問：目前南山或者福田的地鐵口老破大，看好？

答：老破大分情況，不是所有老破大都不能買淪為寫字樓、小貸皮包公司的老大樓不能買，有些品相ok的老大樓，其實地段和物業都可以的，如果還有個好學區覆蓋，有能做0首付並且劏好房以租抵供的，適合更職業的投資客。現階段深圳的正常次新房回報率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不願意給老錢接盤，還在城市擴張和外溢的階段，可能再過二三十年，深圳的城市化進程接近尾聲，就會像上海一樣，中心區的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。

問：大師，龍崗的麓園，紫園又一城和坪山的恆大，學區和交通地鐵方面哪個更好呢，更有前景呢，自住附加投資？

答：恆大城目前一期售罄了，假如命好，落個深中的學位，可以價格看到4w+。麓園優於又一城，又一城是投資公司控盤的，價格虛高了一點。

問：十三老師，請問從長遠來看，北上深房價會一直漲下去嘛？深圳房價的天花板能看到多少呢？

答：從長遠來看，北上深房價當然會一直漲，因為通貨膨脹一直在繼續啊。深圳房價的天花板，明年中旬短期到頂，長線則沒有頂。不出意外，深圳未來會是全中國房價最高的城市。

問：你好，我準備換房自住兼顧升值潛力，區域是南山南外高新、深圳灣、後海、潤府、前海等片區，1300萬左的三房，麻煩給個建議！

答：你好燕山對於深圳老業主置換來說，大多數人考慮的因素都是跟自身的年齡、小孩教育、生活圈層以及房產增值潛力相關的，你關注的區域再加上寶安中心，就算得上是深圳所有的業主都會考慮的置換目標了。先說1300w三房能否買到，在深圳灣已經實現不了了；其次南外高新、後海的樓齡普遍有

10年以上，潤府很新、但密度超高，前海適中但目前生活配套和學位不如南外體系。因此你的置換需求還是要做一定的取捨，是看中學位、還是看中品質、還是看中前海的升值空間。

問：十三大師，天津武清的房子是否值得購買？

答：天津應該會跟著北京的行情、武清作為郊區也會跟著市六區的行情，比較慢吧。如果武清的價格這兩年還沒有翻倍，也許存在補漲的機會，但如果也漲過一波了，估計還要再等些年才會有動靜。現在的時間節點，適合投資下一波的領漲城市、稀缺的地段和物業。

問：十三老師，純投資，總是覺得最近深圳太熱了，是不是先要觀望一下再入手呢，還是不用考慮馬上入？

答：看買哪裡，看資金量。如果800萬以上，又一定要買西部熱點可以等等。如果四五百萬，只是先上個車就不要等，低總價樓盤和非熱點片區還在補漲週期。

問：早可否評價一下深南花園

答：早深南花園建得很早，港式老塔樓，地鐵口物業，但由於房子品相和相對奇葩的戶型、過大的面積，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。南外大沖今年成績不錯，學區內有很多小戶型可選，對深南花園的帶動有限。

問：聽說百鴿籠的信義金御半山三期還有少量尾盤，加價80萬左邊右，不知戶型如何？值得買嗎？

答：價格呢，撇開價格談價值，都是耍流氓，再有價值，都有一個評判標準。百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。

問：星主好！從未來5年時間來看，前海旁的前海豪苑小區（前海路上）具有投資升值潛力嗎？是否能跑贏南山整體水平。另外，這裡學位是否存在因前海片區發展而升級的可能性，如名校的集團化？

答：前海豪苑，大名叫東方銀座公館，是一個佔據了好區位的爛樓盤。硬傷多如牛毛，兩棟大塔樓，沒有小區，盤子超小容積率超高，複式產品，戶型設計超爛。這樣一個產品，靠著樓盤新和前海的區位，硬是飆到了八萬多的單價，也是很神奇了。不過，大風起時，豬會飛上天，大風過後，最先掉下來的也是豬，前海的房子也是一樣，普漲之後是分化，東方銀座未來的命運已經註定。

問：請問如何儘快取得深圳購房資質

答：深圳購房條件如下：深戶（可買一套）深戶家庭（可買二套）深圳社保連續五年（可買一套）其中第二個可以用真愛大法操作；

問：現在可以入手深圳嗎？

答：深圳這個市場，從來都是建議有合適的就入，尤其是自住，資金量小的，我們可能抓不住市場的底部，但是我們可以把握住內心的需求，是選擇沒買房的焦慮，還是落地後的心安。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。