不知不覺，2017年已經悄然過去，2018已經過去1個星期了，是時候回首下2017年青島的樓市了，風風火火的2017年的青島樓市政策，讓我們一起來回顧一下。
2月，瘋狂的二手房市場，雨後春筍的房地產中介
伴隨著2016年下半年青島新房市場的火爆，很多開發商與電商暫停了合作，大部分的中介與全民經紀人開始轉戰二手房市場。很明顯的一個感覺就是身邊大大小小的中介入雨後春筍般的開了起來，甚至有些沒接觸過房地產的人，都想投資開個中介，自己開也好，加盟也罷，都覺得這是一個風口。同樣的此時的中介機構也是瘋狂斂財的時候，據說有個小區的業主週四剛透露要出售房子，週五就6-7家中介前往拍照，導致租客開始跟房東投訴，無奈房東周六週天親自在家等著中介帶客前往，同時房東看到這麼多人過來看房，價格也水漲船高，一而再再而三的漲價，這應該是2月份3月份二手房市場的一個縮影。
3月，給瘋狂市場的一劑鎮靜劑，限購限貸打響了青島限制房價的第一槍。
3月15日,青島市國土資源和房屋管理局、市城鄉建設委、人民銀行青島市中心支行、青島銀監局、市住房公積金管理中心等五部門聯合發佈《關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》,宣佈青島正式加入樓市調控行列。
限購限貸：在市區範圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、原黃島區、城陽區,包括高新區,下同)內,能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市(六區四市,下同)連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍,下同),限購1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);對在市區範圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。
提高貸款首付：在市區範圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
通過解讀政策可知，此次政策針對於外地炒房團和貸款炒房，對於青島本地戶口全款依舊可以買買買，同樣的剛需首套房置業的成本也由原先的20%首付上升到30%的首付，購房成本增加，承受房價增長的同時還要負擔首付在增加的負擔，剛需再次成為了無辜的受害者。
3月30日，限貸限購之後的組合拳，限售。
3月30日,島城樓市調控政策再升級,不僅對二手房的買賣時間做了規定,同時對商業貸款的使用也提出了要求。當天發佈的內容中包括:一、在本市範圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產權證書》滿兩年後方可上市交易。二、市國土資源和房屋管理局等部門《關於保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。
此政策一出，2月份雨後春筍般的中介瞬間哀鴻遍野，那些在新小區或者即將交付小區的中介直接進入寒冬。本來契稅交滿兩年就可以省稅，現在看來等交房之後，辦理房產證1年，再拿證2年之後才交房，這如果從開始買房算起，2年交房，1年辦證，2年之後才買賣，所以從買房到賣房變成了5年的時間，直接讓這部分房子進入“凍”房時代。通過政策解讀可知，此次打擊的是投機炒房的“倒爺”，低價買入，1年之後高價賣出，賺取差價，讓瘋狂的投機活動轉變為相對理性的投資行為。但是後來我們可以知道，這依舊沒有擋住投資房產人的熱情，因為除了房地產，民眾們真的不知道錢還能投到哪去？既安全又能升值。股票市場？理財市場？P2P市場？黃金？還是房地產！
4月，限貸限購限售之後的補刀——競銷售價
4月2日,青土資房告字[2017]405號土拍文件中,要求4幅土地搭配出讓,並首次提出“當競買報價達到或超過最高限價後,網上土地競價中止,轉入網下競商品房銷售價格”。
由此可以看出，政府已經從土拍市場著手限制新房價格了。
5月，政策繼續升級——限價
5月11日,青島市國土資源和房屋管理局發佈《關於進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》,最引人注目的新規便是“限價”,即對房地產開發企業推出的商品房銷售價格作了嚴格要求。對於漲幅明顯高過且不接受價格指導的項目,房地產交易管理部門可暫緩辦理《商品房預售許可證》;三是嚴禁“陰陽合同”和捆綁車位等,即對於含裝修的商品住宅項目,在辦理預售方案審核時應要求開發企業將房屋的毛坯價格與裝修標準分離,同時開發企業在銷售階段應將相關信息明確告知購房人並在售樓現場予以公示。在網籤合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價,不得違背購房人的意願,通過提高裝修價格變相抬高房價,同時,不得強制捆綁車位或儲藏室等住宅附屬設施,變相抬高房價。
由此可以看出，此條政策是針對於當時市場的亂象，“天價車位”“天價裝修”“陰陽合同”等量身定製的合同，也能看出政府的決心，但是效果呢？
6月，房貸利率打折成為歷史，島城進入基準利率時代。
6月1日起,島城多數銀行首套房貸進入基準利率時代:包括中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行,以及商業銀行中的招商銀行、平安銀行、華夏銀行等,均在同一天宣佈對首套房貸執行基準利率,同時,光大銀行和興業銀行首套房貸出現上浮,幅度分別為5%和20%。進入8月份,銀行“錢袋子口”再度收緊,工商銀行等將首套房貸利率在基準利率基礎上上浮5%,中信銀行上浮20%。且審批時間在1到3個月之間不等,最長者達到6個月。
由政策看出了政府打擊用銀行貸款炒房行為的決心，但是再一次傷及剛需購房者，從首付到利率，讓剛需買房變的更加困難。
7月，土拍市場限地價補刀——競自持
7月12日,青島市國土資源和房屋管理局發佈即土儲告字[2017]6號土地出讓公告,規定“當競買報價達到或超過最高限價後,網上競價中止,轉入網下競普通商品房現房銷售面積(普通商品房現房銷售面積最高限定面積為5萬平方米),當有競買人承諾現房銷售面積超過5萬平方米,轉入競商業、商務辦公部分的合理自持面積。”這是青島土拍市場首次提出“限地價競自持面積”。
火爆的市場總會催生出新的對策，青島土拍市場首次出現“限低價競自持面積”，甚至到了2018年年初膠州的某塊地塊競到了100%自持。
9月，調整商品房預售條件
9月30日,青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會聯合發佈《關於加快住房有效供應促進房地產市場平穩有序發展的通知》,要求:加快落實供地計劃;嚴格控制住宅用地價格;加快住宅項目施工進度;加大閒置土地處置力度;適當調整商品住房預售條件。
通過政策可以看出，想通過市場槓桿來條件房地產價格，加大供給，讓供大於求，達到穩定價格的目的。
10月，首付利率上浮10%，二套利率上浮20%成為常態
10月份各大售樓處買房首套房利率上浮10%成為常態，還有上浮15%的，二套房貸款利率上浮20%。
回望2107年的房地產市場和政策，不難發現，整個過程像是西醫治療的過程：發病，治療，再復發，再治療，仍然復發，繼續治療，但治好了表面，病根卻已經落下了，同樣本來健康的“剛需”也被治療了。
新房君突然想起了之前有個磚家說過的這麼一句話：中國的房地產是個病人，限購限貸限售等一系列的政策像是麻醉，總會在發病的時候用藥，但總歸是治標不治本。
剛需什麼時候買房都是最佳時機。
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