我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：識星球內部分享《賣房實操技巧》這篇文章在哪裡能看到呀？
回答：你好，在精華主題裡#賣房實操技巧# 目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛鏈家。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
提問：夫妻婚後在天通苑首套房，目前450萬現金，月收入除房貸40萬左右，孩子2歲。想在明年入手中旬第二套房，大概800萬首付，主要為了改善生活環境和孩子學校考慮，海淀工作居住證，天津戶口。請問什麼時候入手第二套房合適，主要觀察哪些區域和小區，目前主要靠海淀和朝陽
回答：目前海淀沒有投資價值未來也是朝陽發展更好重點看朝陽公園，CBD周邊，還有望京1000+萬次新或大面積單價低的2003左右的標的。都是不錯的標的
提問：你好，本人首套，亦莊上班，經開汀堂，禧瑞天著，和悅華錦。從學區，商圈，交通，保值角度哪個性價比較高。
回答：和悅華錦這幾個屬於基本配置，穩妥性強調。如果在意居住品質，要看你的個人要求。投資性價比的話，望京次新更有投資價值建議投住分離
提問：入圈第一問:我是外地人，孩子在朝陽區亮馬橋附近工作，為上下班放便，想買周邊二手房，50平二居室，新源銜和新源裡的二手房房齡都在40年，價格在7萬到8萬，這個價位還有升值空間嗎？還能選擇嗎？比較糾結，本人是買第一套房，能夠湊出300萬，應接如何買房？請房姐幫忙指點！
回答：你好，子彈300，可以選擇的範圍很廣。亮馬橋總體是比較好的板塊，主要是正常的樓盤太少，沒多少房可挖。麗水嘉園 炫特5.5萬以下的 朝青國美4萬以下下 亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的都可以房齡40年升值潛力很一般
提問：請教房姐。手頭海淀雙榆樹700萬老房，貸款餘額60萬，另外還有二套房抵押貸120萬。想換附近1000萬房，唯一不滿二，原值300萬，老人有sdsf資格，應怎樣操作？家庭月收入80k，月供18k
回答：雙榆樹大多是老破小，需要具體的房本信息，看能否抵押貸。什麼是 另外還有二套房抵押貸？雙榆樹是危險地段，儘快出掉換倉。老人具體信息沒有。從描述來看，涉及到貸款，融資，多套貸款置換，接力貸等綜合規劃
提問：房姐好，有兩個問題1. 我看您的回答裡都說400萬首付能買900萬的房，但是中介跟我說五環裡最多貸款304萬，400+300也就700萬，請問剩餘200萬是怎麼出來的2.現在首付能支付300-400，朝青附近珠江羅馬嘉園怎麼樣，想的是目前自住剛需，長期看當投資用。
回答：1.首付400萬，撬動900萬的房很簡單，通過高評高貸即可實現，但是前提是房子需要真筍。正常情況下，銀行可以評估到房價的7成，但是通過高評高貸，做多可以評估到8.9成左右。2.朝青整體比較貴了，考慮自住需要配合淘筍，單價控制在5.5左右入手是比較合適的。
提問：有首房首貸資格，也可全款再抵押，剛需自住，不考慮學區，首付預算180-200萬。人在航天總醫院上班，想買單位附近的2-3居，目前看的清和園附近小區，推薦下合適的付款方式及小區。
回答：那邊位置有點偏，漲幅空間有限200首付能買總價450左右的標的，目前高性價比集中在東三環和東四環老破小，做為重點淘筍
提問：家庭收入：88年夫妻稅後現金年收入60W（年度倆人開銷20W，當前無重大支出，考慮2年內要孩子）當前自住房產：北京望花路西里18年初買的首套房，樓層3層，房本面積58.9㎡，總價363W，買的85年的“老破小”。首付等花了160多萬，貸款200w分期25年，月供1.2W。（感覺買貴了麼？）一居改兩居了。現在有：40W現金，父母廣東興寧市有一個35W老房打算變賣。訴求：買80到100平米房，1老人住2投資保值，老公預計在東莞樟木頭鎮貸款購買，在鏈家網上看了行情，1.5W一平，二手房，我感覺南方太貴了。我想在北京周邊買。問：在東莞買房預計花費150w，有投資或保值價值麼？
回答：望京還好，長期看不會虧如果東莞有自住需求可以買，東莞投資長期看好，注意不要買遠郊ceo盤150在北京周邊沒有好的選擇
提問：房姐你好，sfsd，首付預算180w內，買個兩居，主要自住期望保值。目前主要考慮的是：霍營地鐵旗勝家園，首付178左右；褡褳坡地鐵福盈家園，首付165左右。麻煩房姐幫忙點評下這兩個盤。首付預算180w內的兩居房姐有什麼推薦嗎？
回答：你好，自住需要結合你的生活圈。旗勝家園屬於兩限房，交易會產生差額出讓金，如果綜合單價在4萬左右，可以考慮入手。褡褳坡不如常營，不如青年路，五環出頭的中間地段。你這個首付可以買到常營次新，雙井老破大了。
提問：星姐，純投資，二套，重點看了三個盤，東三環半蘋果南區，95平兩居，720；東南三環半中海香克林100平小三居，700；西南三環半萬年花城90平兩居，620，擬持有5年，如何選擇，請指點還是有其他更好的選擇！
回答：蘋果南區有一定溢價，除了個別心頭好一般不建議作為投資。成壽寺這片的中海不建議選。萬年花城體量大，價格沒有套利空間，評估操作不大，未來出手會面臨大量競品壓價，削弱流動性。
提問：房姐，請問如何利用信用卡額度提高首付，我只有招行一張信用卡，預借現金的利息跟信用貸差不多，是辦理多張循環借還嗎？
回答：一般玩法是信用卡空檔接龍三卡為一組，能輸出組卡額度的65%左右比如三張卡加起來30萬，能弄到20萬，而且利率4·x能做到比首套還低需要考慮各卡額度配平，多卡之間還款日間隔，還要有個自己的JI
提問：房姐好，請教一下：1.鏈家app等售房平臺上不少二手房房源戶型及價格方面都還不錯，也有很多人去看房，但房子一直未賣掉，您估計真實原因是什麼？2.鏈家app上報出的二手房源價格，在計算首付款金額時，評估價默認乘以0.95，是指通常情況下，可以砍價到95折嗎？或者說，銀行能夠貸款的基數一般都是成交價的95折？感謝您
回答：戶型價格並不被市場認可，或者是藥單，一般人操作不了評估和真實成交沒直接關係，銀行貸款是按評估價算，一些盤是可以做高的，就是傳統的gpgd
提問：房姐您好，娃在海淀清河上學，改善消費型需求，想選擇140平米三居房型，現有房票650W。踩看了觀澳園，芳清園，美欣家園，強佑四個盤的房，觀澳園樓齡新，但感覺挨著林萃有些溢價；美欣戶型較好，比較中意。請專家幫我分析點評一下，添麻煩。
回答：這4個樓盤比較，我更推薦美欣。單價低一些，戶型還好。樓齡在15年左右時，品質和社區環境會退化的比較快，觀澳等的樓齡優勢過幾年就不明顯了。美欣現在均價是觀澳的85折，未來無論房價是漲是跌，美欣跟其他小區的價差都會拉進。
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