昆明的房價著實讓人“頭疼”

新房價格已連續上漲32個月

二手房價格直逼新房價

堪稱全國唯一

調控是真的

昆明房價連續上漲也是真的!

和一些城市房價翻倍上漲相比，昆明房價的漲幅顯得不緊不慢，但一直都呈現上漲的狀態。

去年7月昆明出臺政策調控房價，尤其限漲6%的政策，讓諸多開發商哀聲一片，雖然控制了房價的漲幅勢頭，但依舊沒擋住上漲的節奏。

更讓人“扎心”的是，此前官方表態：2019年昆明房價還將平穩上漲，但漲幅會在市民能夠接受的程度以內。

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昆明銳理數據顯示，2019年昆明商品房成交均價13914元/㎡，漲幅之大，是因為昆明房價基數本來就不高。

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新動向

新房戶型越大房價漲幅越高

按照國家統計局數據，昆明新房價格已連續上漲了32個月，今年2月房價環比上漲了0.8%，漲幅較前一個月的0.6%有小幅上漲;同比上漲了16.5%，漲幅較1月份的15.7%也是有所擴大。

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西南四省(市)的其他三個城市中，今年2月成都房價環比漲了0.5%，同比漲了6.5%;貴陽房價環比漲了0.3%，同比漲了12.6%;重慶房價環比漲幅和貴陽一樣，漲了0.3%，同比上漲了9.7%。從數據上來看，2月份昆明的新房房價同環比漲幅在西南四個省會城市中漲幅是最高的。

分面積段來看，2月昆明新房面積在90平米以下的，環比上月上漲了0.5%，同比漲了14.9%;90-144平米段的新房價格環比漲了0.6%，同比漲了15.8%;144平米以上的新房價格環比上漲了1.2%，同比漲了18.3%，總體呈現戶型越大，價格漲幅越高的現象。

二手房價格同環比漲幅擴大

雖然二手房價格的持續上漲時間沒有新房時間長，但按照國家統計局的數據，昆明的二手房價格也從2017年3月開始上漲，漲到現在已連續漲了24個月。最新數據顯示，2月份昆明二手房價格環比上漲了0.7%，同比漲了15.4%，同環比漲幅較今年1月份都有所上漲。

國內來看，在國家統計局納入統計的70個大中城市中，2月有9個城市新房價格環比微降，4個城市房價與前一個月持平，57個城市房價較前一個月都有所上漲。房價上漲的城市中，西寧新房價格領漲全國，環比上漲了2.3%，大理和大連房價環比上漲了1.8%，漲幅並列第二。

昆明樓市進入三環時代

最近，昆明三環閉合工程無疑是一個熱點。昆明市住建局表示，對於三環閉合工程，正在開展規劃方案研究工作，按照“統一規劃、分期實施”的原則，結合當前實際，擬先啟動西三環南段(春雨路段)及東三環南段(昌宏路段)建設工作。

交通對於房地產本身增值，或者說房價本身的攀升起到了巨大的推進作用，城市交通發展可以改善沿線區域的可發展性，從而極大地刺激了沿線土地的投資需求，為沿線房地產帶來價值增值。

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就昆明三環閉合工程來說，途徑線路周邊的房價必將會受到兩極化的影響。可謂幾家歡喜幾家愁。在三環閉合線路確定之前一直盛傳北三環段由東向西，順灃源路段一直向西到龍泉路口南下，到崗頭山隧道接通北三環。

此消息一出，很多將房子購買在龍泉路的居民不樂意了，紛紛表示“這下好了，龍泉路秒變三環”、“這對居住舒適性影響太大了”、“這個三環閉合線路，必將導致龍泉路範圍內的樓盤貶值”。

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2018年可以說是房地產調控最嚴格的一年，在全國樓市都變幻莫測的時候，昆明的房價卻一直在連續上漲，尤其是二手房價格，直逼新房，原因何在?

1.選擇範圍更大

舊城區可供開發的地方少了，讓一手房選址範圍變得更狹隘，而市內二手房遍佈各地，可供選擇範圍更大。

2.避免“爛尾”

只有期房會有可能出現“爛尾”現象，況且這種例子在昆明並不少。相比而言，二手房都是現樓交易，完美規避了這一問題。

3.證件手續齊全

可交易的二手房必定是手續齊全的，而昆明很多新房的房產證的領取權力不是完全集中在買家手裡，由於開發商的問題拿不到證的案例已經數不勝數。

4.規劃更直觀

二手房都是現房，可以實實在在看得到的房子的內部結構，以及小區情況、周邊商業配套、交通、學校等等。

對於一個處在城市化進程的城市來說，正常情況下，一手房的均價是比二手房要高，而目前昆明新房價格一日一價的情況也很難再現，不論是投資客還是剛需客戶，在購買上也越來越理性，而價格還未完全趕超新房的二手房便成為了shouxuan。

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不同的地區，結合自身特性，住房價格影響因素的影響程度也就會隨之不同。通過多元線性迴歸分析可以得出，在影響昆明市房價的影響因素中，地區生產總值和住宅銷售面積是影響最大的兩個因素。

昆明作為雲南省的省會，是我國西南部地區中心城市之一，對於整個經濟市場來說，昆明市的房屋價格也有著極其重要的影響。

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房價持續上漲，與昆明有得一拼的城市是大理，因房價飛漲趕超省會城市被有關部門約談和媒體爭相報道。

“感謝”投資客 大理房價連漲22個月

作為70個城市中唯一被觀察的縣級市，截止2019年2月，大理房價已經連續22個月環比上漲。

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根據大理統計局的房產銷售額和銷售面積估算，2012到2017年，當地均價從4889元/平米上升到8397元/平米，上漲71.75%。同時期雲南全省均價從4200元/平米上升到5900元/平米，漲幅只有40.4%。

當地人的收入，無法支撐如此高的房價。

大理城鎮居民可支配收入在2016年剛剛突破3萬元關口。同年接待遊客1674.27萬人次，大約是五年前的2.3倍。旅遊業總收入292.58億，相當於海南全省當年旅遊收入的36%。

部分旅客，成了大理季節性移民中的一員，同時湧入的，還有海南限購後被迫下崗的中介。

大理根本不是以當地人收入給房地產定價，而是以願意在蒼山洱海買房的人給地產標價。

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大理房價超省會 下一步是限購?

2018年7月9日，大理出臺了規範房地產市場的文件。

文件規定：大理市全面實行新房價格備案制，備案價參考範圍內同區域、同品質、同類經新房網籤備案成交均價，申報變動幅度不得超過10%，房價虛高、違規銷售、炒房等行為將被嚴肅處理。

相比西雙版納和昆明，大理的調控力度算比較弱的。

估計，大理一城一策調控升級，可能已經在路上了。作為海南之後的旅遊地產，大理的溢價太高。

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從規劃看，大理城市格局圍繞古城、下關、鳳儀和海東新城構建。近年來的房地產開發區域主要集中在下關和海東。海東集合了各類的山、海、灣、島嶼和溼地，曾經是不毛之地，也是環洱海區域剩下的最後的房地產可開發區域。

海東新區離主城區很遠，由於環保問題，海東在開發方面一直保持謹慎。2016年以前，海東開發規劃面積為140平方公里，當時就有質疑聲，認為根本無法吸引大量人口到此處定居。

2017年以後，為了防治汙染，海東面積從140平方公里縮減到53.89平方公里，關停了很多洱海邊的餐飲店面，政策、環境波動，使得大理在地產規劃方面無法統一。

可是，大理，得悠著點，否則惹火上身，曾經逃離海南前往洱海的中介，又得逃離大理了。