去地產化後，資本化退出成了難啃的硬骨頭。被外部小商家舉報背後，還有部分被觸動利益的老員工，在轉型的獨木橋上，王健林和他不被理解的萬達，還要走多久？
文丨顧小白 編輯丨杜海 來源丨正經社
2014年啟動輕資產轉型戰略以來，萬達逐漸遠離了房地產大亨的王座。
儘管頻繁出售資產引來外界不少非議，但摘下首富王冠的王健林卻對萬達的未來充滿自信：一邊是商業帝國瘦身，一邊是優質資產拆分、整合等待上市，順利的話，萬達終將迎來靠品牌“躺賺”的日子。
2018年，萬達三十而立之年，王健林曾經和眾人約定“三年後見”。如今，2020年已經到來，萬達的轉型成效如何？
觸目所及，仍然是萬達影業深陷影視寒冬泥淖，萬達地產上市看上去遙遙無期，就連備受期待的萬達商管也在近日遭受了實名舉報。
或許，萬達的轉型之路註定無法被所有人理解，否則就不會只有一個萬達。關鍵是，王健林和他不被理解的萬達，在轉型的獨木橋上還要走多久？
01
遭遇實名指控
萬達商管要上市，已是箭在弦上不得不發，而且時間緊迫。根據2018年1月萬達與騰訊、蘇寧、京東和融創四巨頭簽署的戰略投資協議，2023年10月31日是萬達商管上市交卷的最後時間。
但就在這節骨眼上，一場風波卻突兀而來。近日，來自“中歐宋興龍”的微博用戶發佈的實名舉報信，從涉嫌違法經營、涉嫌搶劫罪及鉅額合同詐騙罪、未盡到如實披露義務等多個方面，對萬達商管上市資格進行了嚴重質疑。
正經社發現，宋興龍與萬達的糾葛可以追溯到6年前。2013年底，宋興龍名下的奧沙健身與上海松江萬達廣場簽定了租賃整個第六層作為經營健身房及會所用的租賃合同，期限為8年。但在2015年8月萬達百貨關門倒閉後，宋興龍就開始了維權之路。
從中國裁判文書網的信息可以看到，在萬達百貨倒閉之後，奧沙健身仍然在所租地址進行營業，萬達方面用停水、斷電等方式強制勸退。一來二回，雙方結下了樑子。
對於宋興龍的舉報信，萬達方面截至目前仍然沒有作出回應。不過，對於上市之路走得本就不太順暢的萬達商管而言，這個時間點的舉報，顯得很是微妙。
在此之前，由大量內地商業地產項目組成的資產包“萬達商業”，於2014年2月在港交所上市，成為當年港股規模最大的IPO；但不到兩年的時間，王健林就以估值偏低為由將萬達商業私有化，最終以16.91億港元市值結束了港交所資本徵程。
02
形勢逼迫地產大亨
迴歸A股是王健林的目的所在。期間，萬達商業曾試圖通過借殼的方式實現上市，但無疾而終。由於A股市場對房地產企業的融資有著嚴格的監管要求，去房地產化是萬達回A的第一步。
值得一提的是，早在2014年，王健林就提出了萬達要進行輕資產轉型，並在2016年的負債輿論以及萬達回A需求的催化下進行了提速。
2016年，負債4000億元的萬達在王健林登頂亞洲首富、全球華人首富、國內首富前夕登上熱搜，這筆鉅額負債在不熟悉房地產行業的人看來，可怕程度幾乎等同於“萬達要倒閉”。
儘管隨後王健林在2017年下半年出面解釋，萬達之所以負債超過4000億元，主要是因為房產行業的特殊性，而萬達的總資產，超過了7500億元，完全有能力還清欠款。
但這沒能平息輿論的擔憂。面對再次討伐，萬達只好陷入沉默。加上富力和融創先後接盤了萬達酒店文旅城項目，萬達“挺不住了”的猜測開始肆掠。
等吃瓜界回過神來，萬達的輕資產佈局已經上路起跑。在2018年1月與騰訊等戰略投資者簽署的協議中明確提到，引入新戰略投資者後，萬達商業將更名為萬達商管集團，並在1-2年內將地產業務剝離由地產集團負責，萬達商管則負責商業管理運營。
截止2018年，萬達房產板塊的收入不足集團總收入的四分之一，就此告別了地產大亨的名號。從萬達的角度來看，去房地產化是在王健林的計劃之中；從吃瓜群眾的角度來看，走輕資產的道路，是萬達為形勢所迫的斷臂求存。
從結果上來看，去地產化在業績上的效果已經很明顯。2019年上半年，萬達商管總營收下降十分明顯，上半年實現營收330.48億元，同比下滑36.19%；利潤總額為130.84億元，同比下滑38.71%。
有業內人士向正經社分析道，萬達轉型輕資產佈局的大背景之一，是房地產市場的供需平衡拐點越來越近，地產業務的規模優勢將逐步被邊際成本抵消，短期的業績影響可以為萬達迎來一個優雅轉身的機會。
無論是哪一種情勢下的轉型，萬達商管當下都是萬達集團的大動脈。而萬達商管的上市，不但決定著能否履行戰略投資協議，也是萬達轉型成功與否的關鍵指標。
值得注意的是，自2016年下半年以來，A股房地產公司IPO和再融資基本關閘，涉房企業過會率基本為零。
去房地產化之後的萬達商管，目前正停留在“已中止”狀態。
03
資本化退出難題
主動摘下皇冠的萬達，能在輕資產運營上續寫下一個傳奇嗎？
回顧成長史，從開發商到轉型商業地產，在房地產行業馳騁了近30年，萬達引領著行業的風向標。過去近30年的時間裡，以城市綜合體、萬達城為主打產品的重資產模式，讓萬達走到了世界最大的不動產企業的巔峰。
在2015年之前，135個萬達廣場均屬於重資產。每個萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業的建設週期為3年左右。
進行輕資產運營後，萬達投資建設萬達廣場，全部資金由別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧雲”系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
除此之外，萬達廣場的擴張速度也大幅提升。進行輕資產運作之後，僅僅2019年開業的43個萬達廣場中，就有29個是“輕資產”項目；在未來的規劃中，2020年計劃開業的50個萬達廣場中，37個是“輕資產”項目；在建的133個萬達廣場中，107個是“輕資產”項目。
從本質上來看，重資產時代下的萬達主要融資方式為“以售養租”、重資產抵押擔保、發企業債，再到上市融資；而在輕資產時代，萬達主要以“萬達”系列品牌的成長性為主要談判資本。
但輕資產運營下的萬達商管，卻面臨著資本化退出的難題。2019年，王健林給萬達商管佈置兩個重點任務，一是完全去房地產化，二是做大資產證券化。其中，去房地產化在2019年已經完成，但資產證券化卻走進了死衚衕。
對於萬達商管而言，去地產化是為了上市釐清障礙，而以底層資產的現金流為發行基礎的資產證券化，是成百上千個萬達廣場實現資本化退出的重要通道。
不過，由於萬達廣場主要集中在三四線下沉城市，缺少一線城市核心地段的黃金項目，且輕資產模式下萬達商管對商業地產資產沒有單方面的處置權，導致萬達的資產證券化舉步維艱。
同時，在轉型過程中，萬達不可避免地出現了人事動盪。近一個月來，就有包括副總裁、總助在內的4名高管離職。另外，原萬達商管總裁丁本錫於1月初正式退休。
有分析人士告訴正經社，在不斷去地產化的過程中，萬達商管內部的股權、董事會可能發生了很大變化，另外剝離業務也可能觸動了部分老員工的利益，原班領導出現離職在意料之中。
但當前萬達商管去地產化後，業績幾乎從零開始。不少分析人士研判，原定2023年上市的計劃或將延期至2025年以後。【《正經社》出品】
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