深悅君導讀：
“打江山易，守江山難”，購物中心建起來不難，難在其後續的運營管理。面對存量市場日益激烈的競爭，“老”商場應如何激活自身的流量、內容、空間，從而使存量資產再度煥發生命力？
加快調整升級步伐已成為越來越多購物中心“脫胎換骨”的制勝之道。
縱觀商業發展異常激烈的一線大城市，不乏存量商業通過加速品牌汰換、物業升級等措施而成功改造的典型案例。
本文將盤點這些案例，以便於有志於從事或正在從事商業地產存量改造業務的同行交流和考察。
北京·萬科時代中心
充滿創意、全新的城市綜合體
北京萬科時代中心改造前後
項目概況
項目位於北京繁華的朝陽區十里堡，是北京萬科“曼哈頓戰略”的首個作品，其將老舊的購物中心——十里堡西單商場，復興為一個融合零售商鋪、辦公、綠色空間和活動場所的新型城市地標。
率先開放的萬科時代中心商業部分交由深耕商業地產多年的印力北京城市商業公司（下文簡稱“印力北京”）操盤運營，顛覆性改造開發與藝術化創新運營的有機結合，讓僅僅約1萬體量的商業釋放巨大勢能，驚豔了北京商業市場，為北京市場存量商業項目的升級改造開拓了一個新思路。
改造亮點
1）新地標：藝術與商業相結合
從建築外觀上顛覆了凝重黃色調的“蘇氏建築”的肌理，打造了前廣場用水景結合的光帶作為爆點，延續極光的概念，將極光悅動的姿態展現得活靈活現。
簡潔的全玻璃外立面，藉助光影的浪漫，營造出整個建築極富都會藝術時尚質感的特別記憶點。於細微處捕捉美好瞬間，為這個城市增添一份醒目的新建築藝術。
項目外立面
原建築主體由四層規整的矩形平面構成，中間有一個服務於空間流線的採光中庭，為了將更多的自然光線引入建築室內空間，項目在建築中打造了三個共享中庭。
作為連接城市生活、激活室內空間的載體，三個中庭的空間均按“室外化”理念進行設計，室外鋪地、玻璃幕牆等從室外延伸到室內，在中庭中就如同漫步在室外。辦公空間圍繞中庭形成了三個不同的組團，平面佈局經濟高效，均能享受到來自不同方向的自然採光，並擁有獨享屋頂花園的中小型辦公閣樓。
項目內部
在硬件上，萬科時代中心除了打造一件建築藝術品外，更是把藝術元素融入每一個消費場景中。通過高空連廊、空中會議盒子、屋頂花園巧妙地將自然氣象變化引入建築，體現自然生態主題，讓都市人放鬆心情。
項目內部
印力北京選取了山丘、動物、天梯等元素進行藝術化再創造，呈獻了全紙藝元素的裝置美陳。其以山丘構建秩序之穩健、以流水與動物提現生命之大美、以向上的天梯表現“和諧共生、美好向上”的願景，不僅將現代美學藝術更為巧妙的傳遞給大眾，成為消費者拍照打卡的京城聖地。
項目內部
2）強體驗：“內容+消費”模式
項目以“三好商業”為目標，即以構建好環境、增強好服務、強化好體驗的理念，在突破傳統商務配套模式的同時，引領一種“室內生態+開放和諧”的新生活方式。
如項目打造了“TIMES藝術”北京首展、沉默星球自閉症兒童公益畫展、作家蘇芩2018北京首場簽書會、“耳機森林”喜馬拉雅線下最強音等別具匠心的活動，進行了一系列“內容+消費”落地的突破性實踐。
項目舉辦活動
3）新品牌：明星首店+甄選精品
由吳尊、吳建豪、辰亦儒三位明星共同創立的貝肯莊和吳尊私房菜“ROYAL STACKS”兩大品牌華北首店在項目落地。同時，為了滿足廣大白領人士的健康餐飲和精神文化的需求，項目還引入了wagas、時裡書店、up+等潮流休閒及餐飲品牌。
項目內部
萬科時代中心打造的不只是一座購物中心，更是一座藝術商業地標。其力求對商業重新定義，讓藝術不再束之高閣，而是和人的生活緊密契合，為消費者傳遞更多美好生活的理念。並在美好生活的大局觀內，融合跨界的潮流活動，實現一種全新場景化的購物體驗和前所未有的休閒嘗試。
上海·第一百貨商業中心
“老地方”變成了“新地標”
上海市第一百貨商業中心改造前後
項目概況
位於上海南京東路核心商圈的上海市第一百貨商店（以下簡稱“市百一店”），曾擁有全國最有名的品牌、最優質的商品、最齊全的品種，是南京路上響噹噹的金字招牌，也在上海商業發展史上留下了很多“第一”。
但在“老與新”的商業交融中，市百一店不再甘心只做懷舊的“舊商店”。在2017年6月，市百一店閉店升級，與旁邊的東方商廈“合體”，經歷了497天的改造，包括六合路、連廊、飛梯、頂棚在內，全新的“第一百貨商業中心”（以下簡稱“第一百貨”）於去年11月正式開業。
改造後的項目打出了“老地方、新體驗”的口號， 將經典的上海格調與時代潮流相互融合，打造了獨一無二的“第一百貨”IP。
改造亮點
1）“空中連廊”刷新顏值
全新改造後的項目由第一百貨老樓（A館）、第一百貨新樓（B館）、東方商廈南東店（C館）三棟建築構成，其間多條躍層飛梯、空中連廊互通連接，大樓之間的六合路上還打造了超大玻璃頂棚。
項目的“空中連廊”設計
在兩棟大樓之間，高42米、長80米的玻璃頂棚彷彿撐起了一把洋氣的透明傘，白天晶瑩通透，晚上燦如星辰。兩棟大樓通過多條躍層飛梯、空中連廊互通連接。
項目夜景
通過空中連廊的打造，消除了過去舊項目存在的閉塞感，大大增加了整個商業中心的通透感，符合現代消費者休閒購物的環境需求。
2）打造海派商業文化氛圍
作為集購物、餐飲、文化、休閒於一體的全新城市綜合體，上海第一百貨商業中心以近12萬平方米的總面積，全新規劃了八大主題區：
A館和B館有“大戲院、梧桐、弄堂、夜上海”四大主題，其中“梧桐”主題以上海極具代表性的梧桐、四季落蔭和上海街道等元素，營造出海上名媛打扮妥貼地走出洋房的景象。C館以“都市前沿、潮貨顏倉、探索發現、慢生活”四大主題，成為城市時尚潮流的新地標。
項目內景
同時，該項目營造了海派商業文化氛圍。作為上海首家以海派文化為體驗場景的伴手禮商店，“100裡”匯聚了近20家極富上海情懷的老字號與創新品牌，充滿了老上海的人文味道。
“100裡”伴手禮商店
3）“煥新”品牌，接納新元素
第一百貨對近七成的品牌進行了變更，入駐了眾多國內外潮牌，如卡地亞、LAMER、CPB、YSL等品牌，品牌能級得以迅速提升。C館引進Adidas亞太中心旗艦店，還有許多年輕化且更親民的品牌櫃檯比如VDL、banila co、NE、BY等，更吸引了眾多年輕消費者前來光顧。
Adidas 亞太地區最大的品牌中心
通過品牌的更新、體驗元素的增加， 第一百貨目前的主力消費客群平均年齡以20-45歲為主。佔比提升到近50%的餐飲店更吸引了各個年齡層的客群，無論是一家三口、三代同堂，還是情侶閨蜜，都來這裡“打卡”。重新開業的第一百貨，顯然從一個“老地方”變成了一個有底蘊、有故事的“新地標”。
廣州·佳兆業廣場
十年四大改，商場內外“大變身”
廣州佳兆業廣場改造前後
項目概況
在廣州天河北商圈，有兩座曾是廣州城市名片級的標誌建築，一是曾經的廣州最高樓“中信廣場”，另一座是與之對望的“中誠廣場”（後更名：中石化大廈），廣州佳兆業廣場（曾用名：柏西商都）便位於中石化大廈B1至L4層。
作為佳兆業商業集團首個項目，十年來，廣州佳兆業廣場的轉型升級從未停歇，對於傳統商場的“自主孵化”有著重要借鑑意義。
改造亮點
1）十年四次優化品牌與業態
2008年底，項目以“柏西商都”的名號開業，彼時定位是打造天河北商圈一站式購物中心，興許是當時“一站式”的概念剛剛在廣州興起，這番效仿並未能滿足周邊全客群的需求。
2011年，意識到問題的存在，柏西商都更名佳兆業廣場，對品牌與業態優化組合進行摸索。
2017年-2018年，廣州佳兆業廣場推進內外裝重裝升級,將客群範圍聚焦於服務寫字樓白領、周邊高端社區家庭客群，降低商場內零售、金融及休閒配套業態佔比至40%，而提升餐飲商戶比例至60%。
項目內景
其中餐飲方面，廣州佳兆業廣場延續此前“美食佳宴”概念，引入了和府撈麵、大師兄、米有沙拉等20多個美食潮牌，涵蓋中西餐、全日餐、商務正快餐；口味以潮式精品為主，覆蓋川、魯、淮、湘、閩，滿足逾15萬白領不同口味的需求。
2018年，在一陣又一陣消費升級浪潮裹挾之下，開業十週年的廣州佳兆業廣場將調改進行得“更徹底”：除了品牌調整之外，整座商場內外裝形象升級亦被正式排上日程。
改造的範圍包括地下商業入口、北側廣場外立面以及東北、西北則主入口、內中庭等區域，整體形象比以往更寬敞、明亮和時尚。
項目改造前後
歷經十年蛻變，如今這座4萬㎡的商場定位已逐步從“美食廣場3.0”、“美食·佳宴”向“精英勢場，百味天河”進行蛻變；業態從過去“零售、餐飲、休閒、生活配套”的均衡組合模式，跳轉為“餐飲、購物、休閒、教育”主次分明的組合模式。
此番調整過後，商場整體銷售額已實現同比增長超35%，日均客流提升至超6萬人次。
2）強化生活方式品類佈局
在業態與品牌組合上，廣州佳兆業廣場除了繼續發揮餐飲優勢外，在生活方式品類上也有強化佈局的表現。僅從2018年來看，廣州佳兆業廣場已煥新28個品牌 ，調整後，餐飲業態比例達60%、生活服務類達30%，其餘10%為商務配套。
例如2018年引進了以生活美學為概念的CASAMIA精品超市、首次提出“文化便利店”概念的心居地書店、西餐美學概念店王品牛排、貴州非物質文化遺產老凱俚酸湯魚、全國單店面積最大的超級猩猩、喜茶GO等六個廣州首店品牌，以及北歐設計師品牌NǒME、主張業餘生活新選擇Perry's酒吧等。
值得一提的是，其中的CASAMIA精品超市和心居地書店均為佳兆業商業集團自主孵化的兩大品牌。
CASAMIA精品超市
心居地書店
此外，新引入的品牌中，也更側重年輕白領在時尚美妝、飾品和美容方面的基礎需求，引入了時尚潮牌LANO蘭諾、美容品牌動靜界、春秋瑞雪SPA等。
或許廣州佳兆業廣場的成功煥新，為佳兆業商業集團提供了一種新的變革思路。未來三年內，佳兆業商業集團將以廣州佳兆業廣場為模板，以創新思維耕耘64個分佈於全國各地，正處於營運、籌備或在建狀態的商業項目，屆時，管理面積將達500萬㎡。
深圳·天虹discovery
33年老百貨變身“網紅百貨”
項目改造前後
項目概況
位於深圳華強北商圈的天虹Discovery，是天虹百貨的第一家門店——天虹深南店，於1985年開業，至今已有33載。隨著周邊商業環境的過度成熟，以及線上零售的不斷衝擊，天虹深南店在壓力急劇上升的競爭環境中，銷售、利潤等劣勢初顯，改變勢在必行。
從最早的老深南到搬遷後的鼎城店再到如今的Discovery，深南店經歷三個重要階段：百貨店從無到有、現代百貨雛形、商業細分市場。這也正是中國眾多老牌百貨店共同的歷程，具有行業代表性。
改造亮點
1）重新定位為“服務80後力量女性”
項目的“硬傷”是“僅有2萬方的經營面積”。既然不能做到“大而全”，經營者就在考慮是否可以服務於某一類人群。天虹將目標客群定位為“80後力量女性”。她們追求自己的人生價值，時尚、有品位，追求潮流卻不另類。
所以，經營者從幫助她們“節約時間”和“節約金錢”兩個維度來進行商品組合，天虹Discovery按照“80後力量女性”的生活場景，通過設計裝潢、商品編輯、視覺營銷組合打造。
項目內景
項目從一進門就能從視覺上感受科技感與力量，設計師團隊三次迭代的設計作品、立體幾何的空間、黑金色彩的碰撞，無一不顯示商場的調性與定位。加之轉角處偶爾文藝或可愛的一瞥，使得商場在華麗的基礎上不顯高冷。
2)打破傳統供應鏈，重組品牌與商品
項目打破傳統百貨聯營模式禁錮，採用更多天虹自營品牌與買手店集合等合作模式。為滿足追求有趣、品質生活的年輕人快速迭代的消費需求，天虹組建了專業的時尚買手團隊，搭建Rain系列買手製百貨自營品牌，自行進行品牌和商品的引進、採買和主題編輯。
項目內景
天虹Discovery還打破了百貨店品牌獨立設櫃的傳統方式，項目通過高顏值的空間設計，進行經營品類重組，形成了美妝館、鞋履館、內衣館、兒童館、運動館五大品類集合館，旅行館、女士精品館、男士精品館、Office女裝集合館、Relax女裝集合館、Beself家居生活館六個生活方式主題館。
項目從單一的傳統的聯營模式大百貨商場轉型為去同質化、小類結構豐富的新業態商場；從商品同質化嚴重、單純的以售賣剛需商品為出發點的傳統百貨轉型為按生活場景呈現，使顧客產生情景購物衝動的購物場所。
項目內景
正如日本著名蔦屋書店創始人增田宗昭說：“今後企業的核心將是站在顧客的角度思考與進行生活方式的提案。”而天虹Discovery打造的11大商品主題館，正是遵循著這樣的邏輯，以都市人的生活習慣和生活方式進行主題編輯，讓消費者在最短的時間可獲得最為精準的商品選擇以及服務體驗。
3)提供個性化服務
每個主題館都針對性為客戶提供增值服務，如在鞋履館內設置了專業的足部護理商品專區以及足部測量器，在運動休閒區引入了跑步機和體脂測試儀，在女裝館引進3D試衣互動體驗項目等等。
體脂測試儀
另外，項目一方面改造洗手間、母嬰室，化妝室，增加屋頂花園、沙龍休息室等措施，以更加契合女性消費者對於時尚體驗和服務細節的追求。另一方面，利用天虹旗下電商平臺“虹領巾”，讓會員服務覆蓋線上線下，形成增值體驗。
顏值固然是天虹轉型中吸引消費者的敲門磚，但這僅是體驗升級的一個部分，對於一個老百貨商場而言，圍繞著目標消費者生活圈的系統化轉型調整才是出路。這家營業面積僅2萬㎡的百貨商場，以“為80後力量女性定製時尚”為目標所進行的華麗蛻變，無疑為百貨業態打了一個漂亮的翻身仗。
還有哪些傳統商場的“煥然一新”給你留下了深刻印象？歡迎在下方評論區與深悅君進行分享哦。
深悅書店正式開張
都是地產人能用得上的乾貨書籍
當然，這只是個開始，好戲後頭還有
小二，上酒
不，上書啦。
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