北京朝陽以其獨特的地理位置和良好的居住環境，一向是購房者關注的區域。而朝青一片咱們之前也說過，是北京時尚的風向標，更受年輕人的青睞。
在朝青一片，如果論品質，當首推星河灣，這是北京老的高檔小區，也住了很多明星。當然，由於其高昂的價格和大戶型面積，購買的門檻會比較高。除了星河灣，如果論高品質，那麼當首推朝陽園公寓。小區不但人車分流，還有自己的會所，配套設施都比較完善。但是奇怪的是，這個小區的價格，卻比周邊其他小區還要低。
朝陽園公寓位於青年路南側，緊鄰朝陽路，交通十分方便。作為東區唯一的港式建築，朝陽園公寓由三期項目組成，小區共7棟住宅，戶型多為兩居室和三居室。對口學校為芳草地國際學校甘露園小學，教育質量還不錯。小區內居住的多為外企高管、企業精英等，被稱作國際化精英社區。
整體上看，朝陽園的居住品質還比較高。但是目前均價在5.8萬左右，低於周邊的青年匯、天鵝灣、國美第一城等。為什麼這個較為高檔的小區，價格卻相對較低呢？原因就在於小區的產權性質，以及奇葩的戶型上。
首先，朝陽園小區是公寓。一提到公寓，很多人就會想到商住房，但其實，公寓裡也有70年的房子，和住宅沒有本質的區別。
公寓大概分為三種：普通公寓，商務公寓、酒店式公寓。其中，普通公寓年限為70年，商務公寓和酒店式公寓都為40年產權。
而公寓和住宅的劃定標準，很多人想不到：竟然是以日照時間作為區隔標準。具體來說，冬至日那天，如果當天日照時間不足2小時，就會被定義為公寓，哪怕是70年的產權，也叫公寓而不叫住宅。當然，如果是70年產權的公寓，基本上和普通住宅沒有區別。
但是如果是40年的公寓，那麼我們就要注意了，一是此類房產年限少，當然現在的政策是到期後可以繳納一定的費用後續約。另外一個是將來交易的時候稅費會比較高。還有就是平時的水電費用，如果是商水商電的話，那麼這筆開銷就比普通住宅貴至少一倍。所以我們在選擇房子的時候，一定要認真辨別。
上世紀90年代，公寓就是外銷房的代名詞。無論是寫字樓還是住宅，只要是外銷項目，一律被冠以公寓之名。由於這類產品大多經過精裝修，並且價格不菲，因此公寓逐漸變成高端產品的代名詞。
比如日壇國際公寓。1-4層是商場，5層商住，6層以上是住宅。北京輝盛庭國際公寓項目1-2層商業產權為40年，3-23層均為酒店式服務公寓，則擁有70年產權。崇文門國瑞城西區的公寓在商場樓上，三棟70年產權的，還有兩棟臨街的是商業立項。新產品盛寓、東山公寓等，也都是70年的產權。
但是綜合來看，儘管其所謂品質較高，但是價格卻相對較低，並且升值空間也不太大，和周邊同類型住宅相比，價格會相差不少。原因可能在於大家對於這種產品不太認同吧。所以，雖然朝陽園是70年產權的公寓，但是大家一聽名字還是會想當然覺得它是商住房，自然就會有了芥蒂。
此外，朝陽園的戶型也讓人歎為觀止。由於具有港式風格，所以沒有周正的戶型，大多感覺呈花瓣狀，並且有我們所謂的刀把戶型，利用率較低。另外，將近30%的公攤，更是讓使用面積大為縮水。
戶型和使用率，是購房者重點關注的因素，而朝陽園正是在這兩塊有欠缺。所以這麼多年來，朝陽園的房價一直不溫不火，哪怕小區的居住品質還不錯。
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