一個簇新的20年代正式啟航。

今天這篇文章，將對2020年的房價給出一個趨勢分析，希望對你有用。

有關房價會不會漲？什麼樣的城市有前途？學區房、公寓、商鋪、寫字樓能不能買？買房如何選時機？這些常說常新的問題，也許能在本文找到一些答案。

01

利率還會降嗎？低利率是大勢所趨

昨天央行剛剛宣佈全面降準0.5個百分點，而且是普遍降準，不是定向降準，此次共釋放基礎貨幣8000億元。

事實上，從2019年8月開始，美聯儲開啟近10年來首次降息之後，至少已有20多個國家的央行進入降息大軍，全球新一輪貨幣寬鬆早已開啟。

從趨勢上看，全球各大經濟體越來越依賴於“刺激”，低利率、零利率、負利率將長期存在，中國也難免被裹挾其中，降準、降息也是大勢所趨。

中國目前的利率水平，已處在歷史上罕見的低位，存貸款基準利率均處在2007年以來的最低水平。

再加上，中國的城鎮化和人口紅利也接近尾聲，人們對借錢投資、超前消費也越來越謹慎，借錢的人少了，利率自然就低，過去20多年的日本就是這樣。

長遠來看，中國遲早也會進入低利率，甚至零利率、負利率的時代。

02

房價還會漲嗎？利率在降，印鈔速度也在降

降息會如何影響房價？這是很多人關心的。

有人說，貨幣寬鬆，會刺激房價上漲，這在過去是對的。過去10年，總共有兩次房價暴漲，都有銀根寬鬆的因素。

2008年的全球金融危機，央行在三個月內啟動四次降息，再加上“4萬億計劃”，共同推動了2009－2010年的房價高峰。2012到2015年的連續降息與樓市去庫存政策，則推動了2016-2017年的房價高峰。

無論是國內還是國外，降息和房價都有強相關關係，這是經濟規律。但最近兩年，卻出現了一種新情況，自2017年的房價高峰之後，貨幣其實仍然在寬鬆，但房價幾乎紋絲不動，原因是什麼？

一方面，房地產不允許作為短期刺激經濟的手段

另一方面更重要，利率雖然在降，但印鈔速度也在降，廣義貨幣M2的增速從最高峰的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以內。中央說“不搞大水漫灌”，不能僅看利率，還要看M2的增速。

從趨勢上看，中國將持續呈現“低利率＋低速印鈔”的雙低狀態。所以，低利率不一定會帶來大幅度的通貨膨脹，更多的是為了對沖M2的降速，達到一種新的平衡。

我認為，20年代，大城市特別是中心城市的房價還能漲，畢竟經濟仍然在增長、貨幣也處在寬鬆週期，但上漲幅度肯定會逐年降低，最終迴歸到社會無風險利率水平，別指望像以前那樣動輒翻倍。

畢竟，GDP增速、M2增速也在逐年降低，房價和這兩個數據是有共振效應的。

03

什麼樣的城市有前途？“一省一城”時代來臨

從趨勢看，區域發展的平均主義已經放棄，中心城市及其構建的都市圈，越來越受到高層的認可，繼續做強中心城市是應有之義。

必要時，只要中心城市需要，甚至可以優化行政區劃配置，給中心城市擴容完全是有可能的，環大都市地區存在無限的可能。

一句話，優質資源將更多低集中到優勢地區，中國城市的“強省會”格局會更加突出，除了東南沿海極少數省份，大部分省份會出現“一省一城”的格局。

我認為，20年代，買房一定要謹記兩句話，一是“只有大城市才有房地產”，未來十年，大城市會比現在更強勢。

二是“買房不出圈”，如果不買大城市，也要買大都市圈內的中小城市。

另外，海南的發展會有超大紅利，但能不能從海南的房子賺到錢，就要打一個問號了。畢竟，海南在樓市調控上的可變性太強了。

04

買房如何選地段？記住三個資產圈

買房如何選地段，這幾乎是一個永恆的話題，我之前寫過多篇文章，認為中國絕大部分城市是單中心城市。針對一二線大中心城市，我們可以粗略地劃出三個資產圈。

第一個圈的半徑是10公里，我把它稱之為“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區。

第二個圈的半徑是30公里，我把它稱之為“剛需圈”。10到30公里這個區間，優質的城市資源相對稀薄，房價也相對較低，但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區，剛需買家一定要堅守住這個底線。

第三個圈的半徑是50公里，我把它稱之為“投資圈”。30到50公里這個區間，基礎設施大多處在鄉鎮水平，不適合白領上班族自住，但快速軌道交通仍然可以觸達，存在農村變城市的較大潛能，是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房，可能要做好賣不出去的準備。

當然，有人可能會說上海、深圳、重慶、武漢這些城市是多中心結構，應該怎麼買？其實，這些城市，與其說是多中心，不如說它們的市區變大了

05

學區房還會漲嗎？買中等偏上

未來10年，人們對優質教育的渴求，不會減弱。不要指望優質教育資源能夠實現均衡分佈，這是不可能完成的任務，即使是歐美等發達國家，也存在“學區房“的現象。

從政策層面看，多校劃片、電腦派位、租房上學等舉措，會用來對沖公眾對學區房的焦慮，政策可變性會越來越高，學區房的投資風險會越來越大。

我的建議是，如果一定要買，最好不要買全城矚目的那種頂級名校（土豪隨意），因為這類學校的學位，供求關係極為緊張，屬於重點調控對象，政策不確定性很高，即使買到對口小區，也不一定能確保有學位。記住這句話，學區房從不剛性兌付。

應該買那種中等偏上的學區，這類學校的教育水平不差，能夠確保普通人接受體面的教育，另一方面，這類學校的供求關係沒有緊張到不可調和的地步，確定性好，價格也不會太高，升值潛力仍然有。

06

公寓要不要買？永遠是次優選擇

從政策趨勢來看，很多城市對這類產品越來越不友好。一方面，不支持、不允許打擦邊球，把商辦用地拿來搞居住用途，開發商在宣傳這類產品時，都不敢打居住牌。

有的城市甚至規定，商辦物業面積不能低於300平米，或者小面積商辦物業不允許修廁所，這簡直是對公寓的精準打擊。這都讓公寓的居住價值大打折扣，從而影響其投資價值。

當然，也有一些城市，對公寓比較友好，允許這些類住宅產品，參與積分落戶，甚至給予公辦學位。這類公寓，除了土地性質和交易稅費，實際上和住宅差別不大，價值需要重估。

另一方面，公寓作為一種商辦物業，交易成本、持有成本都遠高於住宅。比如，一套100萬元的公寓，終於漲到200萬，但升值的100萬，可能需要拿60萬來繳稅，再加上雜七雜八的各種費用，幾乎把升值那部分吃沒了。

幾乎所有公寓產品，都存在流動性差的問題，在二手市場賣不起價，只能靠租金來收回成本，但租金的漲幅是非常慢的，不像房價那樣容易拉昇。

我的建議是，相比住宅，公寓永遠是次優選擇。如果一定要買，最好買那種靠近寫字樓集中區域的一手公寓（稅費低），這種區域，辦公人群多、住宅較少，租賃價值比較高。

另外，任何時候買公寓，都要做好長期持有的準備，得靠收租來慢慢回本，別指望掙快錢。

07

商鋪能不能買？“一鋪養三代”已成往事

從供應來看，很多城市的商鋪是嚴重過剩的，包括購物中心商鋪、社區商鋪。

從租金看，包括上海、北京、杭州、南京等城市的購物中心鋪租，已經多年不漲，甚至負增長。

一言以蔽之，商鋪做的是流量生意，這讓它受電商的衝擊非常大，這是一種本質性的衝擊，“一鋪養三代”的歷史已經翻篇，別再沉浸在這種夢裡。

另外，商鋪對地段極為敏感，甚至精確到米，同一條街，兩個鋪可能只隔200米，生意都大不相同。而寫字樓和住宅就沒有這麼敏感，只要同在一個大片區，差別不會太大。

所以，如果你不是對一個片區非常熟悉，千萬不要輕易入手。

08

寫字樓呢？產業升級促進寫字樓繁榮

寫字樓的表現也比商鋪要好一些。

這是最近5年上海甲級寫字樓平均租金的變化情況：

數據來自高力國際

寫字樓受電商的衝擊小，再加上產業升級，這幾年服務業大發展大繁榮，城市對寫字樓的需求大幅提升。

比如我生活的廣州，番禺、南沙、花都、增城這些外圍區，在十年前，根本不存在像樣的寫字樓，但現在，這些區域都出現甲級寫字樓，甚至出現寫字樓集群了，這本質上都是需求推動的。

不過，購買寫字樓，也要注意到，幾乎每個大城市的寫字樓都是過剩的，因為政府在土地出讓時，普遍傾向於蓋寫字樓，而不是搞住宅，特別是一些沿江好地段，住宅用地幾乎沒有。

我的建議是，寫字樓可以買，比商鋪的風險小，但不要指望在租金上能有很大回報，畢竟寫字樓租金是城市營商成本的核心組成部分，政府不會允許寫字樓租金太高。

09

豪宅市場會怎樣？頂豪只在5個城市賣得動

2019年，整個房地產市場，不是一般的冷，但有一類產品表現還不錯，那就是豪宅。

特別是上半年，北上廣深的千萬級豪宅（一手）成交量同比去年放量增長，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000萬以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。

原因是什麼？我的看法是：

一方面，從2018年年底開始，不少城市的豪宅網籤備案逐漸放開，購買力充分釋放，再加上雙合同現象消失，真實數據得以浮上水面。

第二，頂級豪宅是塔尖人群的小眾市場，這類人群資金雄厚，而且融資渠道很多，購買力基本不受調控的影響，選在熊市入手，議價能力更強，有抄底的考量。

另外，當下實體經濟難做，富人在資金上有避險需求，而佔據城市核心位置的頂級豪宅，向來是配置大資金的不錯選擇。我有個觀點，牛市買剛需、熊市買豪宅。

總體來說，豪宅是個局部性很強的市場，基本只在三大經濟圈（長三角、珠三角、京津冀）才存在。除了三大經濟圈，就只有青島、廈門、三亞幾個旅遊城市還有一點市場。

如果是3000萬以上的房子，基本只在上海、北京、深圳、廣州、杭州這五個城市，才賣得動。其他城市也許有這個價位的房子，但不要指望在二手市場上容易出手。

10

什麼才是好的買房時機？錢攢夠了就買

面對不確定性，人們的第一反應是茫然。買房時機，是最多人關心的。

我的建議是，如果是剛需，錢攢夠了就買，不需要關心買房時機，因為你還沒有資格去關心這個問題。

對剛需來說，人生第一套房的首要價值是使用價值，自住、結婚、上學以及歸屬感、社交認同感，這些東西要比投資價值更重要。

當然，遇到樓市下行期，也的確存在“買了就跌”的現象，但老實說，沒有幾個人能真正抄到底，巴菲特都做不到。更何況，房子不是股票，只要你買得不是很差，過幾年還是能漲回來的。

巴菲特從來不抄底，而是長期持有。

對投資者來說，資金不能低效使用，買房需要關心買入成本、資金成本和機會成本。

我的建議是，貨幣寬鬆的前夕或者初期買入，是最佳時機。因為這種時候，銀行的額度會比較寬鬆，而且市場情緒還沒有完全調動起來，買方的議價空間大，容易挖到筍。

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