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投資大師初養成#006被忽視的新區
中國的城市是極愛建設新區的，當然跟各大城市均面臨著交通擁擠、就業壓力增大、生活成本高、效率低以及住房問題日益突出等“大城市病”。
為解決城市問題日益突出的矛盾，各大城市均在“城市邊緣的新型社會空間”開闢新的空間區域——城市新區。
而再造新城的代價是巨大的，風險也是極大的。相對而言，一二線城市的新區更容易成功，三四線則極容易成為鬼城。
核心區房價上漲的邏輯在於中心區位置不可複製，新的土地供應只能在郊區。
對投資者而言，新區的存在，就是要再造城市中心，也就是新興片區的中心化過程，進而影響到周圍的房價。
我們所熟知的浦東新區，濱海新區，武漢的光谷，都是成功新區的代表。
大家所熟悉的深圳新區有光明新區坪山新區龍華新區，然而樓癲認為還有一個極其重要的新區，大家都忽視了它的存在。
樓癲總結新區的特點：
1.大片空白用地
2.政策嚴重傾斜，政府投資巨大
3.未來的城市中心或副中心
4.促進母城與新區空間結構優化，人口疏散，疏解大城市病
5.產業結構調整、轉型跨越發展，培育出新的城市經濟增長極
城市新區的建設有兩種基本模式，一是在未開發的空間裡重新建設一個新城，二是由於母城的輻射作用將周邊郊區在經濟、社會、文化等方面同化成一個新區。
請注意，這兩種模式中都是在“未開發空間“或”周邊郊區“這樣的地段去規劃和建設新區。而市中心的未開發空間幾乎是不存在的。所以最終這些新區都建在了哪裡呢？
一
城市脈絡裡的新區
從滴滴的城市星雲圖可以明顯的看出城市脈絡，也就是城市的格局和人口的活動。樓癲認為新區和主城區的關係一定能在星雲圖找到一些端倪。
為了使數據更全面，樓癲截取了幾種中國最常見的城市分佈形式來分析。
1. 方格網式結構——西安北京
2. 環形放射式結構——成都
3. 濱海式結構——深圳大連
4. “蜘蛛網”式結構——廣佛同城
5. 擁江發展式——長沙武漢杭州上海重慶
主要城市分佈結構圖
從上圖，樓癲發現新區通常是通過兩種佈局方式來拉開城市空間。
一種是建立在相對遠離舊有市中心的位置，像廣州南沙新區濱海新區都是非常明顯的例子。一般距離原市中心10公里以上，甚至更遠的區域，這當然跟新區設計之初，就要考慮疏解大城市病，儘量拉開空間距離有關。
還有一個原因就是越是遠離市中心的土地成本越低，政府更能以較低的成本來建設新區。
另一種是通過結合城市自身自然條件，跨越江或山來建設新區。這種方式的優勢是新區與主城區的真實的空距離並不長，通過橋樑或隧道，能將新區的位置建在距離主城區5公里內的地方。
像上海的浦東新區是非常明顯的例子，杭州的奧體中心也有這種趨勢。但是，考慮到需要依靠橋樑和隧道，這就極有可能由於擁堵而造成時間和精力的浪費，更何況對岸還是一片灘塗。
新區的建設是有極大風險的，不管是以上哪種方式，都需要企放棄原有的成熟配套地段，去一片近乎荒蕪的片區去創造和掙扎，個人亦需要捨棄原有的生活習慣和觀念。
由此造成的結果就是，新區極容易成為人口密度比較低的鬼城或半鬼城。強大如上海，即使政府以稅收或補助的形式吸引企業，企業也不一定願意搬到浦東。
這種現象在浦東新區建立之初尤為明顯，很多企業都是強制被遷過去罷了。老上海人是看不起浦東的，浦東現在的繁榮也是建立在過去的一次次陣痛之上。
二
濱海城市獨特的填海模式
深圳1980年與現在海岸線對比圖
如果在北京二環空降半個西城區的空白用地會怎麼樣？在外灘空降半個徐彙區呢？這一定是充滿想象力的臆想，但是濱海城市獨特的填海方式做到了。
深圳城市分佈結構圖
填海造地有兩個明顯的非對稱優勢：
1.可以依託現有城市核心填海
濱海城市通常都是沿海岸線發展，城市核心也坐落在海岸線上，像香港 青島 廈門 大連 深圳 澳門都是這樣的分佈。所以就可以通過填海在緊鄰城市中心的位置開拓出一塊新的海岸區。
這裡交通便利，人員密集，土地價值巨大，而且這塊地還可以持續擴大的。深圳是將這種方式用到極致好的城市之一，從圖上明顯看到前後海緊鄰原有的南山、寶安老中心，科技園和最早改革開放的蛇口。
2.填海的成本很低廉
也許你以為填海大費周章，其實填海成本很低，每畝只需二三十萬元，就能造出一片“未定性的新增土地”，既不會觸碰耕地紅線，也沒有拆遷賠償費用。
對比深圳每平米5萬多的均價，以及後期持續的稅收，填海在經濟上是非常划算的。
深圳這種獨特的濱海城市優勢，是四大一線城市中唯一的。
三
被忽視的新區
相信你已經猜到深圳的這個被忽視的新區就是前後海+大鏟灣填海區。雖然這個片區沒有被官方層面確認為新區，但是他滿足以上新區的所有條件。
大片空白用地——前後海+大鏟灣填海區總面積34平方公里，相當於北京西城區和上海徐彙區的一半。
政策嚴重傾斜，政府投資巨大——無需解釋，看圖
圈A 前海深港現代服務業合作區&中國（廣東）自由貿易試驗區前海蛇口片區
圈B 深圳灣總部經濟區（後海總部基地&深圳灣超級總部基地）
未來的城市中心或副中心 ——深圳雙核心之一的前海中心
促進母城與新區空間結構優化，人口疏散，疏解大城市病——雙中心分散城市壓力，輻射粵港澳灣區
產業結構調整、轉型跨越發展，培育出新的城市經濟增長極——總部經濟金融現代服務業
四
深圳獨有的新區分佈特點
深圳這座城市是極特殊的，特殊的歷史，特殊的地形地勢和特殊的發展模式。
樓癲認為，深圳的新區分佈，在全國的一二線城市中也是獨一無二的。
前面講到新區為了尋找空白地，需要跨越山嶺或者越過河流。深圳由於特殊的歷史，二線關的存在，幾乎相當於一條橫梗在關內與關外之間的“河流”。
備註：看久了橫著的深圳地圖，豎著看後，二線關就成了一條“河”，關口就是一個個橋樑。
各大城市的新區都是在”河對岸”，也就是圖上的關外新區的位置。但是深圳除了有“河對岸”的新區之外，還有讓人眼前一亮的關內填海新區。
因此，深圳市中心才能有更多空白的土地資源，來規劃核心組團和功能區。
五
總結
上帝垂青前後海，
這就是你所不知道的深圳另一個新區。
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