一、市場數據分析
1.濟南房價分析
據房天下二手房數據中心統計數據顯示，8月份，濟南二手房（住宅）掛牌均價12532元/㎡，成功實現十三連漲，環比7月每平上漲338元，漲幅為2.77%，漲幅較上月有所收窄；同比去年8月每平上漲2014元，漲幅為19.15%。
8月份，濟南新建商品房均價實現六連漲，均價為9178元/㎡，突破九千元大關。環比8月每平上漲340元，漲幅為3.70%；同比去年8月每平上漲924元，漲幅為10.75%.
從走勢圖中可以看出，二手房價格上漲速度明顯快於新建商品房，新建商品房價格從2013年到2015年一直徘徊在8500元/㎡-8700元/㎡之間，在本月才剛剛突破9000元大關。二者表現差異的主要原因在於大部分新建商品房地理位置偏遠，房源大多為期房且生活配套不齊全致價格漲勢受阻。
濟南房價走勢圖
2.濟南二手房網籤量分析
8月份，濟南二手房共網籤6750套，網籤面積為50.60萬平米，本月二手房網籤量再次突破6000套，環比7月份增加796套，漲幅為13.37%，同比增加2162套，漲幅為47.12%。其中濟南二手房住宅網籤5650套，網籤面積為46.69萬平米。（注：網籤量由濟南市住房保障和房產管理局提供）
8月份，濟南新建商品房共網籤16568套，環比下降10.18%。其中住宅網籤11660套，儲藏室（地下室）2965套，商業用房388套，車庫920套，辦公474套，其他104套，公寓25套，廠房32套。
濟南網籤量走勢圖
3.濟南各區二手房掛牌均價分析
8月份，濟南二手房各區住宅掛牌均價環比“六漲一跌”。其中高新區漲幅最大，環比上漲8.54%，漲幅較上月增大0.94個百分點，掛牌均價為11637元/㎡；其次是歷城區，環比上漲4.92%，掛牌均價為10207元/㎡；長清區環比上漲4.66%，掛牌均價為5573元/㎡；天橋區環比上漲4.14%，掛牌均價為9538元/㎡；歷下區環比上漲2.69%，掛牌均價為15775元/㎡；市中區環比上漲2.35%，掛牌均價為12830元/㎡。槐蔭區價格出現環比下跌，跌幅為1.01%，掛牌均價為9257元/㎡。
本月高新區掛牌均價繼續走高，突破1.1萬元，次新樓盤貢獻力量較大，其中高新萬達廣場均價達到12938元/㎡，環比漲幅達9.86%。另外，本月曆城區掛牌均價表現也不俗，均價突破一萬元，“唐冶地王”以及張馬屯地塊的較高拍地價推高了片區內二手房的價格，從而拉昇了整個歷城區的價格。
二手房各區掛牌均價、環比走勢圖
4.濟南各區二手房住宅網籤量分析
8月份，濟南二手房各區住宅網籤量僅有長清區出現環比下跌。從各區網籤量來看，市中區網籤量依舊位列首位，網籤1372套，環比上漲10.38%；其次是歷下區，網籤1195套，環比上漲6.32%；天橋區網籤1111套位列第三，環比上漲24.97%。
本月高新區與上月表現明顯不同（7月高新區網籤量環比跌10.34%），本月環比漲幅最大，漲幅為25.64%。快速上漲的房價造成購房者在7月有一個短暫的觀望期，期間購房者發現高新區房價上漲勢頭依舊迅猛，從而在8月份加入到購房大軍中。
二手房各區住宅網籤量、環比圖
5.濟南商圈關注度以及價格分析
據房天下二手房數據中心統計數據顯示，8月份，洪家樓商圈位居熱搜榜首位，搜索佔比1.35%；英雄山商圈位於第二位，搜索佔比為1.23%；杆石橋商圈排名第三位，搜索佔比為1.07%。
從商圈分佈來看，受關注商圈主要分佈在市中區以及歷下區，這也造成了TOP10商圈房價較高的局面。TOP10商圈中，除去西客站商圈價格為7607元/㎡之外，其餘9個商圈均價均過萬。西客站商圈已連續兩個月躋身TOP10商圈，其作為濟南“東拓西進”的西部新城，房價偏低使其較受經濟能力有限的剛需群體關注。
TOP10商圈搜索佔比及房價圖
6.濟南樓盤關注度以及價格分析
據房天下二手房數據中心統計數據顯示，8月份，魯能領秀城位居熱搜榜首位，搜索佔比0.45%；名士豪庭位於第二位，搜索佔比為0.31%；中海國際社區排名第三位，搜索佔比為0.30%。
從TOP10樓盤價格來看，名士豪庭房價最高，均價為20869元/㎡，環比上漲4.11%，同比漲幅高達42.39%。推動名士豪庭價格快速上漲的因素是多樣的：一是東部CBD的建設拉動，二是小區優秀的教育資源，三是優越的地理位置以及便利的交通條件，另外小區房齡較新且物業類型多樣化也對房價上漲起到了一定的推動作用。
TOP10樓盤搜索佔比及房價圖
二、網友關注度數據分析
據房天下二手房數據中心統計數據顯示，8月份，歷下區依舊位居熱搜區縣榜首，3居室、50-80萬、90-120平米均為網友最關注的二手房屬性。
1.區縣關注度分析
據房天下二手房數據中心統計數據顯示，8月濟南市各區縣搜索排名中，歷下區以24.73%的搜索佔比位居榜首，搜索比重環比下降2.64個百分點；其次是市中區，搜索佔比為19.47%，搜索比重環比上升0.12個百分點；歷城區搜索佔比為19.15%，排名第三；高新區搜索佔比為5.35%，排名第五位，搜索比重環比下降0.16個百分點。
與上月相比，各區縣排名無變化，但是搜索比重中歷下區以及高新區出現下跌。歷下區較高的房價以及高新區房價較快的上漲速度使得購房者關注度稍微降溫。
各區縣關注度排行及佔比圖
2.戶型、價格、面積關注度分析
據房天下二手房數據中心統計數據顯示，在各種戶型的需求方面，3居依舊是網友最為青睞的戶型，搜索佔比為42.35%,搜索比重環比下跌4.35個百分點；在價格方面，50-80萬依舊位居第一，搜索佔比為30.23%；在面積區間方面，90-120平米依舊位居第一，搜索佔比為40.59%，搜索比重環比下跌3.46個百分點。
搜索量佔比表
三、市場分析與展望
8月份，濟南二手房市場“量價齊漲”。二手房（住宅）掛牌均價12532元/㎡創歷史新高。東部片區兩次火熱的拿地行為大大刺激了片區內房價，雖然唐冶地王相關費用並未繳清，但是周邊房價上漲卻是不爭的事實；張馬屯片區除去萬科拿地刺激房價上漲之外，新東站以及R3線輕軌的建設均是附近房價上漲的支撐點。與東部表現不同的是，目前西部的表現有些“不溫不火”，不過 “藥山片區規劃”以及西客站宜家項目的引進等也引起了業內人士的關注，西部未來發展潛力也不可小覷。
本月濟南二手房網籤量再破6000套，網籤套數僅次於今年3月份以及4月份。截止到8月份，2016年二手房共網籤46025套，僅僅比去年網籤量47099套少1074套。今年整體寬鬆的市場環境造就了高網籤量，年初首付比例降低、稅費優惠，銀行的信貸政策格外寬鬆，首套購房者大部分可申請到九折優惠，多重利好促使購房者加快了入市步伐。
與二手房表現不同的是，8月份新房市場 “量跌價漲”。李鐵崗教授認為：目前濟南樓市存在著部分非理性行為以及投資性行為，二手房更多的是居住功能，而新建商品房更加具備投資屬性。在房價都呈現上漲趨勢的前提下，新建商品房網籤量反而有所下降說明投資性行為以及非理性行為有所下降，購房者行為更加趨於理性。
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