1、直客式房貸:省本錢
“直客式”房貸又叫“超前按揭”,就是個人先找銀行貸款,然後再去買房。銀行直接貸款給買房者,不用經過開發商擔保,貸款額度、佔總房款比例、期限及還款方式等,都可根據購房者的需求決定。目前,中行、建行、民生都已經推出了這項業務。
案例:張小姐看中了一套市價100萬元的房子,開發商指定的按揭銀行是兩家國有商業銀行,開發商規定如果消費者辦理按揭貸款可以優惠2%,而一次性付款則可給予折扣5%。在這種情況下,張小姐就可以選擇“直客式房貸”,繞過開發商和其指定銀行,直接與商業銀行簽訂貸款合同,將貸款與自備的首期款作為房款一次性支付給開發商,從而獲得5%的折扣。與到指定的按揭銀行貸款獲得2%的折扣相比,張小姐即可省下3萬元房款。同時,由於整體房價下降,相應的稅費也會跟著減少。
優點:買房時可辦理一次性付款,這樣房價通常可以得到一定幅度的優惠。另外,由於繞過了開發商和中介的環節,“直客式房貸”可以節省一筆中介費。
缺點:沒有開發商擔保的借款人需要尋找專業的擔保公司,因此會多付一筆擔保費。並且銀行為了降低自身風險,對申請直客式房貸的市民設置的門檻較高。據記者瞭解,最受銀行青睞的“直客式房貸”申請人是政府機關公務員及行政事業單位工作人員。據悉,各級政府機關、國家機關特派機構、海關、檢驗檢疫等單位的在冊入編員工,往往能比較容易申請到“直客式房貸”。
適宜人群:有穩定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優惠較多的借款人。
友情提醒:據小編了解,有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點是工作穩定性較差,收入具有不可預期性。這類客戶主要包括:機關或公用事業單位非幹部編制的工作人員;社保查詢情況與借款申請人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員;有不良資信記錄的人員等。
2、固定房貸:規避加息風險
這種房貸產品的特點在於,在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數額。目前,建行、招行、農行、光大銀行都已經推出了固定利率房貸業務。
案例:老於年近45歲,好不容易花盡積蓄,購買了一套42萬元的二手房,無奈仍有12萬元的資金空缺,需要通過貸款來解決。自知已經過了收入的巔峰期,未來如果利率再有幾個連環上漲,他真覺得自己無法承受,於是索性申請了固定利率房貸,也少了些後顧之憂。
的確,對於這種未來收入比較平穩、利率風險承擔能力不強的客戶來說,選擇固定利率房貸,也是當前利率上漲週期中,一個比較明智的決定。
然而,老於的第二個憂慮又隨之而來,萬一在10年中利率下跌了呢?固定利率貸款豈不是很不合算?
農行上海分行相關人士告訴老於,在農行的固定利率貸款業務中,還額外增加了一個利率調整選擇權條款。也就是隨著市場利率下調,當農行新公佈的固定利率的下限下調1個百分點(含)以上時,如果老於沒有任何不良信用或者違約記錄,在支付一定的選擇權費用後,就可以申請執行選擇權,在剩餘的貸款期限內將貸款利率調低相應百分點。這種選擇權條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助老於規避免率上升的風險,在利率走低時也能幫助借款人減少損失。
優點:利率不隨物價或其他因素的變化而調整,而將未來的利率風險鎖定。
缺點:雖然各家銀行在推出固定房貸時,考慮到降息的問題,紛紛推出相關對策。但是仔細研究相關產品,在規避降息問題上,可能還是會產生一些費用。例如,光大銀行的固定、浮動利率互相轉換業務,原辦理浮動利率房貸的客戶轉辦固定利率房貸業務(包括住房、商用房),辦理時不收取任何違約金和手續費;對於已辦理固定利率房貸,且固定利率貸款存續期在1年以上的客戶,在繳納一定違約金的情況下,才能申請轉辦浮動利率房貸。只有固定利率貸款存續期在5年以上的,才免收違約金。
適宜人群:主要是3種人,一是有固定收入的人;二是有升息預期的人;三是一些為了鎖定風險的生意人。
友情提醒:如果計劃短期內提前還貸,或想增加還款額的購房者,最好不要考慮申請固定利率房貸,因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸,違約金高達貸款餘額的3%(貸款存續期在一年以內)。
3、入住還款法:減輕初期壓力
去年,招行推出了個人住房按揭貸款“入住還款法”。據瞭解,“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業務時,可以申請從貸款第一個月開始,與招行約定一個時間段僅償還貸款利息,無需償還貸款本金,約定期滿後再開始採用等額本息或等額本金的還款方式,歸還貸款的本金和利息。
案例:劉先生看中一套總價約90萬元的房子。劉先生共有34萬元的購房資金,如果首付30萬元,再加辦理貸款及其他費用,劉先生就只能剩下4萬元左右用來裝修新房了。雖然這房子還有一年多才能交房,但接下來就得每個月開始還房貸,劉先生的存款也不可能有大幅增長。經再三考慮,他只能放棄這套房子。
招行人士表示,該產品就是考慮到有的客戶在貸款初期由於支付了購房首期款購買了新房後,還需要安排資金對房屋進行裝修、購置新家電、傢俱等,這一階段家庭資金比較緊張。如果在這段時期只需支付利息,還款壓力就會小很多,待入住以及家庭資金相應“緩過勁”後,再轉為正常的還款方式每月按期支付月供,這樣就能較為輕鬆地度過資金集中使用階段。
優點:有效降低購房者交房初期的經濟壓力。
缺點:由於加上了約定期還的利息,從整體上看,實際還款的總金額會比正常還款多。
適宜人群:有穩定收入來源、初期資金不多且面臨裝修或購買家電等需求的年輕購房者。
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