SH生活的點點滴滴

銀行下調中長期利率基準，對個人按揭住房貸款的影響，為什麼房貸沒降？我們首先應明確以下幾點：

1. 首先來看央行去年年底發佈的公告，要自2020年3月1日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。您有沒有去跟銀行客服溝通進行調整。

2. 您買房時房貸利率有沒有折扣，如果您有利率折扣，那麼恭喜你，基準利率下調後可以減輕更多房貸負擔；但是如果沒有利率折扣或者利率上浮，那麼在當前降息的背景下，能夠享受到利率下降的幅度支付的資金成本相比老規則要支付更多，假如我是8折買房，我實際支付的利率4.9%（同期基準）*80%=3.92%，這個利率比12月份LPR報價的長期利率4.8%（5年期以上LPR），要低0.88%，那麼就把這0.88%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減0.88%。

3. 個人住房按揭貸款與5年期LPR掛鉤，2月20日其下調利率並不代表按揭貸款利率也會立即下調。即對已經轉化為LPR報價的存量按揭來講，其利率更新週期最短為1年，所以房貸利率不會立即隨即變化。而對於新增房貸，降低的基準，將通過加點的方式進行調整，保證新增與存量房貸利率一致。

以上，就可以看出，對個人按揭貸款近期來看無明顯變化。

可樂財觀

關於房貸利率的事情。我幫你解讀一下。在2019年10月8號之前放了貸款。都是按以前的基準利率執行。2019年之前的貸款。都是跟著國家的利率上下的浮動。國家降息了，你的房貸才能少。2019年10月8號之後的貸款。基準利率是按月調。一個月的需求大利率就上浮。反之，用貸款的人少利率就會下降。說白了就是市場化利率。市場需求而定。這年後因為疫情原因，我需求沒有釋放出來。導致短期內利率比較低。綜上所述，19年10月八號之前的貸款利率與現在利率沒有關係。與國家有關部門表示。2020年年底前要統一實行現在的利率。要謹慎變動因為以後利率計算貸款期一共只能改一次。給你一個建議。如果你現在的利率低於4.7，建議你不要變動。如果你的利率在五點以上。改為同歸國家利率一樣上下浮動。今後的利率。從長遠看，經濟越發達利率越低。經濟越落後，利率越高。相信咱們的國家經濟以後不會太差。如果說以前籤的利率比較高。到國家允許改動時，可以改為現在的利率。我認為以後中國的利率會在四到5.5之間浮動。以上我的回答希望對你有幫助。

美食達人張世傑

我來簡單直白，且清楚地回答您的問題。

您是已經發生的房貸，也就是存量貸款。什麼叫存量貸款？很容易理解，已經發生的貸款、已存在的貸款。

這種貸款，今年的利率變動，跟您是沒有關係的。只有到了明年1月份，您的房貸利率，才會按照這一年1月份最新的利率執行，並按照這個新利率，持續一年的時間。這一年裡，如果再有利率變動，也是不會變得。

您說的基準降了，其實是LPR報價利率降了。這個呢，是針對增量貸款的。

那什麼是增量貸款？簡單地說，就是即將發生的、準備發生的貸款，還沒下來的貸款，會按照新的利率執行。

但是，這裡要強調，不要簡單輕信新聞所說的，什麼利率降了，月供少了31元之類的。

為什麼呢？LPR報價利率，實際上是央行給各家銀行的一個利率參考值。比如說5年期LPR報價，央行給的是4.75%，這是一個參考值，不是一定要執行的“值”。實際上，各個銀行執行與否，還是要看各個銀行自行提出的利率的。可能維持4.75%不變，可能加一點，也可能減一點。

因為現在LPR的定價，是掌握在各個銀行手裡的。這是去年8月出臺的新政，央行把利率定價這個權利交給各個銀行了，而自己只是給出一個報價利率而已，也就是參考值。

所以啊，現在每家銀行的利率可能都是不同的，有高有低。如果是新買房客戶，要辦按揭貸款，那最好貨比三家，各個銀行都問一問准入機制和利率報價，選擇更適合自己的那一家銀行。

題外補充：

今年3月1日起，全國就要統一開始執行利率新政了。大概的內容是：存量房貸客戶，有且僅有一次機會，可以選擇改成LPR浮動利率機制，或者維持固定利率不變。

看起來兩者都可以選，但要注意的就是，單套房只有一次機會。無論改還是不改，都只一次。

這裡，我簡單的做個建議。

1、LPR和固定利率，無論哪一種，上浮或者折扣比例、加點或者減點基數，都是不變的，這是大前提。比如說，辦房貸時，利率上浮了10%。那麼無論以後利率變成多少，這個10%都是不會變的。

2、如果當時是利率上浮的，那建議無論上浮多少，都改成LPR；

3、如果當時利率是打折的，那現在換不換，問題都不大；

4、如果房貸就剩幾年了，那不換也行，短期內利率不會有太大變動；

5、如果房貸還剩十年往上，那換比較好。不說大道理，LPR是利率市場化改革的產物，迎著市場走大概率是沒問題的。

賣藝小青年

房貸基準降了，怎麼我的房貸還是那麼多一分也沒有少？

這個問題取決於你是什麼時間與銀行簽訂的貸款合同。

如果在2019年10月8日之前簽訂合同的，那麼10月20日LPR4.85%,11月到今年1月的三次LPR報價也和你無關。實際上屬於存量房貸，那麼從今年3月1日到8月30之間，你需要選擇是按照固定利率還貸還是“錨定LPR+點”還貸，一經選擇後在約定的週期內不能更改，且只有一次選擇權。

這種情況下，你的房貸在新選擇確定且簽訂新合同之後，每月的房貸會有所減少。以後每一年有一次機會選擇新的“錨”，即LPR，換言之，與銀行簽訂LPR+點模式也不是每月在變化，而是在雙方協商的週期內保持不變，這主要是從銀行的成本角度考慮，因為那麼多的房貸者每個月和銀行的還貸隨每月的LPR變動，銀行吃不消。

如果在去年10月8號之後簽訂合同的，你現在的模式就是LPR+點模式。換言之你的房貸比在此之前簽訂合同已經低了10個或者5個BP。這種情況下，你的房貸利率在約定更改LPR週期內也是不變的。通常這個週期約定為1年，即你的房貸到2020年12月都是現在的利率，每月還款的金額不變。

假設今年12月20日，LPR下降到4.5%，這時在按照4.5%+點作為2021的每月的房貸還款利率。

知識延伸：這個加點的“點”即你實際承擔利率與第一次簽訂房貸合同時的基準利率之差值。

例如：你是2015年簽訂的合同，當時基準利率為4.90%，上浮後你的實際利率6%的話，那加點的點就6%-4.90%=1.1%，注意這個點是不管任何情況，任何模式下都不會變化的。

溯源歸一

房貸基準利率變化對存量房貸的影響並不是實時的，而是有有時間差的，以前這個問題還簡單一點，但是今年可能就有點複雜了，對於存量房貸的用戶來說，至少在2020年內內今年的LPR變化是對你的房貸利率沒有影響的，最快的也要等到2021年才會有影響，所以這個影響主要是對新的房貸用戶。

1、在基準利率時代下你的房貸利率會什麼時候變化？

在基準利率時代的時候（在LPR利率之前），如果你簽訂的房貸合同選擇的是浮動利率，那麼在基準利率變化的情況下，你作為存量房貸的利率是在第二年的第一個月開始按照最新的基準利率來重新計算的。

打個比方，如果現在2月份降準至4.8%（原來是4.9%，而你的房貸利率是上浮10%，也就是說實際利率是5.39%），那麼你的房貸利率會在明年的第一個月重新計算，也就是按照4.8%的基準利率再上浮10%。得到的5.28%就是你的新的房貸利率，從明年第一個月起你的月供就開始減少了。

2、在LPR時代下有什麼變化？

在新的LPR時代下，有了一些變化，對於是浮動利率的用戶，那麼可以選擇最短以12個月為一個週期重新計算，而重新計算的時間也可以 又雙方來商定，當然這些規則都會在房貸合同中寫清楚。

而在新的LPR時代下，又有兩類用戶，一類是自從2019年10月8日以來辦理的房貸已經是按照LPR計算的，這類用戶就按照當時的合同簽訂的來辦理就是了，這個你要看你的合同規定，比如你是11月1日辦理的房貸，那麼選擇的是12個月重新計算一次，重新計算的時間也是11月1日，那麼你要到2020年11月1日再按照最近的一期的LPR來重新計算房貸利率，所以，現在2月份雖然下降了LPR，但是還不到你的時間，所以，你的房貸還是不會變化。

第二類是以前的存量房貸，這些存量房貸都是按照原來的貸款基準利率為定價基準來計算的，這類用戶就是在LPR推出之前辦理的房貸，這些房貸的用戶需要在2020年3月1日到8月31日之間完成向LPR的轉變，有兩個選擇，第一是變成固定利率，第二個選擇就是變成以LPR為定價基準的浮動利率。如果選擇的是浮動利率，那麼重新計算的週期最短為12個月，重新計算的日子由雙方共同決定。所以，從這個來看，這次下調LPR對存量房貸的人是沒什麼影響的。

但是也不要氣餒，因為到當你今年完成了轉換後，到明年就該是到了重新計算房貸利率的時間，如果那個時候的LPR比2019年12月份的LPR低，那麼你的房貸利率就會降低。

壹號股權

此處所謂的房貸基準利率下降，應該指的是五年期LPR利率下降。這個利率下降，幾乎所有人的房貸利率都不會下降，為什麼我這麼說呢？

按照利率形式來分，可以把擁有房貸的人分成兩類。

• 第一類是採用貸款基準利率辦理房貸的人，五年期貸款基準利率為4.9%。這類人都是在2019年10月份以前辦理的房貸，也就是LPR利率推出以前；
• 第二類是採用LPR利率的人。2020年五年期LPR利率為4.75%，這類人都是在2019年10月8日以後辦理的房貸。

對於第一類人來說房貸利率肯定是不會變化的。因為國家調整的是LPR利率，不是貸款基準利率。這類人的房貸利率是基於貸款基準利率計算的，只要貸款基準利率不動，那房貸利率就不會動。LPR利率和貸款基準利率是兩個東西，沒有任何關係。

對於第二類人來說，房貸利率也幾乎不會調整。為什麼說“幾乎”呢？這主要是因為，銀行一般要求客戶的房貸利率是按年浮動，極少有客戶要求，也極少有銀行同意客戶房貸利率是按月調整。按年調整的一般也只是在每年一月一日進行調整。

二月份LPR利率調整，只有按月浮動的客戶能調整利率，而這類客戶也比較少，所以說第二類人的房貸利率幾乎不會調整。

總的來說，兩類人的房貸利率都不會進行調整，一個是不挨著，根本不會調，另一個是因為浮動關係，每年只能調一次，一般會在一月份根據當月的數據調整。

除了這兩類人，馬上就會出現第三類人。這類人是原來採用的貸款基準利率，要在3月到8月間轉換成LPR利率。這類人接下來要面臨一個選擇，那就是選擇固定利率還是浮動利率。

如果是固定利率，無論LPR利率如何調整，你的房貸利率都是不會變的。如果選擇浮動利率，那就要看你的浮動是按月、按季還是按年浮動了。為了操作簡便，銀行一般都會讓客戶選擇按年浮動。

不知道我講清楚了沒有，如果還有不理解的地方，可以繼續問銀行研究僧

如果你覺得我說的有道理，歡迎關注我：銀行研究僧。

銀行研究僧

近日，央行公佈了最新一期LPR利率：一年期4.05%，5年期以上4.75%。一年期下降了10BP，5年期下降了5BP。

這對於貸款買房的朋友們，無疑是個好消息。LPR5年期以上利率的下調，意味著以LPR利率為基準的房貸利率也下調了。

於是，有許多人紛紛提問，我的房貸利率會下調嗎？為什麼我的房貸沒有下調呢？之所以有這樣的疑問，緣於對LPR利率相關規定地不瞭解。

去年年底，央行發佈了第30號文，制定了存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關措施。

按照30號文地要求，自2020年1月開始新發放的房貸，必須是以LPR利率為利率基礎。對於這部分2020年以後新增的房貸，不存在利率轉換問題，本次利率下調，也不受影響，因為30號文規定，重定價週期最少是一年。

比如，如果你的房貸是2020年1月10日放款，那麼你的利率調整最早也得到2021年1月10日。

而對於2020年之前發放的房貸屬於存量業務，這部分房貸利率是基於房貸基準利率，按照一定的上浮比例得出的。

比如：房貸基準利率是4.9%， 上浮20%，房貸執行利率為4.9*(1+0.2)/100=5.88%。這個利率是目前老的房貸利率，

下面講講新舊利率轉化邏輯，邏輯清楚了，問題也就有答案了。

根據30號文的要求，在個人住房貸款利率轉化首次重定價時，新老利率保持相同的水平。那麼我們需要確定一下，在首次保持利率總體不變的前提下， 轉化成LPR利率，需要加多少BP？

假設當前房貸利率是5.88%，要轉換成LPR利率，需要加(5.88 - 4.75)*100 = 113BP。

根據30號文規定，首次轉換時，需要加的點數確定之後，便不會改變。也就是說，以後你的房貸利率隨著LPR利率調整的時候，每次加的點數都是113BP。

回到問題本身，如果你的房貸已經是基於LPR利率了，那麼要等下一個重定價週期才能調整利率，具體重定價週期時間是多長，在合同中有約定。

根據新規的要求，商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。在後續重新價日，按此前最近一個月LPR率進行定價。

如果你的房貸是存量業務，先要進行LPR利率的轉換，什麼時候轉換，等銀行通知。

根據30號文，對存量浮動利率房貸的定價基準轉換提出了明確地要求，房貸可以選擇轉為LPR利率，也可以轉為固定利率，只有一次選擇機會，2020年3月份開始執行。

那麼選擇固定利率和LPR利率那個更合算呢？

如果你的貸款剩餘期限不長的話，轉不轉都一樣，因為重定價週期最少是一年。

如果你的貸款剩餘期限還比較長，比如說還有十幾年或者幾十年，考慮到未來我國利率長期將下行，還是轉化為LPR利率為好，以便享受利率市場化的改革紅利。

如果你房貸利率本來就是優惠利率，就不要轉了，以免轉換之後定價反而更貴。

南公子

很多人可能有這樣的疑問，為什麼LPR同期報價降低了，但是每月的房貸還款金額並沒有減少？尤其是此前購房的人，很多都遇到這樣的問題，究竟是是銀行出錯了還是房貸利率沒有下降？其實LPR同期5年以上報價確實下降了，房貸基準利率也跟著下降了，銀行也沒有出錯，關鍵在於此前貸款簽署的合同。

這裡普及一個小常識，此前房貸利率並不是以LPR為基準貸款利率，今年3月份開始，央行要求房貸利率以LPR為基準利率，也就是三月份以後所有的房子都按照LPR計算，所以就會出現LPR同期利率降低，但是每月還款金額並沒有減少。

房貸利率有兩種選擇，一種是浮動利率，一種是固定利率，固定利率通常是根據合同約定，無論以後房貸利率漲跌都不變，浮動利率就是根據市場利率變化而改變。倘若選擇固定利率，即使房貸利率降了，你的貸款也不會改變。

三月份以後，房貸利率以LPR計算，到底選擇哪個比較合適？就目前形式來了，LPR同期報價大概率持續下降，也就意味著房貸基準利率還會下降，選擇浮動利率就會跟隨著市場減少，每月貸款也隨之減少。

我是Roseview財經，更多問題敬請關注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。

Roseview財經

貸款市場報價利率LPR又發生變化了，LPR利率進行下調5個百分點。LPR利率進行下調之後，很多人非常關心一個問題，既然房貸LPR利率都下調了，為何我的房貸月供一分不少，依舊還是之前的月供金額呢？下面我就詳細為大家分析和解答相關問題。

最新LPR利率情況：

2月20日央行進行下調了LPR利率，下調之後最新的LPR利率為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這就是當前的最新LPR利率。

我國自從2019年10月8日起正常實行以LPR利率為基準貸款利率，改變了以往以央行的基準貸款利率4.90%為準，以央行的基準貸款利率基礎之上進行上浮或者下調。

從去年10月8日以LPR利率為貸款基準利率後，每個月進行調整一次，最初的LPR利率一年期是4.20%，五年期以上的LPR為4.85%，隨後幾個月央行進行下調了兩次，截止當前LPR為，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這是當前各大銀行最新利率，每個月進行調一次。

銀行固定利率與浮動利率的區別

相信大家都知道，銀行貸款是有兩種選擇的，可以選擇固定利率，也可以選擇浮動利率，選擇利率不同，最終的貸款利息肯定存在差異的。

固定利率其實就是指銀行與貸款人協商好一個貸款利率，這個利率是不調整的，直到貸款還清為止。

浮動利率其實就是指銀行與貸款人同樣協商好一個貸款利率，但這個貸款利率是可以調整的，受到央行的基準利率進行浮動的，但記住浮動利率也是一年一調整的。

根據銀行放貸的情況，銀行都是默認為固定利率，給以貸款人都是以固定利率計算，為了就是避免銀行後期的工作量，由於浮動利率是每年都要重新計算新的貸款利率，只要央行的基準利率發生改變了，浮動利率基本都是做出調整，所以銀行一般不會按照浮動利率貸款，除非貸款人要求按照浮動利率貸款。

為什麼央行下調了LPR利率，貸款人的月供金額一分不少呢？

上面我們已經瞭解當前最新LPR，以及銀行的固定貸款利率和浮動利率之間的差異，只要清楚了這些，再來分析為什麼LPR下調了，房貸金額不會下調呢？

下面分兩種情況進行分析：

（1）貸款選擇的是固定利率

假如你在銀行辦理房貸之時，選擇的是固定貸款利率，這種情況的話，不管央行怎麼下調或者上調基準貸款利率，房貸月供金額始終都是不變的，因為固定利率是不會做出任何調整的。

比如你之前向銀行辦理貸款利率是5.60%，固定利率，月供是3000元。隨後央行把貸款基準利率從4.90%下調至4.60%，銀行也不會進行調整你房貸月供金額的，依舊是每個月3000元，直到你還清房貸為止。

（2）貸款選擇的是浮動利率

假如你之前在銀行辦理房貸之時選擇的是浮動貸款利率，這種情況的話，浮動利率是跟隨央行的基準LPR進行上浮或者下調的，同時也是貸款人銀行協商的，最終確定一個浮動貸款利率，一年變動一次。

比如你之前辦理房貸是浮動利率，當時確定的浮動利率是5.60%，月供是3000元。隨後一年之內央行下調了LPR利率至4.60%，一年之後你再度跟銀行這協商確定一個新的房貸利率變為5.45%，此時你的月供金額會從3000元調整為2950元，每個月少還款50元，一年可以節約600元。

總結

根據上面分析可以得出答案，儘管央行下調LPR，不管選擇的是固定利率還是浮動利率，房貸月供肯定也是一分不少的。儘管是浮動利率，也是一年之後才能調整，並非是跟央行下調LPR同步下調的，希望大家要明白。

通過上面告訴我們一個道理，辦理房貸之時一定要考慮清楚，是選擇固定利率還是浮動利率；其次就是還款方式，是等額本息還款還是等額本金還款方式，這些一定要弄清楚，這將關係到貸款利息的關鍵點。

老金財經

房貸基準下降了，新購房的房貸利率肯定下降了，而正在還房貸的利息就不一定會下降，起碼短期內不會。

2月20號早間，中國央行公佈新一輪LPR(貸款市場報價利率)報價，利率一如市場預期般下調。

一年期LPR利率下調10個基點，報4.05%，上次為4.15%。五年期LPR利率下調5個基點，報4.75%，上次為4.80%。

LPR的下調意味著房貸的基準利率也將下調，特別是五年期的LPR利率從4.8%下調到了4.75%。但是對新購房者以及正在還貸的購房者來說影響卻不一樣。

對已經購房正在還貸的人來說，雖然5年LRP下調，但是房貸利率更改週期為一年，因此對部分人來說有可能一年後才更改房貸利率。大部分購房合同的房貸更換週期都是每年的一月份。

而對於尚未購房準備購房者來說，應該可以馬上體驗房貸利息下降的福利。不過實際房貸利率還是以銀行為準，部分城市的主流銀行並不會下調利率。

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關鍵字: 房產 房貸 沒少