位及內部道路規劃是否合理。根據車位與住房數量的比例，去分析車位是否緊張。特別是人車分流，需要確認清楚地面上是否有臨時停車位等。
④.未標明的空白區域與周邊建築。一般情況下為了美觀和標識明顯，沙盤不會詳細標明項目周邊的其他項目和建築，所以對於空白區域和建築，特別是要購買外沿樓幢時，一定要問清置業顧問周邊有沒有更高建築或其它類型配建設施如變電站、射燈、交通設施等。以免入住後影響生活舒適度和採光。
丨樣板間：木婁君其實挺怕去樣板間參觀的，特別是那些大品牌房企，每次去參觀樣板間都恨不得砸鍋賣鐵搞一套。但你要知道的是，開發商即使賣的精裝房，也只是硬裝交付，並不是把樣板間裡的軟硬裝傢俱原樣交付。
所以，很多開發商為了營銷，會不惜重金去打造樣板間，對房間有缺陷的地方進行技術性的掩飾和包裝。所以，購房者並不知道，樣板間到底藏了多少貓膩：
①.樣板間空間大。1:1樣板間搭建就是要比你交房的房子要大的多，你說氣不氣人。原因則是，樣板間牆體都比實際牆體薄一點，面積要比實體交付大一點，層高要比實體交付高一點。
除了這些，特殊定製的傢俱也都比市面上的要小一號。比如床、沙發、衣櫃、書櫃等傢俱都會一定比例的縮小。這也導致最後交房時，明明能放兩個床頭櫃，你就放不進去；明明能放個大衣櫃，你就放不下，你說氣不氣？而這類問題在小戶型中更加常見。
丨某二環項目 圖文無關
要解決也不是沒有辦法，拿著捲尺去量去測。不要覺得丟人，畢竟百來萬可不是小數（實在不行，買個激光測距儀，便宜大碗、高端大氣上檔次，觀樓小夥伴每次去踩盤都會帶著）。
②.樣板間採光。如今越來越多的樣板間都習慣於搭建在售樓部室內。窗外基本都採用遮擋或室內佈景，讓你自然而然的忽視室內常亮的光源。要知道，樣板間基本都是選擇採光最好的朝向，即使是室內也會應用層次感豐富的光源照明，再加上室內的軟裝+鏡面反光等空間設計應用，讓整個空間顯得特別寬敞和高級。
所以，當你收房時不要覺得自己房子採光不如樣板間，人家樣板間用大牌軟裝和資深設計師，你要花這個錢，你弄出來肯定比他好。
丨某爆火盤樣板間 圖文無關
③.隱性缺陷。為了美觀，大部分樣板間都會刻意隱藏一些如水管管道排、煙道、天然氣管等未來在交房時會佔用空間的缺陷空間。
但這個問題，在觀樓踩盤時慢慢發現更多的開發商願意去展示出來。對這類房企點贊！
丨其它：在售樓部，還有一個大家經常忽視的牌子，你不問需要置業顧問也不會提，那就是紅線內、外不利因素公示。
紅線內就是小區內部影響生活舒適度的因素，如非機動車停車位、垃圾房、車庫出入口、地下水泵房、消防通道、燃氣調壓箱、頂樓照明工程、公共活動區等等。一般可以避開購買。
紅線外不利因素也比較多，有時還會影響到業主安全，所以一定要特別注意。
- 簽訂篇 -
買過房子就會知道，你所簽訂的購房合同，自己壓根懶得看。在簽名按手印之前，開發商會跟你說，不懂的可隨時提出來，可一看這壓根看不懂的合同，你想問也不知該從何下口。更別說光簽字，都簽到你手軟。
如今的開發商，通過職業經理人、律師等專業團隊的介入，就房產項目的開發、建設、銷售、交房等各個階段都會形成一個比較系統、全面的風險管控流程。
除了你看到的購房合同之外，開發商還會通過簽訂《商品房買賣合同》補充協議的形式，明確一些比較重要的權利義務，而購房人對於這些補充協議的內容，大部分人是不夠重視的。而這也極易出現一種情形，購房人在進行維權時，開發商的回覆往往是“這個事項在雙方的補充協議中已經告知了，你已經表示認可並接受了”。
這個時候購房人回頭再去看《補充協議》，才發現“開發商好像說的沒錯啊”！
然後，似乎又得認命了。
所以，簽字是一定要認真細緻，有任何疑惑第一時間提出。遇到霸王條款，如曾經某盤的“開發商未達到交房標準的，個人已知曉並默許，並同意收房”或“不承擔交房延期的違約賠償”等等霸王條款應及時停止簽字，並向房管局投訴。
同時，不管在什麼情況下，購房者手中始終要保留一套原件。此外，對有異議或合同並沒有表明的，可以填寫補充協議，雙方簽字。特別是口頭商定的，也一定要寫入合同中！
- 收房篇-
艱難險阻的連過兩關，再漫長的等待後，最大的BOSS來了--收房。
對於即將收房的業主來說，驗房可馬虎不得！以下步驟幫你無死角驗收新房：
01
查看資料
1.房屋的《住宅質量保證書》，可帶走
2.《住宅使用說明書》，可帶走
3.《建築工程質量認定書》
4.《面積實測表》、《竣工驗收備案表》
5.《房地產開發建設項目竣工中和驗收合格證》
6.管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)，可帶走
紅字為兩書一表，缺少這些不收房！
這些資料可以去物業查看，如果房產商準備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。
02
驗房所需工具
小臉盆：用於驗收下水管道
小錘子：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓
捲尺：用於測量房子的淨高
驗電筆：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通
計算器：用於計算數據
筆：用於簽字、記錄
乒乓球：用於檢查坡度
化妝鏡：驗收木門時，門扇的底邊很難驗得到。這時候，化妝鏡就可大顯身手了。
備忘貼紙：驗收樓房時，在出現問題的地方貼上，方便開發商的維修工人現場檢修。
小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩：用於時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。
文件夾：用來存放各種票據、文件。
如果沒有請專業的驗房師的話，以上工具自行準備齊全哦！
03
開始驗房
1.檢查房屋面積
開發商一般會出具《實測面積測繪報告》核實面積、價錢以及多退少補的問題。查看購房合同並核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的範圍有多大；一般來說實測面積不能超過3%，如果超過了則需要與開發商協商處理。
2.層高
作為樓房的建築高度規定一般在2.8米，實際高度不能低於2.6米，如果低於2.6m，可能會較壓抑。層高3米的實際高度不能低於2.75米，但是住宅層高不能低於2.8米。用尺子在房頂取4-5個點測量，若數值一致，則說明房頂沒有傾斜。
3.入戶門
首先，入戶門的內側，有些需要用螺絲固定的地方，會因為粘貼的黑色膠皮或者其他的遮蓋而無法直接用肉眼查看，需要將膠皮移開後，查看是否已經用螺絲固定。其次，查看防盜門是否存在變形產生的縫隙門的開合無特別的聲音，門的四邊要緊貼門框，門鎖的一邊間隙不能太大。其他很重要的一點是，門的隔音效果要好，以及密封程度。
4.牆面
牆身頂棚是否有隆起？用小錘子敲一下是否有空聲？從側面看牆上是否留有較大、較粗的顆粒或印跡粗糙？牆面是否有水滴、結霧的現象？牆身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕？
5.地面
是否有地漏？坡度是否向地漏傾斜？地面可用乒乓球檢驗水平程度，試驗之前要關緊門窗。查看客廳、臥室、書房地面是否存在裂痕，若存在則需要及時修補。如果是精裝房，則需要查看地板下是否已經清潔完畢，以及地面是否平整，是否存在裂痕。
6.水電氣
電、水、煤氣表具是否齊全？電、水、煤氣表的度數是否從零開始？電閘機電錶在戶外的，拉閘後戶內是否完全斷電？戶內有分閘的、拉閘後，分支線路是否完全斷電？各個開關、插座是否牢固？
強弱電：用萬用表/電筆測量各個強弱電是否暢通。
7.排水
驗收排水的位置主要是在臺盆、馬桶、浴缸、衛生間、廚房、陽臺地漏等(應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水)。驗收時，盛水倒進排水口，看水是不是順利地流走。基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，儘可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。合格的地面不應有積水存在，因地漏是最低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的後期鋪裝地面的高度。
8.預留孔
查看客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞。每戶主臥室及客廳有無預留電話插孔、寬帶網插孔和有線電視插孔。特別是在檢查空調孔時，一定要看是否裡高外低。如果是外面高裡面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發現這個問題，堅決要求開發商把原來的口子堵上，並重新打孔。
根據建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”
依據國務院的《建築工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的低保修期限為：
Δ 基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。)
Δ 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年;
Δ 供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期;
Δ 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;
Δ 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定;
Δ 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算;
在驗房的時候，一定要記錄好房屋所存在的問題，以及出現問題的位置，然後讓開發商來處理房子所出現的問題。
在房子保修期間，如果出現了其他的質量問題，也可以找開發商給予處理。
最後，我們還是要想想如何從開始時更好地規避這種風險。
第一點就是儘可能挑選有名開發商運營的樓盤，因為有名的開發商資金都會比較充足，不太容易因為資金問題而導致延期交房。
第二點就是在籤合同的時候，儘可能保證合同的條款足夠細緻合理，保證不會存在一些漏洞，導致後期出現問題的時候沒有一個有效的紙質協議的依據。
第三點就是在出現問題的時候，及時的去與開發商溝通，去通過最合理的方式去解決問題，不要拖，拖延只會讓問題越來越糟糕。如果協商不成，也可以向住建局、消協投訴或向法院提起訴訟。
要知道，買家沒有賣家精的道理自古有之。
畢竟冰凍三尺，非一日之寒。
所以，在買房這個事上，一點都不能貪圖便宜和偷懶。購買過程中還是要將每一個細節敲定好，這樣最後才會真的省心順利。
最後，也祝大家2020年，住到稱心如意的好房子！
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