大家好，我是指旺君~
最近房價下跌的呼聲不斷，到底哪裡的房子在降價呢？指旺君給大家講一個最近遇到的事兒：前兩天，同事小凱看了一下老家的房價和房產中介發的房源信息，發現房價的確比上半年下跌不少，於是他考慮在老家買一處房子。但是，和中介一聊天才發現，自己看上的房子一點也不便宜，他納悶兒了：不是房價跌了嗎？中介卻說：“你看我朋友圈那些特別便宜的房子，大多是老破小，好的房子幾乎沒降。”所以，
樓市嚴格調控之下，哪些房子下跌最快，能入手嗎？哪些是堅挺的好房子？今天指旺君就和大家聊一聊，價格下跌的房子。
首先要說，房價下跌，對想要買房的朋友來說有三點好處。第一，房價暫時穩住了，不用擔心晚買一天就要多掏幾十萬，可以靜下心來，花更多時間看房選房；第二，對賣小換大的改善型買房者來說，減少了買和賣之間購房款大幅變動的風險，指旺君建議，這類購房者在調控嚴格的時期，先賣房後買房比較穩妥。第三個好處就是，房價下跌的話，剛需族購房壓力小一些。
但是，價格下跌的房子不一定就都適合買。一般來說，調控高壓之下，一旦房價開始下跌，最先下跌和下跌幅度最大的是下面要說的這3種房子。
第一種就是那些樓市上漲時最晚漲價，本身條件不好的房子。樓市火熱時，所有房子基本都會漲價，只是時間早晚的問題。但最晚漲價的房子，往往存在很多問題，比如地段不好、配套欠缺、交通不便，也就是人們挑剩下的差房子。房價一旦暴跌，這類房子必然會最先貶值，甚至低價也無人問津。就像開頭那位朋友所說的老破小，在三四線城市毫無優勢。所以，這些房子最先下跌，如果為了便宜想要入手的話，要搞清楚為什麼便宜了，在
不良因素的影響程度和價格優勢之間好好權衡一下。指旺君的這位朋友因為買房主要考慮投資屬性，而不是自住，就沒有選擇價格便宜的老破小。 第二種下跌快的就是那些漲幅過快、泡沫較大的二三四線城市的房價。一般來說，近一兩年來房價漲幅較大的城市，未來幾年內它們最可能大幅下跌，一方面，因為限購、限貸等政策會繼續加深的背景下，購房門檻越來越高；另一方面，房價已經觸頂，這一輪的上漲已經透支了房價，因此後續很難再有提升甚至出現下跌。這種趨勢已經開始出現，比如8月份初的廈門房價暴跌。
指旺君查看了2018年上半年房價收入比偏離度報告，房價泡沫最大的城市排名中，廈門位居首位，偏離度達到41%，一般業內認為，房價收入比偏離度越大的城市，說明房價泡沫越大。7月大數據房價指數顯示，和1月相比，7月廈門房價下跌6.5%，在樣本城市中位居第一。另外，和2017年7月相比，廈門房價下跌了9.53%。
還有近期環京地區房價腰斬的新聞，也說明了這個趨勢。從2015年年中到2017年5月近兩年的時間裡，環京房價普遍上漲了兩倍，燕郊房價單價從1萬元出頭上漲到3.3萬元左右，部分熱點小區甚至突破4萬元。而在2017年5月，河北省出臺“三年社保”限購政策，環京地區樓市急轉直下。現在，燕郊、大廠等區域房價已接近腰斬。和 去年7月相比，廊坊房價下跌17.8%。可見，漲得最快的也可能跌得最慘，下手之前一定要看清形勢和房屋的內在價值。
根據這一點，大家買房的時候，可以參考近一年房價上漲幅度，考量下跌預期，避免成為人們口中的接盤俠。
第三種房價最先下跌的房子就是，非剛需房，市場需求少，難轉手。有些購房者在一些旅遊城市購置了房產，這類房子只有旅遊時才會用到，並無剛性需求，並且價格昂貴。因此，房價一旦暴跌，這類房子降價幅度較大。
同樣的道理，還有一些過於奢華昂貴的房子，比如豪華公寓、別墅，一旦房價下跌，貶值很快。對於普通購房者來說，能買得起房子就已經很不錯了。而這類房子往往造價很高，非一般人所能夠承受，所以往往很難轉手，當房價下跌後，這類房子只有大幅降價後才能有機會出手。相比之下，小而美的戶型是剛需的首選，有巨大的市場需求，比較扛跌。
說到底，買房就是買預期，意思就是房子要有升值空間，還要具有抗跌性。尤其在這個大環境看跌的情況下，更要考慮這一點。指旺君今天和大家分享了哪三種房子最先下跌、下跌最快，不知道對你有沒有參考。
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